SAIBA TUDO SOBRE IMÓVEIS NA PLANTA

Definição Clássica de Imóvel na Planta

Imóvel na Planta refere-se a uma propriedade que ainda está em fase de projeto ou construção e não foi concluída.

Comprar imóveis na planta, ou seja, adquirir um imóvel antes de sua construção ser concluída, é uma prática comum no mercado imobiliário.

A compra é feita diretamente com a construtora ou incorporadora, com base em plantas arquitetônicas, maquetes e outras representações gráficas.

Ao comprar um imóvel na planta, você está adquirindo uma promessa de entrega de imóvel, cuja construção normalmente é concluída entre 3 e 4 anos, após o lançamento do empreendimento.

Tipos de Imóveis na Planta

• Apartamentos: Unidades habitacionais dentro de um prédio residencial.
• Casas: Residências individuais ou geminadas, normalmente localizadas em loteamentos ou condomínios.
• Salas Comerciais: Espaços destinados ao uso comercial, em edifícios específicos para esse fim.
• Lojas: Unidades comerciais no térreo ou em shoppings.

Elementos Envolvidos na Negociação

Quando o comprador opta por este tipo de imóvel, ele estabelece uma relação de consumo com a incorporadora e a imobiliária, através de um conjunto de elementos necessários para promover, executar a construção das unidades e comercializá-las. Os elementos envolvidos são:

1. Terreno ou Local da Construção:

• Descrição: O local físico onde o empreendimento será construído.
• Importância: A localização é um fator crucial na valorização e viabilidade do projeto.
• Regularização: Deve ser regularizado e com documentação correta para a construção do empreendimento.

2. Incorporadora:

• Função: Responsável pela concepção e desenvolvimento do projeto imobiliário. Inclui a aquisição do terreno, obtenção de licenças e financiamento do empreendimento.
• Obrigações: Garantir a viabilidade técnica e econômica do projeto, além de cumprir os prazos estabelecidos para entrega.
• Planejamento: Desenvolvimento de um projeto viável e atraente.
• Transparência: Fornecimento de informações claras e detalhadas sobre o empreendimento.

3. Construtora:

• Função: Executa a construção dos imóveis conforme os projetos arquitetônicos e especificações técnicas.
• Obrigações: Garantir a qualidade dos materiais e da obra, cumprir os prazos de construção e assegurar que o imóvel atenda às normas técnicas, de segurança e qualidade.

Esses elementos são obrigatórios, sendo uma exigência legal, regulamentados pela Lei 4.591 e são fundamentais para a aprovação dos projetos e o registro do empreendimento.

Somente após o aval e aprovação dos órgãos competentes é que se pode dar início a comercialização das unidades do empreendimento.

Como Funciona a Compra de Imóveis na Planta?

A compra de um imóvel na planta é feita em duas etapas: a primeira diz respeito ao período pré-chaves e a segunda corresponde ao período de pós-chaves.

• O futuro proprietário basicamente ajuda a Construtora a financiar os custos do empreendimento;

• Geralmente, o comprador paga cerca de 30% do valor total do imóvel durante o período de construção ou período pré-chaves, que em média gira em torno de 3 a 4 anos, desde o lançamento até a entrega das chaves;

• Esses 30% podem ser negociados através de uma entrada, parcelas mensais, parcelas de reforço, normalmente semestrais e um valor na entrega das chaves.
• Essas parcelas são reajustadas mensalmente de acordo com a inflação, geralmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção Civil);

• Os outros 70% restantes ou saldo devedor, também reajustado mensalmente pela inflação ou pelo INCC, deve ser quitado na entrega das chaves ou período de pós-chaves.

• No período pós-chaves, o comprador precisa quitar o saldo restante com a construtora e isso pode ser feito através de um pagamento à vista ou contratando um financiamento imobiliário com um banco.

Ao decidir por financiamento, para pagar o saldo devedor, escolha um banco que ofereça as menores taxas de juros e melhor atenda aos seu interesses e condições.

Se a instituição bancária entender que você tem condições de pagar as parcelas do financiamento e os juros aplicados, você consegue financiar o restante do imóvel comprado na planta.

Vale a Pena Comprar Imóvel na Planta?

Comprar um apartamento na planta é uma opção tanto para quem quer realizar o sonho de ter sua casa própria, para sair do aluguel, quanto para investidores que pretendem, futuramente, alugar ou vender o imóvel já pronto, para garantir uma renda passiva ou aumentar o seu patrimônio.

Para ambos os casos, será que vale a pena comprar um imóvel na Planta? A resposta para estas dúvidas, aliás, muito frequentes, vai depender de alguns fatores.

Vamos analisar cuidadosamente estes fatores, como: o momento adequado, os benefícios, as desvantagens e os riscos.

Afinal, investir em uma nova casa ou fazer um investimento imobiliário é uma decisão importante que requer reflexão e cuidados.

Quando feito da maneira adequada, adquirir um apartamento em construção pode ser a forma mais acessível e inteligente de conquistar o seu primeiro imóvel ou investimento imobiliário.

Será o Momento Adequado?

• Pressa em sair do aluguel: Comprar imóvel na planta é ideal para quem não tem urgência de se mudar para uma casa própria, pois como já vimos, o prazo de entrega das chaves é de 3 a 4 anos, caso não haja atrasos na construção do empreendimento.

• Recursos próprios: Você dispõe de recursos para pagar a entrada, na assinatura do Contrato de Compra com a Construtora? Geralmente esse valor gira em torno de 10% a 20% do valor do imóvel, além das prestações mensais, das parcelas de reforço e da parcela no recebimento das chaves.

• Renda familiar: Sua renda familiar é suficiente para pagar o seu aluguel, as prestações mensais do imóvel na planta e o seu sustento e da sua família? Lembre-se que as prestações mensais serão corrigidas mensalmente pelo INCC ou outro índice negociado com a construtora.

• Escore de crédito: Não se esqueça que na entrega das chaves você terá que quitar o saldo devedor com a construtora, normalmente 70% do valor do imóvel. Esse valor pode ser pago a vista ou contratando um financiamento imobiliário com um banco.

Se optar por financiamento bancário, você deverá se planejar para ter um escore de crédito suficiente para a aprovação do valor do saldo devedor.

Você passará por uma análise de crédito, tendo que comprovar renda mínima, indicando que você pode arcar com os custos do financiamento.

Essa negociação com o banco deve ter inicio até 90 dias antes da entrega das chaves. Normalmente, esse costuma ser o prazo para os bancos liberarem os recursos financiados.

Ao iniciar o processo de financiamento com antecedência, você evitará pagar juros elevados e multas por atraso no pagamento do saldo devedor devido à construtora, a partir da entrega das chaves.

Benefícios de Comprar Imóveis na Planta

1. Preço Inicial Atraente:

• Menor Custo: Geralmente, imóveis na planta são vendidos a preços mais baixos comparados aos imóveis prontos. Isso ocorre porque o comprador está assumindo o risco da construção e o imóvel ainda não está disponível.
• Valorização: O valor do imóvel pode aumentar ao longo do período de construção, proporcionando uma valorização potencial antes mesmo de a compra ser finalizada.

2. Personalização:

• Escolha de Acabamentos: Em muitos casos, os compradores têm a oportunidade de escolher acabamentos e personalizar alguns aspectos do imóvel, como azulejos, revestimentos, pias, luminárias, etc., o que pode aumentar a satisfação com a compra e valorizar o imóvel.

3. Facilidade de Pagamento:

• Parcelamento: Normalmente, o pagamento é feito de forma parcelada durante o período de construção, o que pode facilitar o planejamento financeiro do comprador.
• Financiamento: É possível que o comprador tenha mais tempo para organizar o financiamento do imóvel, pois o pagamento do saldo devedor será realizado na entrega das chaves.

4. Novidade e Modernidade:

• Infraestrutura Atualizada: Imóveis na planta são projetados com tecnologias e tendências mais recentes, o que pode garantir maior eficiência, conforto e maior valorização.

5. Benefícios de Garantia:

• Garantias Contratuais: Imóveis novos geralmente vêm com garantias que cobrem problemas estruturais e defeitos que possam surgir após a entrega. Alguns itens das obras têm garantia de 5 anos, conforme a NBR 17.170.

Desvantagens de Comprar Imóveis na Planta

1. Atrasos na Entrega:

• Possíveis Atrasos: A construção pode sofrer atrasos devido a fatores imprevistos, como problemas de fornecimento de materiais ou questões contratuais com empreiteiros, o que pode atrasar a entrega do imóvel.

Atrasos nas obras de até 180 dias, além do estipulado em Contrato de Compra, livram as construtoras de multas, conforme Lei de Distrato 13.786/2018. Atrasos superiores a 180 dias sujeitam a construtora a pagar multa de 1% do valor já pagos, para cada mês de atraso.

2. Incerteza na Qualidade:

• Desvios da Planta: O imóvel final pode não corresponder exatamente ao que foi prometido no projeto inicial. Alterações durante a construção podem afetar o resultado final.

3. Risco de Solvência da Construtora

• Problemas Financeiros da Construtora: Se a construtora enfrentar problemas financeiros ou falir, o projeto pode ser interrompido, resultando em perda do investimento ou atraso prolongado.

4. Mercado Imobiliário e Valorização:

• Variação no Valor: Mudanças nas condições do mercado imobiliário podem afetar o valor do imóvel na planta. Se o mercado se deteriorar, o valor do imóvel pode não se valorizar conforme esperado.

5. Comprometimento de Capital:

• Investimento a longo prazo: O dinheiro é comprometido durante um período prolongado, sem garantia de que o imóvel será exatamente como esperado.

6. Imprevisibilidade dos valores das prestações:

• Correção do valor da obra: Ocorrência de oscilações não previsíveis nos valores das parcelas mensais, dos reforços e do saldo devedor, que serão corrigidos pelo INCC.

Este índice dependerá das flutuações nos preços dos materiais de construção, dos serviços e da mão de obra, devido a variações de taxas de juros e mudanças nas condições econômicas gerais, podendo comprometer a saúde financeira do comprador.

Como comprar um imóvel na Planta

Agora você já sabe o que é Imóvel na Planta, conhece os elementos mínimos exigidos por lei, as vantagens e os riscos dessa modalidade imobiliária.

Fez uma análise da sua vida financeira e decidiu que este é o momento certo para sair do aluguel ou investir em imóveis, acompanhe a seguir os passos necessários e nossas dicas, para não errar na hora de comprar um imóvel na planta:

1. Decida a localização do imóvel

O primeiro passo para comprar o seu apartamento é decidir em que lugar você deseja residir ou fazer o seu investimento: perto do seu trabalho ou da escola de seus filhos, próximo a estação de metrô, em um bairro seguro.

Desenvolvimento da Região: Verificar planos de desenvolvimento urbano e melhorias previstas para a área.

Tenha em mente, que a localização é um dos principais fatores na valorização do imóvel na planta.

Empreendimentos mais próximos dos centros e comodidades tendem a valorizar mais rápido do que os que estão mais afastados.

A localização deve estar alinhada aos seus objetivos pessoais, profissionais, de qualidade de vida e, principalmente, financeiros.

2. Escolha o seu apartamento na planta

Depois de decidir onde seu imóvel estará localizado, é hora de escolher, dentre as opções ofertadas na região selecionada, o seu apartamento na planta.

Pesquise por oportunidades interessantes, que estejam de acordo com o seu objetivo e que também caiba no seu bolso.

Não tenha pressa. Converse com profissionais da área e faça busca em sites imobiliários, que tenham como objetivo ajudar quem está comprando um imóvel e não quem está vendendo.

Além disso, ao ter as opções de planta em mãos, analise-as com cuidado, levando em consideração suas preferências e necessidades. 

3. Visite Apartamento  Decorado

Normalmente, durante a fase de lançamento das obras, a construtora proporciona uma visita ao apartamento decorado.

Mas, tenha cuidado e não se iluda. Trata-se apenas de uma simulação do apartamento pronto e mobiliado onde você, potencial comprador, pode conferir todo o projeto arquitetônico e examinar se a unidade corresponde às suas expectativas. 

Cuidados ao Comprar um Imóvel na Planta

O principal cuidado deve ser em relação à construtora responsável pela obra, afinal, se a empresa não for confiável e não possuir um histórico de entrega sério e transparente, você pode colocar o seu investimento em risco, receber seu empreendimento atrasado e, até mesmo, perdê-lo por completo.

Fazer uma Boa Pesquisa

Histórico da Construtora:

• Reputação: Verificar a reputação da construtora no mercado, buscando informações sobre atrasos e qualidade de construção.
• Projetos Anteriores: Visitar outros empreendimentos concluídos pela construtora para avaliar a qualidade.

• Situação Fiscal da Construtora: Verifique se a construtora está em dia com impostos e obrigações fiscais.

• Valorização: Verifique o percentual de valorização desses empreendimentos concluídos, desde o lançamento até o momento atual. Bons empreendimentos de imóveis na planta costumam valorizar de 15% a 40%, após a entrega das chaves.

• Segurança: Verificar se a incorporadora fez a adoção do Patrimônio de Afetação, em conformidade com a Lei 10.931/2004.

O Patrimônio de Afetação é um mecanismo jurídico utilizado no setor imobiliário brasileiro para proteger os compradores de imóveis em construção.

Trata-se de uma segregação de patrimônio, onde os recursos e bens de um determinado empreendimento imobiliário são separados do restante do patrimônio da incorporadora e da construtora.

Opinião dos Moradores:

• Feedback dos Moradores: Buscar opiniões de moradores sobre a satisfação com os imóveis entregues pela construtora e possíveis problemas enfrentados.
• Pesquisas na Internet: Analisar reviews e comentários online sobre a construtora e seus empreendimentos.

Avaliar a Qualidade do Imóvel

• Materiais Utilizados: Verificar quais materiais serão utilizados na construção.
• Acabamentos: Conferir o padrão dos acabamentos oferecidos e se há possibilidade de personalização.

Previsão de Valorização do Imóvel

• Tendências do Mercado: Estudar as tendências de valorização do mercado imobiliário na região.
• Projeções Econômicas: Analisar projeções econômicas que podem impactar o valor do imóvel.
• Analise a Demanda: Analise que tipos de imóveis estão sendo mais procurados pelos consumidores na vizinhança.
• Rapidez de Vendas no Lançamento: Verifique a temperatura de vendas dos imóveis desse empreendimento. Se houver muitos imóveis a venda, é sinal de baixa demanda, o que pode impactar negativamente na valorização do imóvel no futuro.

Assinatura do Contrato de Compra:

• Comprar no Pré-lançamento ou no Lançamento: Procure negociar a compra do seu imóvel na planta nessas ocasiões, onde normalmente os descontos nos preços são maiores. Tente negociar descontos maiores com entradas maiores.
• Análise do Preço do Metro Quadrado: Verifique nas proximidades o valor do m² de construção de imóveis novos semelhantes aos desse empreendimento em lançamento. O preço do imóvel na planta no Pré-lançamento normalmente tem um deságio de 20% a 30%.

Se não houver deságio, procure outro empreendimento. No entanto, essa regra não é totalmente correta. Ela é aconselhada principalmente para investidores. Se você gostou, deseja comprar, precisa do imóvel e tem condições financeiras, vá em frente.

Visitar Periodicamente a Obra Durante a Construção

• Acompanhamento: Fazer visitas regulares para acompanhar o andamento da obra e garantir que tudo está conforme o planejado.
• Relatórios: Solicitar relatórios de progresso à construtora.

Prazo Previsto da Entrega

• Atrasos Possíveis: Considerar a possibilidade de atrasos e ter um plano de contingência.
• Cláusulas Contratuais: Verificar se o contrato inclui cláusulas de penalização em caso de atrasos na entrega.

Contrato de Compra e Venda

O CCV – contrato de compra e venda – é essencial nos casos onde o imóvel está em construção, pois a conclusão da compra, que é feita através do registro no RGI, não pode ser feita de forma imediata.

• Cláusulas Contratuais: Revisar todas as cláusulas do contrato com um advogado especializado.
• Garantias: Verificar as garantias oferecidas pela construtora, tanto de prazo quanto de qualidade dos materiais e da obra.

Registro do Imóvel em Cartório

• Escrituração: Após a assinatura do contrato, proceder com a escrituração do imóvel.
• Registro: Registrar o imóvel em cartório, após a entrega do imóvel, para garantir a propriedade legal.

Aspectos Legais e Financeiros

1. Aspectos Legais:

• Contrato de Compra e Venda: Deve detalhar todos os aspectos do imóvel, incluindo prazo de entrega, especificações e garantias. É essencial revisar o contrato com um advogado para garantir que todas as cláusulas sejam justas e claras.
• Registro e Documentação: Verifique se o empreendimento possui as devidas licenças e registros legais, como alvarás e aprovações necessárias para construção.
• Garantias e Reclamações: Certifique-se de entender os termos das garantias oferecidas e os procedimentos para registrar reclamações em caso de problemas.

2. Aspectos Financeiros:

• Financiamento: Planeje o financiamento de forma a alinhar com o cronograma de pagamento durante a construção. Isso inclui considerar taxas de juros e condições de pagamento.
• Custos Adicionais: Esteja ciente dos custos adicionais que podem surgir, como taxas de documentação, impostos e possíveis custos com modificações ou melhorias.

Conclusão

Comprar imóveis na planta pode ser uma excelente oportunidade para adquirir um imóvel a um preço mais baixo e com potencial de valorização. No entanto, é crucial considerar os riscos associados, como atrasos e qualidade da construção.

Analisar cuidadosamente os aspectos legais e financeiros e realizar uma pesquisa minuciosa sobre a construtora pode ajudar a mitigar riscos e maximizar as recompensas dessa modalidade de compra.