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Casas em Condomínios no DF sem Escritura
Cerca de 30% dos imóveis no DF têm algum tipo de irregularidade, sendo uma das mais comuns, a transmissão dos direitos de posse do imóvel apenas com a assinatura de um Contrato de Compra e Venda, popularmente conhecido como contrato de gaveta.
Embora esse documento represente um acordo entre as partes, pelo direito brasileiro a simples assinatura de um contrato de compra e venda não transmite, por si só, a propriedade, sendo necessária a formalização de uma escritura pública e o seu registro em cartório. (art. 1.227 do Código Civil).
O que é o Contrato de Gaveta?
Um contrato de gaveta é um termo popular que se refere a um acordo informal de compra e venda de um imóvel que não é registrado em cartório.
Esse tipo de contrato é comum em transações de imóveis sem escritura, especialmente em situações em que a formalização da escritura pública não é possível.
O contrato de compra e venda garante ao comprador a posse do imóvel, ou seja, o direito de utilizá-lo e ocupá-lo.
No entanto, a propriedade do imóvel só é transferida após o registro da escritura pública de compra e venda no cartório de registro de imóveis. Esse é o ato que confere ao comprador a titularidade legal da propriedade.
O contrato de gaveta é válido e pode ser exigido judicialmente entre as partes envolvidas. Ele é um acordo que tem força legal, mesmo que não seja formalizado em cartório.
No entanto, como não é registrado, o contrato não possui publicidade, o que significa que terceiros não têm conhecimento dele, o que pode trazer riscos adicionais.
Em Brasília, a presença de imóveis sem escritura, especialmente em condomínios, é um fenômeno bastante comum e aceito pela população e pode ser explicado por uma combinação de fatores históricos, legais e sociais. Aqui estão os principais pontos que elucidam essa situação:
1. Histórico de Ocupação e Planejamento Urbano
- Crescimento Desordenado: Brasília foi planejada inicialmente para comportar uma população menor do que a que realmente se estabeleceu.
- Com o crescimento populacional, muitos condomínios foram criados de forma irregular, sem seguir os trâmites legais necessários para a regularização.
- Terras da União: A maior parte das terras no Distrito Federal pertence à União e ao Governo do Distrito Federal, que têm um controle rígido sobre a ocupação urbana. Isso contrasta com outras cidades brasileiras, onde a iniciativa privada é mais ativa na expansão urbana.
2. Irregularidades na Construção ou Ocupação de Área do Governo.
- Condomínios Horizontais Irregulares: Aproximadamente 37% dos imóveis no DF são considerados irregulares, e muitos deles são casas em condomínios fechados que não possuem matrícula ou escritura. Isso ocorre porque muitos desses empreendimentos foram construídos sem a devida autorização ou regulamentação ou em terrenos pertencentes à União ou ao Governo do Distrito Federal (GDF).
- Legislação Inadequada: Apesar de avanços na legislação, como a Lei Federal nº 13.465/2017, que facilitou a regularização de condomínios, muitos ainda permanecem na informalidade. A falta de regularização deixa os moradores em uma situação de insegurança jurídica.
3. Aspectos Sociais e Econômicos
- Busca por Qualidade de Vida: A classe média, que muitas vezes não consegue adquirir imóveis na capital devido aos altos preços, recorre a esses condomínios irregulares em busca de qualidade de vida e segurança. Essa busca é motivada pela necessidade de espaços que ofereçam infraestrutura e segurança, características que muitos condomínios oferecem, mesmo que de forma irregular.
- Aceitação Cultural: Para muitos brasilienses, a compra de imóveis sem escritura é uma prática comum e, em certa medida, aceita. Isso se deve à percepção de que a regularização pode ser um processo demorado e complicado, levando os compradores a optarem por adquirir imóveis mesmo sem a documentação completa.
Riscos de comprar um imóvel sem escritura
Comprar um imóvel sem escritura em Brasília acarreta diversos riscos significativos. Aqui estão os principais:
1. Insegurança Jurídica
- Propriedade Incerta: Sem a escritura, o comprador não possui uma prova formal de propriedade, o que pode resultar em disputas legais sobre a posse do imóvel.
- Cessão Não Registrada: Se a cessão de direitos não for registrada em cartório, pode ser contestada por terceiros, incluindo, antigos proprietários, credores ou outros potenciais compradores que podem reivindicar direitos sobre o imóvel, levando a complicações jurídicas.
2. Pendências Judiciais
- Ações Judiciais: Se os vendedores tiverem dívidas ou ações judiciais relacionadas ao imóvel, essas pendências podem afetar o novo proprietário, incluindo bloqueios ou penhoras.
- Certidão Positiva: A existência de uma certidão positiva em nome dos vendedores pode gerar preocupações sobre a viabilidade da cessão e possíveis complicações futuras.
3. Dívidas e Ônus
- Impostos e Taxas Pendentes: O comprador pode ser responsabilizado por dívidas de IPTU, taxas de condomínio ou outros encargos se não houver garantias claras de que o imóvel está livre desses ônus.
- Gravames: A existência de gravames ou hipotecas não informados pode impactar a transferência de direitos e a segurança da transação.
4. Problemas com a Posse
- Irregularidades na Posse: Se os vendedores não tiverem uma posse legítima ou se houver disputas sobre a posse do imóvel, o comprador pode enfrentar dificuldades para garantir seu direito sobre ele.
- Invasões ou Conflitos: A posse irregular pode resultar em conflitos com ocupantes ou vizinhos, complicando ainda mais a situação.
- Ocupações Irregulares: Em muitos casos, imóveis sem escritura são mais suscetíveis a ocupações irregulares, que podem complicar ainda mais a situação do proprietário.
5. Dificuldades de Regularização
- Processo Burocrático: Regularizar um imóvel sem escritura pode ser um processo complexo e demorado, exigindo documentação que pode não estar disponível ou que não atenda aos requisitos legais.
- Impedimentos para Financiamento: Instituições financeiras geralmente não aceitam imóveis sem escritura como garantia para financiamentos, dificultando a obtenção de crédito.
6. Dificuldade na Transmissão de Propriedade
- Reconhecimento da Cessão: A falta de reconhecimento formal da cessão de direitos pode dificultar a transferência de propriedade no futuro, especialmente se o comprador desejar vender o imóvel.
- Aceitação por Instituições Financeiras: Caso o comprador precise financiar o imóvel ou obter um empréstimo, a falta de documentação adequada pode ser um obstáculo.
7. Problemas com o GDF ou Prefeituras
- Multas e Taxas: A falta de regularização pode resultar em multas e taxas por parte da administração pública, além de complicações para obter alvarás de reforma ou construção.
- Impostos: O imóvel pode estar sujeito a impostos que não foram pagos pelo vendedor, podendo o novo proprietário ser responsabilizado por dívidas tributárias.
8. Desvalorização do Imóvel
- Mercado Limitado: Imóveis sem escritura tendem a ter menor valorização e menor liquidez no mercado, dificultando a venda futura.
- Desconfiança de Compradores: A falta de documentação formal pode afastar potenciais compradores, reduzindo ainda mais o valor de mercado.
9. Implicações Legais
- Responsabilidade por Irregularidades: O novo proprietário pode ser responsabilizado por irregularidades anteriores, incluindo questões ambientais e de construção.
- Ação Judicial: Em caso de disputas, o proprietário pode ter que enfrentar processos judiciais prolongados, com custos elevados.
10. Conflitos entre Vendedores
- Consentimento de Todos os Titulares: Se o imóvel pertencer a mais de uma pessoa, a falta de consentimento de todos os proprietários pode invalidar a cessão.
- Desentendimentos Posteriores: Podem surgir disputas entre os coproprietários sobre os direitos cedidos, afetando o comprador.
11. Riscos Financeiros
- Investimento em Imóvel Irregular: O comprador pode acabar investindo em um imóvel que não pode ser legalmente utilizado ou vendido devido a problemas de documentação.
Como minimizar os riscos de comprar um imóvel sem Escritura?
Comprar um imóvel sem escritura em Brasília pode ser arriscado, mas existem passos que você pode seguir para minimizar esses riscos. Aqui está um guia completo sobre como agir para proteger seus interesses:
1. Pesquisa Prévia
- Verificação de Registro: Consulte o cartório de registro de imóveis para verificar a situação do imóvel. Confira se há Escritura de Posse com registros anteriores que comprovem o direito de uso ou se há pendências legais, solicitando uma Certidão de Escritura de Cessão de Direitos do Imóvel.
- Histórico do Imóvel: Tente obter informações sobre o histórico do imóvel, incluindo Cessão de Direitos de proprietários anteriores, e se houve ações judiciais relacionadas.
2. Documentação Completa
- Contratos Formalizados: Sempre que possível, formalize a compra por meio de um Contrato de Compra e Venda de Cessão de Direitos, incluindo dados do vendedor, comprador e descrição do imóvel.
- Recibos e Comprovantes: Guarde todos os recibos de pagamento e comprovantes relacionados à transação, pois eles podem ser úteis para comprovar a posse.
3. Escritura de Posse
- Formalização da Posse: Considere fazer uma escritura de posse em cartório. Esse documento é um passo importante para formalizar sua situação e pode facilitar a regularização futura.
- Declarações de Vizinhos: Obtenha declarações de vizinhos que atestem sua presença e ocupação no imóvel, reforçando a evidência de posse.
4. Consultoria Jurídica
- Advogado Especializado: Contrate um advogado especializado em direito imobiliário para revisar toda a documentação e orientar sobre os passos a seguir. Ele pode ajudar a identificar riscos e oferecer soluções.
- Assessoria na Regularização: Um advogado pode também auxiliar na regularização do imóvel, orientando sobre os procedimentos necessários para a obtenção da escritura definitiva.
5. Análise de Vícios e Irregularidades
- Avaliação do Imóvel: Faça uma inspeção do imóvel para identificar possíveis problemas que possam impactar sua aquisição, como questões estruturais ou ambientais.
- Verificação de Dívidas: Consulte se o imóvel tem dívidas pendentes, como IPTU ou taxas condominiais. Isso pode evitar surpresas desagradáveis no futuro.
6. Negociação com o Vendedor
- Cláusulas de Garantia: Inclua cláusulas no contrato que protejam seus direitos, como garantias em caso de problemas futuros relacionados à propriedade.
- Prazo para Regularização: Negocie um prazo para que o vendedor regularize todas as pendências do imóvel e às relacionadas sua pessoa física.
7. Uso do Imóvel
- Posse Pacífica e Mansa: Esteja ciente da importância de manter a posse pacífica e mansa do imóvel, evitando conflitos com vizinhos ou antigos proprietários.
- Evitar Melhorias Sem Autorização: Evite realizar grandes reformas ou melhorias antes de garantir a regularização, caso existam dúvidas sobre a cessão de direitos de posse, pois isso pode gerar complicações adicionais.
8. Considerar Ação de Usucapião
- Usucapião: Se você está na posse do imóvel há um período significativo (5 a 15 anos, dependendo da situação), considere a possibilidade de entrar com uma ação de usucapião para regularizar a propriedade.
9. Registro da Transação
- Registro no Cartório: Embora a escritura não exista, registre o Contrato de Compra e Venda de Cessão de Direitos no cartório. Isso formaliza a transação e oferece um nível adicional de proteção legal.
Como garantir a validade da cessão de direitos na compra de um imóvel?
Para garantir a validade da cessão de direitos na compra de um imóvel, especialmente em situações onde o imóvel não possui escritura, é fundamental solicitar uma série de documentos dos vendedores. Aqui estão os principais documentos que devem ser exigidos:
1. Documentos Pessoais dos Vendedores
- Identidade e CPF: Cópias do documento de identidade e CPF de todos os vendedores.
- Estado Civil: Certidão de casamento ou declaração de união estável, se aplicável, para verificar se a venda requer consentimento do cônjuge.
2. Documentos Relacionados ao Imóvel
- Contratos de Compra e Venda Anteriores: Se os vendedores adquiriram o direito de uso do imóvel por meio de um Contrato de Cessão de Direitos, é importante ter uma cópia desse documento e, se possível, de todos os detentores anteriores da posse para verificar a cadeia de titularidade.
- Ao chegar ao primeiro detentor da posse, ou seja, o que construiu a casa, solicite as Plantas dos projetos construtivos e assim garantir a posse mansa e pacífica do imóvel.
- Certidão de Registro de Imóvel: Embora o imóvel não tenha escritura, mas exista uma Escritura de Cessão de Direitos lavrada em cartório, peça uma certidão de registro que demonstre a titularidade anterior e eventuais ônus ou pendências.
3. Documentação da Cessão de Direitos
- Termo de Cessão de Direitos: Um documento formal que especifique os direitos que estão sendo cedidos, incluindo a descrição do imóvel, os nomes dos cedentes e cessionários, e as condições da cessão, anexando neste Termo todos os contratos anteriores, caso existam.
- Comprovante de Posse: Caso não consiga os Contratos de Compra e Venda de Cessão de Direitos anteriores, exija documentos que comprovem a posse do imóvel pelos vendedores, como contas de luz, água, IPTU ou outros documentos que demonstrem a ocupação do imóvel.
4. Certidões e Comprovantes
- Certidão de Ônus Reais: Para garantir que o imóvel está livre de dívidas ou gravames. Essa certidão é obtida no cartório de registro de imóveis, caso existam Contratos de Compra e Venda de Cessão de Direitos anteriores.
- Certidão Positiva ou Negativa de Ações: Se houver uma certidão positiva em nome dos proprietários, solicite uma cópia. Isso ajudará a entender a situação jurídica do imóvel.
5. Declarações e Autorização
- Declaração de Registro de Cessão: Uma declaração dos vendedores sobre a regularidade da cessão e a ausência de litígios relacionados ao imóvel é importante.
- Autorização para Consultas: Uma autorização escrita para que você, o seu corretor de imóveis ou o seu advogado possam consultar informações sobre o imóvel em cartórios ou outros órgãos competentes.
Considerações Finais
Seguir estas etapas pode ajudar a reduzir significativamente os riscos associados à compra de um imóvel sem escritura em Brasília.
A formalização da posse, a consulta a profissionais especializados, como corretores de imóveis para a verificação cuidadosa da documentação são fundamentais para garantir uma transação mais segura e minimizar problemas futuros.
