COMO REDIGIR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO EFETIVO E EQUILIBRADO

Dicas para elaborar um Contrato de Locação perfeito.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos no Brasil.

Ela aborda vários aspectos, como contrato de locação, reajuste de aluguel, despejo, garantias locatícias, direitos e deveres das partes e multas e penalidades, buscando equilibrar os interesses envolvidos.

Essa lei guia a elaboração dos contratos de locação e a conduta de locadores e locatários. Nestes casos, sua aplicação age de forma preventiva, orientando as partes envolvidas para um relacionamento mais transparente e harmonioso.

Cláusulas essenciais para Locadores e Locatários.

Elaborar um Contrato de Locação de Imóveis de forma justa e equilibrado não é uma tarefa fácil. Quando se fala de forma justa, significa que nenhuma cláusula deve ferir a legislação vigente, mesmo que acordada entre as partes.

Da mesma forma, como contrato equilibrado, presume-se que nenhum termo favoreça uma das partes, com cláusulas consideradas abusivas contendo, por exemplo, exigências excessivas de garantias e penalidades ou multas desproporcionais.

É importante frisar que as multas e penalidades por quebra de qualquer cláusula contratual devem valer para ambas as partes.

Além disso, os contratos de locação dever ter clareza nos termos contratos, facilidade para leitura e a presença de todos os aspectos e características dos tipos de locação, ou seja, locação residencial, locação não residencial e locação por temporada.

As principais e essenciais cláusulas que devem conter um Contrato de locação justo e equilibrado são:

• Qualificação completa do inquilino, do locador e dos fiadores (se houver);
• Cláusula com descrição completa do imóvel alugado;
• Cláusula com prazo de duração do contrato;
• Cláusula com valor do aluguel e demais encargos, bem como a forma de pagamento;
• Cláusula com multas por atraso, correção e juros;
• Cláusula definindo a forma de correção dos alugueis anualmente;
• Cláusula definindo as garantias contratadas;
• Cláusulas com os deveres do locador;
• Cláusulas com os deveres do inquilino;
• Cláusulas com as penalidades ou multas, prevendo, inclusive, hipóteses de rescisão e despejo, além de multas ao locador por pedido de desocupação do imóvel antes do término do contrato.
• Cláusula prevendo o termo de vistoria;
• O termo de vistoria propriamente dito (geralmente em anexo);
• Assinatura das partes, dos fiadores, se houver e das testemunhas.

Dicas Legais para evitar atritos e disputas judiciais.

A Lei do Inquilinato foi criada para equilibrar os interesses das partes envolvidas e evitar disputas judiciais. Porém, a realidade prática tem revelado algumas assimetrias.

Os Locadores, principalmente quando representados por Imobiliárias ou Administradores de Imóveis, normalmente detêm maior poder de barganha e recursos para defender seus direitos.

Por outro lado, os Locatários, especialmente aqueles com menos recursos e conhecimento, frequentemente  enfrentam dificuldades para exercer seus direitos ou resistir a abusos.

Espírito da Lei

O espírito da Lei do Inquilinato é promover a justiça e o equilíbrio nas relações locatícias, assegurando tanto ao inquilino quanto ao locador a proteção de seus direitos e a obrigação de cumprir com seus deveres.

A lei busca criar um ambiente de confiança e transparência, essencial para o mercado de locação de imóveis urbanos.

Quando não se aplicará a lei do inquilinato?

Como já mencionamos, a Lei do Inquilinato é direcionada exclusivamente para imóveis urbanos, conforme estipulado no seu artigo 1º. Portanto, ela não se estende a:

1. Imóveis sob propriedade da União, Estados e Municípios, incluindo aqueles vinculados à administração pública, como fundações;

2. Apart-hotéis, hotéis-residência ou estabelecimentos similares, onde o aluguel inclui serviços adicionais;

3. Vagas de garagem autônomas ou espaços para estacionamento;

4. Locais destinados à publicidade.

Para esses casos específicos, a regulamentação é regida pelo Código Civil e por outras legislações especiais, conforme indicado na própria Lei do Inquilinato.

Direitos e Deveres dos Inquilinos e Locadores.

Direitos dos Inquilinos:

1. Uso do Imóvel: O inquilino tem o direito de usar o imóvel conforme o previsto no contrato.

2. Conservação do Imóvel: Receber o imóvel em bom estado de conservação.

3. Segurança: Direito a segurança e privacidade durante o período da locação.

4. Rescisão do Contrato: Poder rescindir o contrato mediante aviso prévio, conforme estipulado na lei e no contrato.

5. Reparos Necessários: Solicitar ao locador a realização de reparos necessários para a conservação do imóvel.

6. Direitos justos à habitação: A locação imobiliária se fundamenta na função social da propriedade e de garantias dos direitos essenciais, como o direito à moradia, que decorre do Princípio Constitucional da Dignidade da Pessoa Humana.

Deveres dos Inquilinos:

1. Pagamento do Aluguel: Pagar pontualmente o valor do aluguel e outros encargos previstos no contrato.

2. Conservação do Imóvel: Zelar pela conservação do imóvel e realizar reparos necessários decorrentes do uso normal.

3. Uso Adequado: Utilizar o imóvel conforme o previsto no contrato e não alterar sua destinação.

4. Devolução do Imóvel: Devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido, salvo desgastes naturais.

Direitos dos Locadores:

1. Recebimento do Aluguel: Receber o valor do aluguel e demais encargos conforme estipulado no contrato.

2. Garantias: Exigir garantias contratuais como fiador, seguro-fiança ou caução.

3. Reaver o Imóvel: Reaver o imóvel ao término do contrato ou em caso de inadimplemento do inquilino.

4. Reparos e Manutenções: Realizar reparos necessários para a conservação do imóvel, que não sejam de responsabilidade do inquilino.

Deveres dos Locadores:

1. Entrega do Imóvel: Entregar o imóvel em bom estado de uso e conservação.

2. Respeitar a Privacidade: Respeitar a privacidade do inquilino durante o período da locação.

3. Manutenção Essencial: Realizar reparos emergenciais e manter o imóvel em condições de uso.

4. Prestação de Contas: Prestar contas ao inquilino sobre despesas condominiais e outras responsabilidades.

Papel das Imobiliárias e Administradores

As imobiliárias e administradores de imóveis têm um papel crucial na mediação das relações locatícias. Elas são responsáveis por:

1. Elaboração de Contratos: Redigir contratos de locação que sejam justos e que protejam os direitos de ambas as partes.

2. Mediação de Conflitos: Intermediar conflitos e promover soluções amigáveis.

3. Gestão do Imóvel: Cuidar da manutenção do imóvel e das responsabilidades administrativas.

Mas, o que se observa na prática, são contratos que não protegem alguns direitos dos inquilinos, conforme determina a Lei do Inquilinato.

Isenção e Imparcialidade:

A isenção das imobiliárias e administradores na redação de contratos de locação pode ser questionada, pois eles normalmente representam os interesses dos locadores, que são seus clientes primários.

Isso pode resultar em contratos que, mesmo respeitando a legislação, sejam mais favoráveis aos locadores. Contudo, as imobiliárias têm o dever ético e legal de respeitar os direitos dos inquilinos e proporcionar transparência e justiça nas relações contratuais.

Aos pretendentes inquilinos normalmente são impostos contratos de locação totalmente em desequilíbrio com relação aos seus direitos e deveres. Aos locadores, todos os direitos possíveis e aos inquilinos todos os deveres.

Retomada do Imóvel Locado pelo Locador – Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula as situações em que o locador pode retomar o imóvel locado antes do término do contrato, incluindo a venda do imóvel, uso próprio e realização de reformas. A seguir, explicamos detalhadamente esses aspectos:

1. Venda do Imóvel – Artigo 8º da Lei do Inquilinato:

• O locador pode retomar o imóvel antes do fim do contrato em caso de venda, desde que o contrato não esteja averbado junto à matrícula do imóvel.
• O locatário tem direito de preferência na compra do imóvel, conforme o Artigo 27 da Lei do Inquilinato. O locador deve notificar o locatário sobre a venda, informando o preço e as condições de pagamento.
• Caso o locatário não queira ou não possa exercer o direito de preferência, o novo proprietário pode denunciar o contrato, concedendo um prazo de 90 dias para desocupação, conforme Artigo 8º, inciso II.

2. Uso Próprio – Artigo 47 da Lei do Inquilinato:

• O locador pode retomar o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio.
• O locador deve comunicar o inquilino com antecedência mínima de 30 dias, comprovando a necessidade do uso próprio.
• A comprovação pode ser feita por meio de documentos que atestem a situação do locador ou de seus familiares, como certidões de nascimento, casamento ou comprovação de ausência de outro imóvel.

3. Realização de Reformas – Artigo 9º, Inciso III, da Lei do Inquilinato:

O locador pode retomar o imóvel para realizar reformas que aumentem substancialmente o valor do imóvel ou para realizar obras exigidas pelo poder público.

• Deve comunicar o locatário com antecedência mínima de 30 dias.
• As obras devem ser comprovadas por meio de projetos aprovados, autorizações do poder público ou laudos técnicos que justifiquem a necessidade das reformas.

Comprovação da Decisão

O locador é obrigado a comprovar a sua decisão de retomar o imóvel. As formas de comprovação incluem:

• Documentos legais: Certidões, autorizações, projetos aprovados.
• Comunicação formal: Notificação por escrito, com aviso de recebimento, detalhando os motivos e anexando a documentação pertinente.

Direitos do Inquilino

Multas e Indenizações:

• Multa Rescisória: Se a retomada do imóvel ocorrer antes do término do contrato sem motivo justificado, o locador pode ser obrigado a pagar uma multa rescisória conforme previsto no contrato de locação.
• Indenização por Despesas de Mudança: A Lei do Inquilinato não especifica diretamente a obrigação do locador de indenizar as despesas de mudança do inquilino, caso ocorra a retomada do imóvel antes do fim do contrato, mas esta pode ser negociada e estipulada no contrato.

Devolução de Valores de Garantia:

• Caução: A devolução do valor dado em caução deve ser feita imediatamente após a desocupação do imóvel, deduzidos eventuais débitos pendentes.
• Depósito em Conta: O valor deve ser depositado na conta indicada pelo inquilino ou conforme estipulado no contrato de locação.

Seguro Residencial:

• Restituição Proporcional: Em caso de término antecipado do contrato, o inquilino pode solicitar a restituição proporcional do valor pago pelo seguro residencial. O inquilino deve entrar em contato com a seguradora para formalizar o pedido de restituição.
• Cancelamento do Seguro: É necessário comunicar a seguradora sobre o término do contrato para proceder com o cancelamento ou transferência da apólice, conforme as condições estipuladas pela seguradora.

Proteção Contra Desocupação Abrupta:

1. Cláusulas de Proteção: Incluir no contrato cláusulas que ofereçam proteção adicional contra rescisão abrupta, como prazos maiores de notificação e compensações por despesas de mudança.

2. Fiança Locatícia: Optar por formas de garantia que ofereçam maior segurança, como fiança bancária ou seguro-fiança, que podem cobrir eventuais despesas de mudança em caso de desocupação forçada.

Conclusão

Embora a Lei do Inquilinato busque equilibrar os direitos de locadores e inquilinos, na prática, os inquilinos podem se encontrar em uma posição mais vulnerável.

Ao seguir os passos mencionados acima e recorrer aos recursos legais disponíveis, os inquilinos podem proteger seus direitos e minimizar os prejuízos causados por desocupações abruptas.

É essencial que inquilinos estejam bem informados sobre seus direitos e mantenham uma comunicação clara e formal com os locadores e administradores de imóveis para resolver quaisquer disputas de forma justa e eficaz.