COMPRAR IMÓVEL ATRAVÉS DE CONSÓRCIO
Como comprar seu imóvel através de Consórcio Imobiliário
Saiba o que é o Consórcio Imobiliário. Será que vale a pena?
O consórcio imobiliário é a forma mais barata e menos burocrática de comprar sua casa própria e deve estar no planejamento financeiro de longo prazo, caso você não tenha pressa de comprar o imóvel ou não disponha de recursos para dar de entrada no financiamento bancário.
Resumo:
O consórcio imobiliário é uma modalidade de autofinanciamento na qual um grupo de pessoas se une para adquirir um imóvel.
Mensalmente, a administradora realiza assembleias para decidir qual participante receberá a carta de crédito, o documento que permite a compra do imóvel.
Essa decisão ocorre por meio de sorteio e lances. Os participantes que oferecem os valores mais altos têm a chance de receber a carta de crédito para adquirir o imóvel desejado.
A administradora do consórcio coleta o dinheiro das parcelas pagas por todos os membros do grupo. A cada mês, esse valor é utilizado para que pelo menos um deles possa realizar a compra de um imóvel.
Neste guia da Casa Brasília Imóveis, você vai conhecer o funcionamento do consórcio imobiliário, suas vantagens e desvantagens, custos, riscos e em que situações é preferível comprar um imóvel através dessa modalidade. Continue a leitura e tire suas dúvidas agora!
Como funciona o Consórcio Imobiliário
O consórcio imobiliário funciona de forma semelhante a outros tipos de consórcio, como o de carros ou serviços, por exemplo. Os participantes do grupo pagam parcelas periódicas e formam um fundo comum usado para comprar a casa própria. O valor do imóvel é dividido pela duração do grupo, definida previamente e, na prática, cada integrante paga uma fração dele.
Cotas:
A quantidade de cotas e a duração dos consórcios variam de acordo com a administradora do consórcio. O valor das taxas de administração também varia, mas geralmente é cobrado um percentual sobre o valor da carta de crédito.
Lances
Os lances são ofertas de antecipação do pagamento das parcelas do consórcio. Eles são feitos pelos consorciados que desejam antecipar a contemplação e adquirir o imóvel mais rapidamente. O lance vencedor é aquele que oferece o maior valor de antecipação do pagamento. O valor do lance é abatido do valor da carta de crédito.
Inadimplência:
Em caso de inadimplência, o consorciado pode perder o direito à carta de crédito e às parcelas já pagas. A devolução das cotas pagas para quem desiste do consórcio depende das regras estabelecidas pela administradora do consórcio.
Normalmente, esses valores são devolvidos 30 dias após o encerramento do grupo. Geralmente, é possível receber parte do valor pago, mas é necessário arcar com as taxas de administração e outras despesas.
Regulamentação dos Consórcios Imobiliários
Os consórcios imobiliários são atividades regulamentadas pelo Banco Central do Brasil (BC).
Em 2008, após a alta procura pela modalidade que une pessoas interessadas em um objetivo comum para obter fundos e formar uma espécie de poupança colaborativa, a Lei 11.795/2008 – que dispõe sobre o Sistema de Consórcios –, veio para assegurar e regulamentar os contratos e trazer mais segurança entre as partes.
Esta Lei estabelece as regras para a constituição, organização, funcionamento e fiscalização das administradoras de consórcios .
O BC é responsável pela normatização, autorização, supervisão e controle das atividades do sistema de consórcios, com foco na eficiência e solidez das administradoras e cumprimento da regulamentação específica.
As administradoras de consórcio devem remeter periodicamente ao BC informações contábeis e não contábeis sobre as operações de consórcio. As questões inerentes às relações de consumo entre clientes e usuários das instituições financeiras e das administradoras de consórcio estão sujeitas ao Código de Defesa do Consumidor, cabendo aos órgãos integrantes do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC) fazer a mediação dessas questões
Taxas cobradas nos Consórcios Imobiliários
Os custos de um consórcio imobiliário variam de acordo com a administradora e o valor do imóvel que o consorciado pretender comprar. Sendo assim, é possível encontrar cartas de crédito com valores que variam de R$ 30 mil a R$ 1.000 mil ou até mais.
O autofinanciamento não tem taxa de juros, mas o consorciado precisa arcar com algumas taxas, dentre as quais:
- Taxa de Administração, que normalmente varia de 15% a 23% do valor da carta e é diluído nas parcelas do consórcio;
- Fundo de reserva de 1% até 3% do valor da carta. Esse custo visa cobrir eventos como inadimplência, despesas bancárias, entre outros, e o seu saldo (se houver) é ressarcido aos participantes quando o grupo chega ao fim.
- Seguro de vida para pessoa física (deixou de ser obrigatório em 2021).
Vale mencionar que em alguns consórcios é incluído no contrato alguns seguros que protegem o fundo comum.
Como é calculado o valor das parcelas dos Consórcios Imobiliários
O valor das parcelas ou prestação do consórcio é formado pela soma do Fundo Comum, da Taxa de Administração, do Fundo de Reserva e do Seguro, se estipulado em Contrato. Todas essas taxas são aplicadas sobre sobre o valor do bem ou serviço contratado, neste caso, do imóvel.
Vejamos um exemplo prático, considerando o valor do imóvel de R$ 480.000,00 e o número de parcelas igual a 240. Neste caso, o Fundo Comum tem o valor de R$ 2.000,00 ou seja R$ 480.000,00 dividido por 240.
Considerando a Taxa de Administração de 20%, diluída sobre o valor do bem, temos um valor de R$ 400,00 por mês.
Para o Fundo de Reserva, vamos considerar uma taxa de 2% sobre o valor do imóvel, ou seja, R$ 40,00 por mês.
Portanto, o valor da prestação mensal seria: R$ 2.440,00 sem considerar o seguro, que não é obrigatório.
As Prestações no Consórcio são Fixas ou Existem Reajustes?
Sim. Existem reajustes no valor da carta de crédito e nas prestações, principalmente por se tratar de consórcio de imóveis e neste caso são estipulados no Contrato. Os reajustes são baseados nos índices de inflação, que pode ser o INCC, e acontecem anualmente.
Os valores da carta de crédito e das parcelas vincendas são atualizados para que o poder de compra do consorciado permaneça, seja quando houver aumento do preço do bem ou avanço da inflação. Segundo este critério, na cota já contemplada o crédito não é reajustado, mas as prestações a vencer serão reajustadas pelo INCC-M, até a quitação do saldo devedor.
É crucial que os participantes estejam cientes dessas possibilidades e compreendam as condições estipuladas no contrato de consórcio para entender como os ajustes podem impactar o valor das suas parcelas mensais de forma transparente e previsível.
No entanto, mesmo com esses reajustes, tenha em mente que o poder de compra nem sempre acontece, pois o imóvel pretendido pode valorizar mais que os índices de inflação.
Vantagens e Desvantagens dos Consórcios Imobiliários
O consórcio imobiliário é uma opção para quem não tem pressa em adquirir o imóvel e não tem o valor para entrada.
As vantagens:
1. A ausência de juros:
Diferentemente dos financiamentos, as parcelas de um consórcio não têm juros. Isso porque trata-se de uma poupança em conjunto, e o dinheiro reunido a cada mês serve para gerar a carta de crédito e comprar o bem à vista;
2. A possibilidade de adquirir um imóvel sem ter o valor para entrada
Essa é uma vantagem principalmente para quem pretende comprar um imóvel, já que os financiamentos desse tipo exigem um alto valor de entrada para aprovação do crédito. No consórcio, você paga somente as parcelas, o que pode ser uma excelente alternativa para quem tem dificuldade em juntar dinheiro;
3. A possibilidade de planejar a compra com antecedência
O consórcio imobiliário é mais um instrumento de planejamento financeiro para quem quer programar uma compra sem comprometer a liquidez ou a rentabilidade dos seus investimentos.
4. A possibilidade de adquirir um imóvel com valor maior do que com o financiamento
A maior vantagem do consórcio é que ele tem um custo muito menor do que o financiamento, justamente porque é isento de juros. Assim, com o mesmo valor da prestação do financiamento, você conseguirá um valor bem superior no consórcio.
5. A possibilidade de usar o FGTS para quitar ou amortizar parcelas.
O FGTS pode ser usado para amortizar parte do saldo devedor ou liquidar toda a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e adquirido o imóvel. Também, até 100% do saldo da conta do FGTS pode ser usado para ofertar um lance.
6. A possibilidade de dar lances:
A realização de lances acontece em todas as assembleias. Vale acompanhar as assembleias, verificar o valor médio dos lances vencedores e realizar uma poupança para uma futura oferta de lance e assim antecipar a contemplação.
7. Possibilidade de lance embutido:
Quem não tem dinheiro na mão para fazer um lance, mas quer adiantar a aquisição do bem pode optar por essa modalidade, onde o consorciado usa parte do valor da própria carta de crédito como oferta e, depois, essa quantia é abatida do montante a ser recebido.
8. É uma forma de economizar:
Na prática, o consórcio de imóveis é como uma poupança conjunta, o que pode ser uma excelente forma de guardar dinheiro.
9. Possibilidade de comprar o imóvel à vista:
Com a Carta de Crédito na mão, no momento da negociação, você tem poder de barganha para obter desconto ou redução de valores.
10. A carta de crédito dá liberdade de compra:
A Carta de Crédito pode ser usada para comprar uma casa nova ou usada, um apartamento na planta, fazer uma reforma, uma construção e até quitar um financiamento ou comprar terreno.
11. Garantias:
Não há necessidade de apresentar garantias até a contemplação, então o processo de adesão é mais simples.
As desvantagens:
1. Demora na conquista do bem:
Você pode ter que esperar muito tempo até ser sorteado ou ter que dar um lance alto para antecipar a sua contemplação. Se você precisar do imóvel com urgência e não dispor de uma boa quantia para dar de lance, o consórcio pode não ser a melhor opção;
2. Taxas administrativas:
Apesar de não ter juros, o consórcio cobra uma taxa de administração que pode variar de acordo com a empresa e o plano escolhido. Essa taxa pode encarecer o custo final do imóvel e reduzir a rentabilidade do seu investimento, principalmente em tempos de instabilidade econômica;
3. Compromisso longo:
O consórcio pode levar anos até o final e você terá que pagar as parcelas mensalmente até lá. Se você tiver algum imprevisto financeiro ou mudar de planos, pode ter dificuldades para continuar pagando ou para desistir do consórcio;
4. Risco do grupo:
O consórcio depende da saúde financeira dos demais participantes do grupo. Se houver muita inadimplência, o valor das parcelas pode aumentar ou o número de contemplações pode diminuir;
5. Contar com a sorte:
Uma das formas de contemplação do consórcio é contar com a sorte. Isso pode ser considerado uma desvantagem do consórcio, pois enquanto o comprador não for sorteado, ele não terá direito ao bem sem fazer um aporte de dinheiro;
6. O bem continua alienado:
Uma das desvantagens do consórcio é que mesmo após a contemplação, o bem continua alienado. Ou seja, o bem só será definitivamente seu quando terminar de pagar as parcelas,
7. Não aconselhado em tempos de instabilidade econômica:
Como existem as taxas administrativas, que são reajustadas, o consórcio imobiliário pode não ser a melhor forma de comprar um imóvel em períodos de inflação alta, de desvalorização do dinheiro, Taxa Selic alta e diminuição do poder de compra.
Como Escolher um Bom Consórcio Imobiliário
A escolha de um bom consórcio é primordial para a garantia de um investimento seguro e vantajoso. Abaixo, algumas dicas para ajudar você nesse processo:
1. Pesquisar a Administradora
- Verifique se é regulamentada pelo Banco Central. Você pode consultar se a administradora é autorizada através do link: https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/relacao_instituicoes_funcionamento.
- Consulte o seu histórico e a sua reputação.
2. Comparar as Taxas e Custos
- Analise as taxas de administração e custos extras.
- Verifique se não existem taxas ocultas no contrato.
3. Avaliar o Prazo
- Considere se o prazo de duração é adequado para você.
- Prazos longos podem atrasar a contemplação.
4. Ver como Funciona a Contemplação
- Saiba como funciona o processo (sorteio ou lance).
- Pergunte sobre a frequência dos sorteios.
5. Procurar Avaliações de Terceiros
- Busque opiniões de outros consorciados.
- Verifique a transparência e o atendimento ao cliente.
6. Verificar o Tipo de Bem
- Confirme se o consórcio atende ao bem que você deseja, neste caso, imóvel.
7. Analisar o Contrato
- Leia todas as cláusulas com atenção.
- Tire dúvidas antes de assinar.
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