OS CUIDADOS AO COMPRAR UM IMÓVEL

Não transforme o Sonho em Pesadelo!

Comprar um imóvel é um passo importante e complexo, que envolve diversas etapas e cuidados que devem ser tomados para garantir a segurança e a legalidade da transação. A seguir, os principais aspectos que devem ser observados durante esse processo:

1. Documentação do Imóvel e dos Vendedores

Numa operação imobiliária, uma das primeiras preocupações é verificar se o imóvel objeto da transação confere ao seu proprietário o direito real pleno ou limitado.

O direito sobre uma propriedade será pleno quando confere ao seu titular o clássico enunciado do artigo 1.228 do Novo Código Civil, qual seja, o direito de usar, gozar e dispor do imóvel e também o direito de reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha.

É a documentação, que vai garantir a idoneidade do negócio, ao comprovar que o imóvel está livre de qualquer ônus e que o vendedor, proprietário ou seu representante legal, está, de fato, autorizado a vendê-lo, isto é, tem o direito real pleno sobre o imóvel.

Documentação do proprietário vendedor:

No caso do proprietário ser pessoa física, solicite os seguintes documentos:

• Cópia do RG e CPF;
• Certidão de nascimento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do vendedor;
• Certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal;
• Certidão da justiça estadual e federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal;
• Certidão negativa da justiça do trabalho;
• Certidão negativa da justiça federal.

Caso a venda ocorra por intermédio de uma pessoa jurídica, deverão ser apresentados os seguintes documentos:

• Cópia do CNPJ;
• Cópia autenticada do contrato social/estatuto social;
• Documentação registrada na Junta Comercial de alterações no contrato/estatuto;
• Certidão de quitação de tributos de contribuições federais;
• Certidões negativas da justiça Federal, da justiça estadual e da justiça do Trabalho;
• Certidão negativa do INSS e do FGTS.

Documentação do Imóvel:

Confira também a documentação do imóvel. Sem tal documentação, a compra pode ser temerária. Como se tratam sempre de grandes valores envolvidos, recomendamos cautela.

• Certidão de Ônus Reais: Verifique se o imóvel não possui gravames, como penhoras, hipotecas, ou usufruto, que possam comprometer a sua aquisição.
• Matrícula do Imóvel: A matrícula é o documento que descreve o histórico completo do imóvel, incluindo seus proprietários anteriores, eventuais dívidas, e alterações na propriedade. É essencial garantir que a matrícula esteja em ordem.
• Escritura Pública: A escritura deve ser lavrada em cartório e é o documento que formaliza a transferência de propriedade. Para que seja válida, o imóvel deve estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
• Certidão negativa de IPTU;
• Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;
• Registro de ações reipersecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente);
• Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais. Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembleia que o elegeu;
• Certidão de feitos da Justiça do Trabalho da entidade condominial, para levantar se existe alguma ação trabalhista pendente ou em curso contra a administração do condomínio.
• Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação): é uma taxa comumente aplicada durante o processo de aquisição de um imóvel, especialmente em operações de financiamento imobiliário. Essa taxa cobre os custos relacionados à análise de crédito do comprador, à avaliação do imóvel e à verificação da documentação necessária para a concessão do financiamento.
• Carta de “Habite-se” (alvará de utilização);
• Planta baixa do imóvel: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;
•  Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro);
• A.R.T. do engenheiro responsável pela obra;
• Opção de compra e venda preenchida corretamente, datada e assinada.

Verifique o estado civil do proprietário do imóvel. Se for casado, o regime de casamento deve estar registrado na matricula do imóvel e a mesma coisa se for divorciado.

Se for separado, mas não oficialmente e foi ou é casado em comunhão de bens, precisará da autorização do cônjuge para a venda, inclusive se for separado somente de corpo.

O estado civil de “solteiro” não se prova com documentos. Neste caso, a pessoa que está alienando faz a declaração de sua condição de solteiro, a qual será tida como verdadeira.

2. Pesquisa do Vendedor

A pesquisa completa do vendedor de imóveis deve ser realizada com atenção aos detalhes e rigor nas verificações, tanto jurídicas quanto comerciais.

Isso ajuda a proteger o comprador contra possíveis fraudes, assegurar a legitimidade da transação e evitar surpresas desagradáveis que possam comprometer a segurança financeira do comprador e a concretização do negócio. Abaixo, explico como proceder em cada uma dessas etapas:

2.1.  Pesquisa Jurídica

• Verificação de Documentos Pessoais:

Solicite documentos de identificação do vendedor, como RG, CPF, e comprovante de residência. Verifique se as informações coincidem com as constantes na matrícula do imóvel.

• Consulta em Cartórios de Protesto:

Verifique se o nome do vendedor está associado a protestos em cartórios. Um protesto indica que o vendedor pode ter dívidas não pagas, o que pode sinalizar problemas financeiros.

Certidões Negativas: Requisite certidões negativas em diversos âmbitos:

• Certidão de Distribuição de Ações Cíveis: Verifica se o vendedor responde a processos judiciais que possam afetar o imóvel.
• Certidão de Distribuição Criminal: Verifica se o vendedor tem antecedentes criminais.
• Certidão de Ônus Reais: Confirma se o imóvel está livre de pendências judiciais ou hipotecas.
• Certidão de Execuções Fiscais: Garante que o vendedor não possui débitos fiscais pendentes.

2.2.  Pesquisa Comercial

• Consulta em Órgãos de Defesa do Consumidor:

Verifique se o vendedor tem registros de reclamações em órgãos como o PROCON. Isso pode indicar problemas anteriores com outros compradores.

• Consulta em Bancos de Dados de Crédito:

Utilize serviços de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, para verificar se o vendedor possui restrições ou inadimplências que possam indicar um risco financeiro.

• Pesquisa em Sites de Reclamação:

Faça uma busca em sites como o Reclame Aqui para verificar se há queixas registradas contra o vendedor ou a empresa dele.

2.3.  Análise de Antecedentes Criminais

• Certidão Criminal:

A obtenção de certidões criminais nas esferas federal e estadual pode revelar se o vendedor tem antecedentes criminais, especialmente os que possam afetar a confiabilidade da transação.

2.4. Avaliação de Risco de Golpe

• Verificação de Históricos de Transações:

Se possível, converse com compradores anteriores ou consulte referências. Um histórico de transações limpo e sem queixas é um bom indicativo da confiabilidade do vendedor.

• Pesquisa em Redes Sociais e Sites de Busca:

Pesquise o nome do vendedor em motores de busca e redes sociais. Informações públicas podem revelar comportamentos suspeitos ou desconfiança de terceiros.

• Contratação de um Advogado ou Corretor de Imóveis:

Um advogado especializado em direito imobiliário ou um corretor de imóveis de sua confiança pode conduzir uma investigação mais aprofundada e identificar qualquer inconsistência ou risco potencial.

3. Vistoria do Imóvel

Solicite ao vendedor uma vistoria do Imóvel. Contratar um profissional especializado pode ser uma boa opção.

Para Imóvel Usado:

Realize uma vistoria detalhada para verificar o estado de conservação, problemas estruturais, elétricos, hidráulicos, e a presença de pragas. Nossas recomendações são as seguintes:

• Parte Hidráulica – Vazamentos, Entupimentos, Infiltrações são comuns em imóveis mais antigos, portanto, é bom indagar e estar atento quanto a esse tipo de problema.
• Parte Elétrica – Indague ao vendedor como está a parte elétrica, se foi refeita a pouco tempo. Há casos de processos judiciais, onde foi necessário intimar o vendedor para cobrir as despesas de troca de fiação.
• Armários Embutidos – Verifique se os armários, principalmente na cozinha, estão em perfeito estado ou sofreram apenas alguma espécie de maquiagem. Verifique se existe alguma espécie de pó, o que pode indicar a presença de cupins.
• Pisos: É normal, que em alguns locais exista uma imperfeição no piso, Usualmente em locais onde existam ralos, contudo, se houver uma ondulação no meio da sala, algo está errado.  Além disso, observe estufamentos, isso pode indicar que será necessária troca/substituição.
• Telhado/Laje: Verifique o estado do telhado. Em galpões ou imóveis antigos, podem existir telhas rachadas ou quebradas, que podem gerar infiltrações no imóvel.

Para Imóvel Novo:

Verifique o cumprimento das especificações do projeto, a qualidade dos materiais utilizados e a execução da obra. Caso encontre problemas, exija as correções antes de concluir a compra.

4. Avaliação da Capacidade de Pagamento

O planejamento financeiro para adquirir um imóvel por meio de financiamento é crucial para garantir que a compra não comprometa a saúde financeira do comprador.

Abaixo, explico como deve ser feito esse planejamento e quais custos devem ser considerados além das prestações mensais.

• Cálculo da Renda Comprometida:

A regra geral é que o valor da prestação do financiamento não deve comprometer mais de 30% da renda bruta familiar. O ideal é que fique em torno de 20%, para que a parcela não venha pesar no orçamento no caso de algum imprevisto. Esse limite é importante para garantir que o comprador consiga arcar com outras despesas necessárias, como alimentação, transporte e lazer.

• Análise do Orçamento Familiar:

Antes de fechar um financiamento, é essencial revisar todas as receitas e despesas mensais. Isso inclui custos fixos (aluguel, contas, alimentação) e variáveis (lazer, imprevistos), para determinar quanto pode ser destinado ao financiamento sem comprometer o padrão de vida.

• Simulação de Financiamento:

Utilize simuladores de financiamento imobiliário disponíveis em bancos e instituições financeiras. Esses simuladores ajudam a entender como as taxas de juros, prazo e o valor financiado impactam o valor das parcelas, de acordo com o método de financiamento escolhido.

• Métodos de cálculo de financiamento:

Os métodos mais usados para financiamento imobiliários são a Tabela Price e o SAC (Sistema de Amortização Constante). A escolha entre a Tabela Price e o SAC depende do perfil financeiro do comprador.

Quem busca parcelas fixas e menores no início do financiamento pode preferir a Tabela Price, enquanto aqueles que desejam pagar menos juros ao longo do tempo e podem arcar com parcelas iniciais mais altas podem optar pelo SAC.

Além disso, a estratégia de amortizar antecipadamente pode ser benéfica em ambos os sistemas, reduzindo o custo total do financiamento.

Tabela Price:

A Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização, é um método de cálculo de financiamento onde as parcelas são fixas ao longo de todo o período de pagamento.

Vantagens:

• Previsibilidade: A parcela fixa facilita o planejamento financeiro, pois o valor mensal não varia ao longo do tempo.
• Inicialmente mais leve: As primeiras parcelas são geralmente menores em comparação com o SAC, o que pode ser vantajoso para quem precisa de menor impacto inicial no orçamento.

Desvantagens:

• Custo total maior: Como os juros são maiores no início e o saldo devedor demora mais para reduzir, o custo total do financiamento tende a ser mais elevado em comparação com o SAC.
• Menor amortização inicial: A amortização do saldo devedor é menor no começo, o que pode prolongar o tempo para reduzir significativamente a dívida.

Sistema de Amortização Constante (SAC):

O SAC é um sistema onde a amortização do saldo devedor é constante em cada parcela, mas o valor dos juros diminui ao longo do tempo, resultando em parcelas decrescentes.

No início, as parcelas são mais altas, pois incluem uma parte fixa de amortização e uma parte maior de juros. Com o tempo, como os juros são calculados sobre um saldo devedor menor, as parcelas vão diminuindo.

Vantagens:

• Amortização mais rápida: Como a amortização é constante e os juros diminuem ao longo do tempo, o saldo devedor reduz mais rapidamente.
• Custo total menor: Geralmente, o custo total do financiamento é menor em comparação com a Tabela Price.
• Menor impacto dos juros: Com a amortização constante, os juros pagos ao longo do tempo são menores, o que resulta em uma economia significativa.

Desvantagens:

• Parcelas iniciais maiores: As primeiras parcelas são mais altas, o que pode ser um desafio para quem tem um orçamento mais apertado ou não ter aprovado o financiamento pela instituição financeira;
• Planejamento financeiro: A variação das parcelas ao longo do tempo pode dificultar o planejamento financeiro, especialmente se houver mudanças significativas nas despesas.

4.1. Custos Adicionais além das Prestações Mensais

• Entrada:

Normalmente, é necessário dar uma entrada que pode variar de 20% a 30% do valor do imóvel. Esse valor deve ser poupado com antecedência.

• Taxas de Cartório e ITBI:

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma taxa municipal cobrada na transferência do imóvel. Além disso, há custos de escritura e registro do imóvel em cartório, que variam de acordo com o valor do imóvel e a localidade.

• Seguros Obrigatórios:

Os financiamentos imobiliários exigem a contratação de seguros, como o seguro de vida e o seguro de danos físicos ao imóvel. Essas taxas são incluídas nas parcelas do financiamento.

• Taxas Bancárias:

Incluem a Taxa de Avaliação e Cadastro (TAC), que cobre a avaliação do imóvel e a análise de crédito do comprador, além de possíveis taxas administrativas cobradas pelos bancos.

• Custos de Mudança e Mobiliário:

Caso o imóvel seja novo ou precise de reformas, considere os custos com mobília, eletrodomésticos, mudança e reformas necessárias.

• Reserva para Emergências:

É importante manter uma reserva financeira para emergências, que deve ser suficiente para cobrir de 3 a 6 meses das despesas mensais, incluindo as parcelas do financiamento.

5. Imóvel na Planta

Imóvel na Planta refere-se a uma propriedade que ainda está em fase de projeto ou construção e não foi concluída. Comprar imóveis na planta, ou seja, adquirir um imóvel antes de sua construção ser concluída, é uma prática comum no mercado imobiliário.

A compra é feita diretamente com a construtora ou incorporadora, com base em plantas arquitetônicas, maquetes e outras representações gráficas.

A compra e venda de imóvel na planta possui regras próprias e é bastante diferente de uma compra e venda padrão, inclusive possui uma lei própria que regula esse tipo de negócio. Para mais detalhes, veja a postagem: Saiba tudo sobre Imóvel na Planta.

Certifique-se da idoneidade da construtora, sempre procurando realizar uma pesquisa aos órgãos públicos. Outro ponto importante! Faça o levantamento da incorporação do imóvel.

Analise se Engenheiro e Arquitetos responsáveis pela obra estão devidamente cadastrados no CREA. A seguir, vamos detalhar os cuidados a serem tomados, em relação a este tipo de negociação:

• Análise da Construtora: Verifique a idoneidade da construtora, seu histórico de entregas, a qualidade das obras anteriores e a satisfação dos clientes. Consulte o CNPJ da empresa e pesquise possíveis processos judiciais contra ela e reclamações nos PROCON´S da região. Certifique-se que a obra tem padrão ISO;
• Visita a Obras já Entregues: Visitar empreendimentos já concluídos pela construtora pode oferecer uma visão clara sobre a qualidade da construção e o cumprimento dos prazos.

• Guarde folders, anúncios, foto da maquete do estande e qualquer outro material de divulgação: Segundo o código de defesa do consumidor, a oferta vincula-se ao contrato. Assim, guarde tudo que sirva de respaldo, caso haja uma eventual propaganda enganosa ou uma promessa não cumprida.

• Matrícula Global ou Matrícula Mãe: Refere-se à matrícula que engloba todo o empreendimento antes de sua subdivisão em unidades individuais. É importante verificar se a matrícula está em nome da incorporadora e se está regularizada. Essa atitude tem por fim averiguar a existência do registro da incorporação, comprovado que a incorporadora realmente é a proprietária do terreno, evitando-se possíveis fraudes.

• Manual de Incorporação: Exija uma cópia do Manual de incorporação com registro em Cartório. Esse documento deve conter todas as especificações do empreendimento, incluindo plantas, memorial descritivo e detalhes sobre a destinação das áreas comuns e privativas.

Vale ressaltar, que a inexistência desse documento é considerada crime, pois a lei de incorporação (4591/64), precisamente no artigo 32, determina a obrigação do incorporador em só negociar unidades autônomas, após ter arquivado uma série de documentos no competente cartório de registro de imóveis.

Conteúdo do Registro de Incorporação

O Registro de Incorporação deve conter uma série de informações e documentos que asseguram a legitimidade e a viabilidade do empreendimento imobiliário.

Esse registro é obrigatório e deve estar presente no Contrato de Compra e Venda (CCV) de imóveis na planta, assegurando que a incorporação imobiliária está formalmente autorizada e legalmente constituída.

Os principais elementos que devem estar contidos no Registro de Incorporação são:

1. Título de Propriedade do Terreno:

• Certidão de matrícula do terreno atualizado, comprovando que a incorporadora possui a titularidade ou o direito de construir sobre o terreno.

2. Projeto Aprovado:

• Aprovação do projeto arquitetônico e urbanístico pelos órgãos públicos competentes, como a prefeitura municipal.

3. Memorial Descritivo:

• Documento detalhado que descreve as características do empreendimento, incluindo os materiais e acabamentos que serão utilizados na construção, atentando para os metais, pisos, azulejos, pintura, encanamento, parte elétrica, escoamento de água no interior da unidade, janelas e esquadrias, etc.

4. Planta Baixa:

• Plantas baixas das unidades autônomas, garagens e das áreas comuns, devidamente aprovadas.

5. Orçamento da Obra:

• Estimativa detalhada dos custos da construção, incluindo todos os materiais, mão de obra e demais despesas previstas.

6. Cronograma Físico Financeiro:

• Planejamento do andamento da obra, estabelecendo prazos para a execução de cada etapa da construção, o fluxo financeiro correspondente e a data da entrega das chaves.

7. Certidões Negativas:

• Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais da incorporadora, comprovando a regularidade fiscal e jurídica da empresa.

8. Minuta do Contrato de Compra e Venda:

• Modelo do contrato que será utilizado para a venda das unidades autônomas.

9. Regulamento Interno e Convenção de Condomínio:

• Regras de convivência e administração do condomínio, que entrarão em vigor após a entrega do empreendimento.

10. Patrimônio de Afetação (se aplicável):

• Declaração da adoção do regime de Patrimônio de Afetação, separando o patrimônio do empreendimento dos demais bens da incorporadora para proteger os adquirentes em caso de falência ou insolvência.

6. Contrato de Compra e Venda (CCV)

O Contrato de Compra e Venda, segundo o Código de Defesa do Consumidor, deverá apresentar de forma clara e objetiva a qualificação das partes contratantes, bem como o endereço completo e pormenorizado do empreendimento, a descrição da área do imóvel, contemplando área útil e comum da unidade, o preço e as condições do fluxo de pagamento, além da forma de incidência da correção monetária e dos juros.

O que observar num Contrato de Compra e Venda de imóvel na planta? Analise o Quadro Resumo.

Quadro Resumo: Nada mais é que uma “síntese” do contrato, contendo as informações principais do negócio, que realmente importam. O objetivo dele é tentar deixar o contrato mais simples.

A exigência do Quadro Resumo é recente, chegou em 2018 com a nova “Lei dos Distratos” e, portanto, é obrigatório nos contratos. O Quadro Resumo deve conter:

• O preço total a ser pago pelo imóvel;
• O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, os seus percentuais sobre o valor total do contrato, valor das parcelas intermediárias e periodicidade e o valor da parcela na entrega das chaves;
• Prazo da Conclusão da Obra. Aqui atenção redobrada! Um dos principais gargalos desse tipo de negócio é a entrega do imóvel no prazo correto.   Felizmente, a lei protege o comprador nesses casos, afinal, é de responsabilidade do construtor/incorporador a entrega no prazo previsto em contrato, sob pena de multa e demais consequências. Pela LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964., o construtor/incorporador tem uma tolerância de até 180 dias de atraso sem incidência de multa (Art. 43-A.).
• O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário. O valor da comissão deve ser separado do valor total da compra, ou seja, já deverá estar embutida no valor total do imóvel. A cláusula será considerada abusiva se o valor da corretagem for em cima do valor total;
• A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

• Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
• As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
• As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
• As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
• O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
• As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
• O número do registro do Memorial de Incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
• O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.  

7. Taxas e Impostos

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): É um imposto municipal pago pelo comprador na transferência da propriedade do imóvel. A alíquota varia conforme a cidade.
• Registro em Cartório: Além do ITBI, há custos relacionados ao registro do imóvel no cartório, que oficializa a transferência de propriedade.
• “Taxa de Decoração”: Esse é um dos principais cuidados ao compra um imóvel na planta, pois os valores podem ser astronômicos. Verifique se há cobrança de TAXA DE DECORAÇÃO, por fora do preço do imóvel apresentado no Quadro Resumo. A jurisprudência tem considerada abusiva a cobrança de taxa de decoração.

8. Metragem do imóvel.

Diferenças na planta para o imóvel que fora entregue podem existir, porém há um limite para que isso ocorra. O artigo 500, § 1º do Código Civil permite a diferença de até 5% na metragem total do imóvel. Caso esse percentual seja ultrapassado, caberá uma ação indenizatória contra a construtora.

9. Índice de correção monetária e demais taxas cobradas durante o financiamento:

Em geral, o índice é sempre o INCC (em raros casos pode aparecer o CUB) durante as obras e após a obtenção do “habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês.

Portanto, as parcelas durante as obras não serão fixas. A menos, que o contrário conste no Contrato. Normalmente, todas as parcelas a vencer sofrerão correção monetária via INCC durante a obra, o que fatalmente alavancará todo o saldo devedor por ocasião da entrega do imóvel.

E sobre o saldo devedor, observe também se o Contrato de fato prevê ao comprador a possibilidade de quitação mediante obtenção de financiamento bancário com o banco de sua preferência, onde certamente você conseguirá melhores condições de financiamento.

10. Atenção ao imóvel decorado.

O imóvel decorado, como o próprio nome já diz, tem a intenção de conquistar os compradores, contudo, ele é apenas um modelo e não representa fielmente o imóvel comprado.
Muitas vezes, o imóvel entregue não possui sequer tampas nos vasos sanitários, acessórios de iluminação e, em alguns casos, vem até sem piso ou rebaixamento do teto. Verifique o contrato e veja o que está sendo ofertado pela construtora.

11. Transferência do contrato.

É importante verificar a existência e o valor a ser pago ao vendedor em caso de cessão de direitos para outro comprador. Normalmente aparece nos Contrato de Compra de imóveis na planta uma “taxa de cessão” que é entendida pelos Tribunais como ilegal. Caso não seja possível retirar esta cláusula do Contrato, tente negociar valores aceitáveis.

12. Financiamento pela Incorporadora

• Juros e Condições: Muitas vezes, a incorporadora oferece financiamento direto ao comprador. Embora possa ser uma alternativa mais rápida, é crucial comparar os juros e condições oferecidos com as de bancos e outras instituições financeiras.
• Cláusulas de Correção e Multas: Verifique se há correções aplicáveis às parcelas durante a construção e se há cláusulas que penalizem a incorporação em caso de atraso na entrega, conforme a legislação.

13. Pós-compra

• Garantias: Após a entrega do imóvel, a construtora é responsável por garantir a qualidade da obra por um período determinado, normalmente cinco anos, para defeitos estruturais. Verifique as condições de garantia e procedimentos para acioná-la em caso de necessidade.

14. Pagar o máximo possível durante a fase de obras e financiar o mínimo.

Durante o período de obras, todas as parcelas vincendas são inevitavelmente corrigidas pelo INCC, o que faz com que aumentem de forma significativa no momento da entrega do empreendimento, provocando surpresas desagradáveis para a maioria dos compradores, pois as prestações e o saldo devedor são reajustados mensalmente.

Considerações Finais:

Comprar um imóvel, seja novo ou usado, requer uma análise cuidadosa de vários fatores, desde a verificação da documentação até a avaliação das condições de pagamento e das características do imóvel.

Com a devida diligência e o suporte de profissionais qualificados, como advogados, corretores e engenheiros, é possível minimizar riscos e garantir uma aquisição segura e satisfatória.