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A diferença entre o valor de mercado real de imóveis usados e os preços anunciados em veículos de comunicação, portais imobiliários ou redes sociais é uma questão recorrente e relevante no mercado imobiliário.
Essa diferença pode ser atribuída a vários fatores, como a expectativa dos vendedores, os custos de transação, as flutuações econômicas e a localização do imóvel.
Vamos explorar essa diferença e entender como ela pode impactar a decisão de compra.
Valor de Mercado vs. Preço Anunciado.
1. Valor de Mercado:
- Definição: É a quantia mais provável pela qual um imóvel seria vendido em uma transação voluntária e consciente, considerando as condições atuais do mercado.
- Determinação: Avaliado por profissionais, como engenheiros e corretores, com base em métodos padronizados e características do imóvel e da região.
2. Preço Anunciado:
- Definição: É o valor pelo qual o proprietário ou a imobiliária decide anunciar o imóvel para venda.
- Influências: Pode ser influenciado por expectativas pessoais, comparações com outros anúncios e estratégias de marketing.
Diferença Percentual entre Preço Anunciado e Valor de Venda
- Estudos mostram que há uma discrepância entre os preços anunciados e os valores de venda efetivados.
- Em Brasília, essa diferença pode variar, mas algumas pesquisas indicam que os preços anunciados podem ser de 10% até 20% superiores aos valores de venda efetivos.
Fatores que Contribuem para a Diferença
1. Expectativas dos Proprietários:
- Expectativas Inflacionadas:
Muitos vendedores tendem a precificar seus imóveis com base em expectativas pessoais ou no valor de anúncios semelhantes, mas sem levar em consideração o valor de mercado real. Isso pode ocorrer especialmente em áreas mais desejadas, onde há uma percepção de valorização excessiva.
- Apego Emocional :
Conhecer o valor da sua casa ou apartamento é um passo importante. Seja realista e não se deixe levar por fatores emocionais.
Mesmo que você tenha feito muitas melhorias no imóvel, alguns acabamentos e adaptações podem não funcionar para outra família.
A experiência tem nos mostrado, que somente parte dos investimentos em grandes reformas, algo entre 25 e 30%, são agregados ao valor de mercado do imóvel.
Mas, há exceções. Você pode encontrar um comprador que tenha o seu bom gosto e aprovado, sem ressalvas, a sua reforma, o que convenhamos é muito difícil.
2. Estratégias de Negociação:
- Negociação: A cultura de negociação no Brasil é outro fator importante. Pouquíssimos imóveis são vendidos pelo preço anunciado, e os compradores esperam conseguir algum desconto durante as negociações.
- Especialistas do setor imobiliário indicam que a precificação incorreta pode aumentar o tempo de venda e a necessidade de maiores descontos para fechar a transação.
3. Condições de Mercado:
Em mercados aquecidos, os preços anunciados tendem a ser mais altos, devido à alta demanda. Em mercados mais frios, os preços podem ser ajustados para atrair compradores.
4. Impacto Econômico:
As taxas de juros e o cenário econômico têm grande influência sobre o mercado imobiliário.
Quando as taxas sobem, como aconteceu recentemente, a demanda cai, especialmente entre compradores que dependem de financiamento.
Isso leva à necessidade de ajustes nos preços para atrair compradores e efetivar a venda.
5. Descontos e Promoções:
Imobiliárias e proprietários podem oferecer descontos ou promoções que não são refletidos nos preços anunciados.
Riscos de Sobrevalorizar os Preços de Imóveis
Anunciar imóveis com preços sobrevalorizados apresenta uma série de riscos que podem comprometer tanto o valor da propriedade quanto a eficiência da venda.
A seguir, estão os principais problemas que surgem com a prática de colocar um imóvel no mercado acima do valor de mercado:
1. Fuga de Compradores Informados:
Hoje, a maioria dos compradores pesquisa o mercado extensivamente, utilizando portais imobiliários e outras fontes de informação para comparar preços.
Quando um imóvel é anunciado por um valor muito acima da média da região, ele afugenta compradores potenciais, que já têm uma ideia clara do preço justo.
Isso significa que imóveis com sobrepreço tendem a receber menos interesse e menos visitas, reduzindo as chances de venda rápida.
2. Longo Tempo de Anúncio:
Imóveis sobrevalorizados frequentemente ficam “encalhados” nos portais de venda. O fato de permanecerem por muito tempo à venda gera desconfiança entre os potenciais compradores.
Eles podem presumir que o imóvel tem problemas ocultos, como defeitos estruturais, ou simplesmente achar que o vendedor não está disposto a negociar.
Isso tende a desvalorizar ainda mais o imóvel ao longo do tempo, pois quanto mais tempo ele fica no mercado, mais os compradores começam a exigir descontos significativos para compensar essa percepção negativa.
3. Desvalorização do Imóvel:
Imóveis que ficam anunciados por um longo período frequentemente precisam ser reajustados para preços mais realistas. Esse processo de redução constante pode acabar desvalorizando o imóvel.
Embora não exista um percentual fixo, especialistas sugerem que imóveis com sobrepreço podem sofrer desvalorização de 10% a 20% no valor final de venda quando acabam sendo negociados, em comparação ao preço original anunciado.
O impacto maior é percebido em imóveis de alto padrão ou em áreas onde a demanda está em declínio.
4. Custos Financeiros e Oportunidades Perdidas:
Manter um imóvel à venda por longos períodos também gera custos financeiros para o proprietário. Esses custos podem incluir:
- Manutenção e conservação: Mesmo sem um comprador, o imóvel precisa ser mantido em boas condições. Despesas como limpeza, reparos pontuais, jardinagem (no caso de casas), entre outros, podem acumular ao longo do tempo.
- Impostos e taxas: IPTU, condomínio (no caso de apartamentos), e outras taxas relacionadas à propriedade continuam sendo de responsabilidade do vendedor enquanto o imóvel não for vendido.
- Custos de financiamento: Se o imóvel estiver financiado, o proprietário terá que continuar pagando as parcelas do financiamento, o que pode gerar pressão para vender a propriedade com descontos maiores.
- Perda de oportunidades de investimento: Um imóvel parado representa capital imobilizado, que poderia estar gerando renda ou sendo investido em outra oportunidade com maior retorno financeiro.
5. Dificuldade para Financiamento:
Imóveis com preços sobrevalorizados dificultam a negociação quando os compradores decidem fazer financiamento bancário.
Os Bancos só concedem empréstimo para compra de imóveis, mediante rigorosa avaliação do seu valor de mercado.
Se o preço anunciado estiver acima do valor real de mercado, o comprador deverá arcar com a diferença, o que normalmente invalida a negociação. Isso ocorre com muita frequência.
6. Redução no Poder de Negociação
Quando um imóvel está anunciado há muito tempo, os compradores tendem a usar isso como argumento para exigir descontos ainda maiores.
Isso enfraquece o poder de negociação do vendedor, que pode acabar aceitando um valor muito abaixo do esperado inicialmente.
Estratégias para Evitar os Efeitos da Sobrevalorização de Preço:
- Precificação correta desde o início: Utilizar corretores experientes e avaliar bem o valor de mercado real do imóvel são práticas que evitam os problemas causados pela sobrevalorização.
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Uso do IGMI-R e do FipeZap para Calcular o Valor de Imóveis:
O IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) e o FipeZap podem ser ferramentas úteis para determinar o valor justo de um imóvel, especialmente quando se deseja aproximar o preço de um imóvel residencial ao valor de mercado real.
- Ajustes de preço rápidos: Se o imóvel não recebe propostas ou visitas logo após o anúncio, ajustes de preço rápidos podem ser a chave para evitar que ele fique parado no mercado por muito tempo.
- Comparação de mercado: Fazer uma análise detalhada da concorrência e dos preços praticados na mesma região pode ajudar o vendedor a definir um preço mais competitivo.
- Consultoria Profissional: Consulte corretores de imóveis e avaliadores para obter uma avaliação precisa do valor de mercado do imóvel de interesse.
Conclusão
Os vendedores devem ajustar suas expectativas e precificar de forma mais realista os seu imóveis. Assim, evitará longos períodos de espera para a venda, o que com certeza desvalorizará o seu imóvel.
Em resumo, anunciar um imóvel acima do valor de mercado é arriscado, pois gera custos, afasta compradores e, no longo prazo, pode desvalorizar a propriedade. O planejamento adequado e uma boa avaliação de mercado são essenciais para evitar esses problemas.
