Anuncie Grátis
Anuncie Grátis

Perguntas Feitas Frequentemente Sobre Compra de Imóveis

Um guia de perguntas e respostas para a compra do seu imóvel

1. Como Escolher o Imóvel - Avaliação do imóvel

Qual o principal item a ser considerado por quem vai comprar um imóvel?

Há vários pontos importantes, mas o primeiro passo é definir o valor correto do imóvel, fundamental até para tomar outras decisões. O preço deve ser adequado à sua renda e às suas posses.  É preciso estar ciente de que vai assumir uma dívida que  consumirá parcela de sua renda por muitos anos. 

A compra de imóvel é uma das decisões mais importantes da vida do brasileiro. Ele simboliza a segurança de moradia para si e sua família. Como, em geral, a compra é financiada e gera compromisso por anos a fio, a decisão exige disciplina e cultura de controle de gastos a cada dia, a cada mês, a cada ano. Ela precisa ser planejada e tomada com cuidado, após uma série de cálculos, para evitar apertos financeiros até o fim do contrato e problemas com a posse do móvel. 

Ela deve começar pela localização. O imóvel precisa estar em lugar compatível com seu padrão de renda e atender suas necessidades básicas de infraestrutura, e de sua família, se for essa a situação. É importante avaliar serviços como transporte, escola, opções de lazer, hospitais e supermercados, entre outros, disponíveis na região. É preciso saber ainda quanto custa ter essas facilidades.  Pode ocorrer de o lugar ser o ideal, mas inviável financeiramente para o comprador.

A segurança da região é um aspecto fundamental a ser considerado ao escolher um local para viver ou investir. Aqui estão alguns pontos que você deve verificar:

1. Taxa de Criminalidade

  • Estatísticas: A taxa de criminalidade, incluindo furtos, assaltos e crimes violentos, pode ser uma boa indicação da segurança da área. É importante consultar dados atualizados de instituições de segurança pública ou plataformas online que fornecem essas informações.

2. Presença Policial

  • Patrulhamento: A frequência do patrulhamento policial na região e a presença de delegacias podem contribuir para uma sensação de segurança e para a prevenção de crimes.

3. Comunidade Local

  • Engajamento Comunitário: Comunidades ativas que realizam reuniões de segurança e têm programas de vigilância podem aumentar a segurança da região. A participação dos moradores em iniciativas de segurança é um bom sinal.

4. Infraestrutura de Segurança

  • Iluminação e Acessibilidade: Ruas bem iluminadas e áreas públicas acessíveis podem ajudar a reduzir a criminalidade. A presença de câmeras de segurança em locais estratégicos também é um fator positivo.

5. Feedback dos Moradores

  • Opiniões Locais: Conversar com moradores e comerciantes da região pode fornecer uma perspectiva real sobre a segurança. Eles podem compartilhar experiências e percepções que não estão disponíveis em estatísticas oficiais.

6. Tendências de Segurança

  • Mudanças ao Longo do Tempo: Analisar se a segurança da região está melhorando ou piorando ao longo dos anos pode ajudar a entender a tendência geral. Isso pode incluir a comparação com dados históricos e notícias locais.

A perspectiva de valorização de um imóvel ou região depende de um conjunto de fatores interligados, incluindo desenvolvimento urbano, tendências de mercado, aspectos econômicos, perfil demográfico, tendências de sustentabilidade, segurança e qualidade de vida. Analisar esses elementos pode ajudar a formar uma visão clara sobre o potencial de valorização a longo prazo, permitindo que compradores e investidores tomem decisões mais informadas. Para mais detalhes, veja a postagem –> Perspectivas de Valorização Regional.

Uma localização boa é crucial na hora de comprar um imóvel.  Mas, inevitavelmente você precisará ir para outra parte da cidade. Garanta que isso não seja uma dor de cabeça!

Observe o tráfego de veículos até os locais que mais costuma ir e verifique se o local que está visitando:

  • Está próximo de avenidas;
  • Tem muito trânsito à noite (o que significa muito barulho de carros à noite);
  • Possui fácil acesso a transportes públicos;
  • Próximo a estações de Metrô;
  • Conta com rotas alternativas até os principais pontos da cidade.

Quem gosta de sossego deve evitar imóvel próximo de bar noturno, restaurante, igreja, clube, etc. Verifique também se ele não fica em rua de feira, se não há  risco de enchentes e alagamentos. É importante visitar o imóvel em dias e horários diferentes, conversar com quem já mora no local.

Em caso de lançamento, convém pesquisar e ir a vários estandes de venda e, ainda, visitar algumas unidades decoradas que deem melhor ideia do imóvel. Circular por regiões e bairros onde o padrão dos imóveis seja compatível com sua renda ou uma pesquisa pela internet também ajuda o processo de escolha.

A vistoria deve incluir uma série de itens. Comece pelo espaço, que deve ser adequado para acomodar com conforto as pessoas que vão morar no imóvel, veja se existe garagem, incidência de sol, ventilação. E, naturalmente, as condições do próprio imóvel, como o estado de portas, janelas, encanamento, instalação elétrica, de acordo com o tipo de imóvel a ser adquirido.

Novo, usado e na planta.

O novo pode ser mais caro, mas proporciona ao comprador o prazer de ser o primeiro ocupante. O usado tende a ser mais barato, mas poderá exigir reformas, com gastos adicionais. Na planta, o comprador levará tempo para ocupar o imóvel, mas poderá pagar parcelas de valor mais baixo por um período maior. Esses pagamentos possibilitam a formação de uma poupança equivalente à entrada. Nessa fase, as mensalidades são corrigidas por índices do setor, como o Índice Nacional de Custos da Construção, o INCC, e o Custo Unitário Básico da Construção Civil, o CUB. Uma dica é consultar pessoas que já tenham comprado imóvel na planta da mesma construtora e incorporadora e fazer, ainda, uma pesquisa pela internet para ter referências das empresas.

A escolha dependerá do estilo e da qualidade de vida que cada um procura. Alguns não abrem mão de uma casa com quintal, para ter mais liberdade e espaço para as crianças, criar animais, cultivar jardins e plantas ou até uma horta. Outros fazem questão da suposta maior segurança que um apartamento oferece. A opção leva à análise de uma série de outros itens: apartamento de frente ou de fundos, nos primeiros ou nos últimos andares, existência e tamanho da garagem.  A escolha vai envolver também custos, como o de condomínio, por exemplo, para quem morar em prédio ou em casas em condomínio fechado.

Seja um apartamento ou uma casa, comprar um imóvel em um condomínio facilita muito a sua vida. Mas, também garante gastos adicionais e talvez alguma dor de cabeça. Por esse motivo, verifique:

  • instalações elétricas;
  • encanamentos;
  • regras e normas do condomínio (regimento interno);
  • taxas;
  • vagas de garagem;
  • Elevadores (social e de serviços);
  • Estado de conservação da fachada, áreas comuns e jardins;
  • áreas de lazer;
  • perfil dos vizinhos  – muito importante!
  • Se aceita pet?
  • Existência de Ações Trabalhistas.

Também tome cuidado na hora de considerar o custo do condomínio junto às parcelas do pagamento. Principalmente se fizer um financiamento para quitar a compra.

Quando se ouve que o mercado imobiliário está em crise, geralmente isso indica uma alta oferta de imóveis à venda em relação à demanda, que é baixa. Nesse contexto, se você estiver em condições de realizar uma compra, este pode ser um dos melhores momentos para investir. É possível encontrar imóveis de excelente qualidade a preços abaixo da média do mercado.

Portanto, comprar um imóvel durante uma crise pode ser uma boa oportunidade, mas é essencial fazer uma análise cuidadosa dos riscos e benefícios. Avaliar a situação econômica, as condições do imóvel e os seus objetivos pessoais ajudará a tomar uma decisão informada e alinhada com suas necessidades.

2. Como Pagar - Opções de financiamento

Como pagar um imóvel?

A resposta depende da condição financeira do comprador: se formou uma poupança capaz de cobrir a entrada e boa parte da dívida ou apenas o valor da  entrada para financiar o restante. No Brasil, a maior parte dos negócios com imóveis é feita com financiamento. Ainda assim, é importante acumular uma parcela própria de dinheiro porque dificilmente o interessado vai conseguir levantar um empréstimo que pague 100% do valor do imóvel.

Existem várias modalidades de financiamento imobiliário. O crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação é o mais conhecido. O interessado paga a entrada, com os recursos próprios que poupou, e financia o restante do valor.  Por isso, mesmo quem não tem todo o dinheiro pode realizar o sonho da casa própria, com a participação da família, se for o caso.

Em bancos, na Caixa Econômica Federal e em outras instituições, financeiras ou não, que trabalham com o crédito imobiliário.

Os principais bancos que oferecem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) incluem:

1. Caixa Econômica Federal

  • Embora seja mais conhecida pelo SFH, a Caixa também oferece opções de financiamento pelo SFI para imóveis de maior valor.

2. Itaú Unibanco

  • O Itaú oferece produtos de financiamento imobiliário que podem ser enquadrados no SFI, com condições personalizadas.

3. Bradesco

  • O Bradesco possui uma linha de crédito imobiliário que inclui opções do SFI, atendendo a diferentes perfis de clientes.

4. Santander

  • O Santander disponibiliza financiamentos imobiliários com características do SFI, com prazos e taxas variados.

5. Banco do Brasil

  • O Banco do Brasil oferece opções de financiamento que se enquadram no SFI, permitindo a compra de imóveis de maior valor.

6. Banco Inter

  • O Banco Inter tem se destacado no mercado digital e oferece opções de financiamento imobiliário que se ajustam ao SFI.

Observações Finais

É recomendável entrar em contato com os bancos para obter informações detalhadas sobre as condições, taxas e prazos de financiamento, pois podem variar conforme a política de cada instituição. Além disso, é importante comparar as ofertas para encontrar a melhor opção para suas necessidades.

Em linhas gerais, a atuação delas consiste em captar recursos que são repassados depois para quem precisa de dinheiro para a compra da casa própria. 

Eles se originam de várias fontes. As principais são a caderneta de poupança, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e os títulos de crédito imobiliário.

Sim. A fonte do dinheiro define o sistema ao qual o contrato de crédito imobiliário ficará vinculado.  Por exemplo, se o dinheiro vier da caderneta de poupança, o empréstimo será regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH. Se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI. Há também os recursos do Fundo de Garantia, usados nos financiamentos do SFH e na compra de imóveis populares, como os do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

É o segmento do crédito imobiliário em que as operações são feitas em condições facilitadas ao comprador do imóvel, com prazos mais longos e juros relativamente baixos. Essas condições possibilitam que as prestações mensais caibam com maior flexibilidade na renda familiar comprovada no momento de assinatura do contrato de financiamento.

A formulação de proposta de política habitacional e de desenvolvimento urbano é atribuição do Ministério das Cidades. O Conselho Monetário Nacional (CMN) define as normas e cabe ao Banco Central (BC) fiscalizar e baixar as regras complementares.

Uma das principais, que o diferencia de outros sistemas, é a que determina limite de valor do imóvel para a compra financiada. Ele é de R$ 750 mil em quatro regiões do País (Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo). Nos demais Estados, o valor máximo do imóvel é de R$ 650 mil. O teto de juro cobrado no SFH é 12% ao ano, mas tanto esse porcentual quanto o de comprometimento da renda familiar em relação à prestação e o valor financiado dependem da política de crédito de cada instituição financeira. O dinheiro do FGTS pode ser usado no pagamento do imóvel. O contrato de financiamento precisa conter cláusulas de seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos físicos ao imóvel (destruição por fogo, desmoronamento).

O prazo varia de acordo com o valor a ser financiado e de banco para banco. Ele pode ir de 10 a 35 anos, prazo máximo oferecido pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, mas em geral é de 20 a 30 anos.

Tecnicamente, sim. O contrato é estruturado de tal forma que atendidas todas as exigências, de valores do imóvel, do financiamento, da renda familiar, as parcelas mensais sejam pagas sem problemas até o fim. Mas, como se trata de um compromisso de longa duração, é no mínimo prudente formar uma reserva financeira para situações de emergência. Afinal, ninguém está livre de doenças, desemprego, separação do casal e assim por diante.   

3. As Prestações - Como funcionam os reajustes

Como são corrigidos a prestação e o valor total da dívida ao longo do tempo no SFH?

A correção é feita pela variação da Taxa Referencial (TR), uma taxa calculada pelo Banco Central (BC).

A prestação e o saldo devedor são corrigidos mensalmente. Essa simultaneidade na atualização, tanto da parcela quanto da dívida, evita a formação de saldo residual no término de prazo do contrato. Quer dizer, que sobre um resto de dívida ao ser paga a última prestação. 

Os contratos são de longo prazo e a correção vai permitir a atualização do valor tanto da prestação como do saldo devedor. Além disso, a correção também é necessária para manter o equilíbrio das operações dentro da instituição financeira. O dinheiro que o banco empresta no crédito imobiliário é o mesmo que foi captado em caderneta de poupança. Nessa captação, o banco remunera o aplicador com parte do que recebe do mutuário no pagamento da prestação. Ambos têm correção mensal pelo mesmo indexador, o que evita a formação de resíduo após o término do prazo do contrato. 

Ele é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra, ainda, ao do seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.

Além do titular, podem participar parentes de primeiro grau, como pais e filhos, marido ou mulher, noivo e noiva. O critério pode variar de banco para banco, mas o fundamental é que o participante more ou venha a morar no imóvel.

Fazer uma pesquisa pelos sites dos principais bancos pode ajudar a ter uma boa ideia do que o mercado oferece. Eles trazem valores do financiamento, da prestação, do prazo, da taxa de juros do crédito, além de simuladores que calculam os vários itens do empréstimo, de acordo com suas condições. 

O financiamento torna viável a compra de um bem que o interessado não teria a possibilidade de pagar de uma só vez.

Sim, a redução do risco de problemas, já que o banco que vai financiar a compra investigará se a papelada, tanto do imóvel quanto do vendedor, está em ordem. A investigação se estenderá também à construtora, se o imóvel for novo. Existe ainda a vantagem do seguro, com coberturas ao devedor e ao imóvel, uma proteção não obrigatória, legalmente, em outros tipos de financiamento.

Há vários tipos, mas dois são os principais: o Sistema de Amortização Constante e  a Tabela Price. Em ambos, a prestação é calculada para reduzir mensalmente o saldo devedor, de forma que o comprador chegue ao fim do contrato com a dívida integralmente quitada.  

Nesse sistema, o valor nominal das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. A prestação mantém sua capacidade de amortizar a dívida durante todo o financiamento. É um sistema que consegue diminuir o saldo devedor com maior velocidade que a Tabela Price. A mensalidade é obtida pela divisão da dívida pelo número de parcelas. Essa modalidade é indicada para quem tem condições financeiras de assumir uma prestação maior no início para ter uma folga na parte restante do contrato.

É um sistema em que o valor nominal permanece o mesmo durante o contrato. Mas, como ocorre a queda dos juros, a parcela de amortização é crescente ao longo do financiamento.

Sim, porque a prestação e saldo devedor sobem pelo mesmo indexador, mantendo a mesma capacidade de redução da dívida ao longo do contrato.

4. Sobre o Seguro - Como usar a garantia

Por que é preciso pagar uma parcela de seguro todo mês?

É uma garantia tanto para comprador como para o banco. Em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, a dívida será paga pelo seguro. 

O seguro vai quitar a parte da dívida na mesma proporção da participação da renda do mutuário falecido ou declarado inválido. O restante da dívida continua até o pagamento total do saldo devedor.

Os contratos são de longo prazo e a correção vai permitir a atualização do valor tanto da prestação como do saldo devedor. Além disso, a correção também é necessária para manter o equilíbrio das operações dentro da instituição financeira. O dinheiro que o banco empresta no crédito imobiliário é o mesmo que foi captado em caderneta de poupança. Nessa captação, o banco remunera o aplicador com parte do que recebe do mutuário no pagamento da prestação. Ambos têm correção mensal pelo mesmo indexador, o que evita a formação de resíduo após o término do prazo do contrato. 

Sim, a cobertura se estende também a danos físicos ocorridos no imóvel em decorrência de causa externa (chuva, enchente, queda de árvore).

Em parte. A escolha tem de ser feita entre duas apólices a ser oferecidas pelo banco. É possível trocar de seguradora no decorrer do contrato, desde que de acordo com as normas do setor.

Sim, desde que a construtora ou a incorporadora contrate uma apólice que indeniza danos a terceiros na fase de construção e também danos físicos. Se o contrato com a incorporadora for firmado dentro do SFI, o seguro de morte é legalmente obrigatório.

Cabe ao banco que concedeu o empréstimo fazer o contato com a seguradora tão logo seja comunicado da ocorrência de morte, invalidez ou danos ao imóvel.

Não. O mutuário deve comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada. Nesse caso, será feita uma análise do dano e pesquisa de orçamento pelos técnicos. 

5. Pagar com FGTS - Como usar o Fundo de Garantia

Que relação existe entre o Fundo de Garantia e a compra da casa própria?

O Fundo de Garantia é formado com o recolhimento feito a cada mês pelo patrão em uma conta em nome do empregado, a chamada conta vinculada. A contribuição equivale a 8% do salário e serve à formação de uma reserva destinada a dar segurança ao participante e sua família em casos de demissão sem justa causa, aposentadoria, morte ou invalidez permanente. Como a compra de moradia também tem esse aspecto de garantia, o dinheiro do Fundo foi liberado para pagar a casa própria.

O comprador de imóvel pode usar os recursos de seu FGTS de várias formas: para pagamento da entrada, abatimento da prestação mensal, amortização do saldo devedor ou liquidação da dívida. 

Sim, desde que o saldo do Fundo ou complementado por uma reserva própria   seja suficiente para o pagamento do valor de uma só vez. Nesse caso, não haverá nenhum financiamento, apenas o repasse dos recursos do fundo, feito pelo banco, ao vendedor do imóvel.

É preciso ser optante do Fundo de Garantia há pelo menos três anos e o imóvel deve ser para uso próprio, situado na cidade em que o comprador trabalha. A exceção a essa regra é quando se reside há mais de um ano no local onde se pretende comprar o imóvel. Outra condição para o uso do FGTS é que o comprador não seja proprietário imóvel na localidade, ainda que não seja financiado.

É possível usar os recursos depositados no Fundo para pagar até 80% do valor da prestação. Cada resgate deve equivaler ao abatimento de 12 prestações, sendo que somente três delas podem estar em atraso.

Para a liquidação do saldo, o mutuário não pode ter usado o dinheiro do Fundo nesse financiamento nos últimos dois anos, seja para reduzir a prestação ou o próprio saldo devedor. É possível usar também para a amortização da dívida, o que pode levar à redução do valor da prestação ou do número de prestações restantes.

Sim, é preciso que ele seja urbano, destinado ao uso residencial e registrado no Cartório de Registro Imobiliário. O valor desse registro tem como limite R$ 750 mil no Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados do País, o valor máximo do imóvel é R$ 650 mil. 

A utilização do FGTS é permitida apenas se o imóvel comprado com financiamento pelas condições do SFH for para a moradia do próprio mutuário. O uso do dinheiro do fundo é proibido se o imóvel for destinado à moradia de familiares, dependentes ou terceiros e, ainda, se comercial ou rural. É permitida a utilização do FGTS também para a compra de terreno.

Não. Somente quando os contratos forem assinados pelo Sistema Financeiro da Habitação ou concedidos por programas sociais destinados à moradia própria do trabalhador, dos governos municipal, estadual e federal. 

Minha Casa Minha Vida

Carta de Crédito Individual ou Associativo

Pró-Moradia

Apoio à Produção

Todos são destinados aos compradores de baixa ou média renda.

O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) criado em 2009 tem por objetivo subsidiar a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda. Para participar do Programa, os interessados deverão estar enquadrados nas faixas de renda definidas pelo Governo Federal, desde que não possuam casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação, ou tenham sido beneficiados antes por outro subsídio de natureza habitacional do Governo Federal.  A seleção dos beneficiários é de responsabilidade das prefeituras. 

 

É uma modalidade de financiamento que, assim como o MCMV, facilita a compra de imóvel ou terreno para famílias de baixa renda, utilizando recursos do FGTS. A carta pode ser individual ou associativa, beneficiando grupos organizados, como cooperativas. O programa atende famílias com renda mensal de até R$ 4.300, ou até R$ 5.400 em cidades com mais de 250 mil habitantes. Aqueles com renda até R$ 3.275 podem usar o FGTS para complementar o pagamento.

O comprador pode usar o dinheiro do Fundo de Garantia, o pagamento da entrada é facilitado com parcelas que vão caindo ao longo do tempo com isenção ou redução dos custos com seguro e despesas com cartório. Há cobertura de parte do pagamento das prestações em casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente do mutuário. 

É a modalidade de crédito para a compra de moradia pela população em situação de vulnerabilidade social e com rendimento familiar mensal preponderante de até três salários mínimos.

  1. Documentos Pessoais do Comprador:

    • RG e CPF: Cópias do documento de identidade e do Cadastro de Pessoa Física.
    • Comprovante de Estado Civil: Certidão de nascimento, casamento ou divórcio, conforme o caso.

  2. Comprovante de Tempo de Contribuição ao FGTS:

    • Extrato do FGTS: Documento que comprove os depósitos na conta vinculada, que pode ser obtido no site da Caixa Econômica Federal ou em uma agência.

  3. Documentos Relacionados ao Imóvel:

    • Matrícula do Imóvel: Documento que comprova a propriedade e a situação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
    • Escritura do Imóvel: Documento que formaliza a transferência de propriedade.
    • Certidão de Ônus Reais: Comprovante de que não há pendências financeiras sobre o imóvel.

  4. Comprovante de Renda:

    • Holerites ou Contrato de Trabalho: Documentos que comprovem a renda mensal do comprador.
    • Declaração de Imposto de Renda: Caso tenha feito a declaração, é importante apresentar.

  5. Comprovante de Residência:

    • Conta de Luz, Água ou Telefone: Documento que comprove o endereço atual do comprador.

  6. Formulários da Caixa Econômica Federal:

    • Requerimento de Uso do FGTS: Formulário específico que deve ser preenchido para a solicitação do uso do FGTS.
Observações Importantes
  • É recomendável verificar com a Caixa Econômica Federal ou com o seu banco as exigências específicas, pois podem variar conforme a instituição e a situação do comprador.
  • Todos os documentos devem estar atualizados e, em muitos casos, é necessário apresentar cópias autenticadas.
  • Além disso, o trabalhador deve atender a certos requisitos, como ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS e não possuir outro imóvel na mesma localidade onde pretende comprar 

Esses documentos são essenciais para comprovar a elegibilidade do comprador e a regularidade do imóvel no processo de utilização do FGTS.

Para corrigir informações erradas no seu extrato do FGTS, siga estas etapas:

1. Verifique as Informações
  • Obtenha o Extrato: Acesse seu extrato do FGTS pelo aplicativo, Internet Banking ou nas agências da Caixa Econômica Federal.
  • Identifique os Erros: Anote quais informações estão incorretas, como dados do empregador, datas de admissão ou valores de depósitos.
2. Reúna Documentos
  • Documentos Necessários: Prepare documentos que comprovem a informação correta, como:
    • Carteira de Trabalho (CTPS).
    • Holerites ou comprovantes de pagamento.
    • Termos de rescisão de contrato, se aplicável.
3. Contate a Caixa Econômica Federal
  • Atendimento Presencial: Dirija-se a uma agência da Caixa e leve os documentos que comprovam a correção.
  • Atendimento pelo Telefone: Ligue para o número 0800 726 0207 e siga as instruções para relatar o problema.
  • Aplicativo FGTS: Utilize a opção de atendimento ao cliente disponível no aplicativo para solicitar a correção.
4. Acompanhe o Processo
  • Protocolo de Atendimento: Guarde qualquer protocolo ou número de atendimento fornecido pela Caixa.
  • Acompanhe a Solicitação: Verifique periodicamente o status da sua solicitação, seja pelo aplicativo, site ou diretamente na agência.
5. Aguarde a Correção
  • Prazo de Resposta: A Caixa tem um prazo para analisar e corrigir as informações, que pode variar. Caso não haja resposta dentro do prazo estipulado, entre em contato novamente.
Observações Finais

É importante manter um registro de todas as comunicações e documentos enviados, pois isso facilitará o acompanhamento e a resolução do problema.

Sim, você pode solicitar a correção de informações do seu FGTS online pelo site da Caixa Econômica Federal. Aqui estão os passos para fazer isso:

1. Acesse o Site da Caixa
2. Navegue até a Seção do FGTS
  • Encontre a seção dedicada ao FGTS, que geralmente está em “Benefícios ao Trabalhador” ou “FGTS”.
3. Localize a Opção de Atendimento
  • Procure pela opção de “Atendimento” ou “Fale Conosco” relacionada ao FGTS.
4. Preencha o Formulário
  • Siga as instruções para preencher o formulário online, fornecendo os dados necessários, como:
    • Número do CPF.
    • Informações sobre o erro encontrado.
    • Documentos que comprovem a correção (pode ser necessário anexar).
5. Envie a Solicitação
  • Após preencher todas as informações, envie a solicitação e guarde o protocolo de atendimento gerado.
6. Acompanhe o Status
  • Você pode acompanhar o status da sua solicitação através do mesmo canal ou pelo telefone da Caixa.
Observações Finais

Certifique-se de ter todos os documentos necessários digitalizados e prontos para anexar. Caso tenha dificuldades, você também pode entrar em contato com a Caixa pelo telefone ou ir a uma agência para assistência.

6. Pagar pelo SFI - Sistema Financeiro Imobiliário

Além do Sistema Financeiro da Habitação e dos programas sociais, que outros sistemas financiam a compra de imóvel?

Além do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e dos programas sociais, como o Minha Casa Minha Vida, outros sistemas que financiam a compra de imóveis incluem:

1. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
  • O SFI é uma alternativa ao SFH, destinado a financiar imóveis sem a limitação de valores e sem as exigências do FGTS. É voltado para clientes que têm condições de arcar com parcelas mais altas e que buscam imóveis de maior valor.
2. Crédito Imobiliário Direto
  • Algumas instituições financeiras oferecem crédito imobiliário direto, onde o cliente pode negociar diretamente com o banco as condições de financiamento, sem a intermediação de programas governamentais.
3. Consórcio Imobiliário
  • O consórcio é uma modalidade de compra coletiva onde um grupo de pessoas se une para adquirir imóveis. Os participantes pagam parcelas mensais e, periodicamente, um ou mais membros são contemplados com a carta de crédito para a compra do imóvel.
4. Financiamento via Cooperativas Habitacionais
  • Algumas cooperativas oferecem financiamento para aquisição de imóveis, permitindo que os associados tenham acesso a condições diferenciadas e taxas de juros mais baixas.
5. Programas de Financiamento de Bancos Privados
  • Bancos privados frequentemente têm seus próprios programas de financiamento imobiliário, oferecendo condições específicas, como taxas de juros competitivas e prazos variados.
6. Financiamento Via Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
  • Alguns fundos de investimento podem oferecer opções de financiamento para compra de imóveis, embora essa modalidade seja menos comum.
Observações Finais

Cada sistema ou modalidade de financiamento tem suas próprias regras, taxas de juros, prazos e condições. É importante avaliar as opções disponíveis e escolher a que melhor se adapta às suas necessidades e situação financeira.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) é uma alternativa ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado para facilitar o financiamento da compra de imóveis no Brasil. Aqui estão alguns pontos principais sobre o SFI:

Características do SFI

  1. Flexibilidade: O SFI não tem limites de valor para o financiamento, permitindo a aquisição de imóveis de maior valor, ao contrário do SFH, que impõe um teto.

  2. Sem Uso do FGTS: Diferentemente do SFH, o SFI não permite a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortização ou pagamento de parcelas.

  3. Taxas de Juros: As taxas de juros podem variar, sendo geralmente mais altas do que no SFH, mas ainda competitivas se comparadas a outras modalidades de crédito.

  4. Condições de Pagamento: Oferece maior flexibilidade nas condições de pagamento, com prazos que podem se estender por até 30 anos, dependendo da instituição financeira.

  5. Destinado a Vários Perfis de Compradores: Pode atender tanto pessoas físicas quanto jurídicas, permitindo financiamento para diferentes tipos de imóveis, incluindo comerciais.

Vantagens do SFI
  • Acesso a Imóveis de Maior Valor: Ideal para aqueles que desejam financiar imóveis acima do limite estabelecido pelo SFH.
  • Negociação Direta: O cliente pode negociar diretamente com a instituição financeira, o que pode resultar em condições mais favoráveis.
Considerações Finais

O SFI é uma boa opção para quem busca maior liberdade na escolha do imóvel e condições de financiamento. É importante avaliar as taxas e condições oferecidas por diferentes instituições antes de tomar uma decisão.

É um processo que compreende o setor imobiliário, com recursos e garantias que vão da etapa de construção à fase de financiamento. As securitizadoras emitem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na prática, elas compram os créditos do setor imobiliário que servirão como lastro (garantia) para a emissão desses títulos. Um processo conhecido como securitização. Os principais títulos são os CRIs, as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), emitidas pelas Companhias Hipotecárias. 

É preciso ser optante do Fundo de Garantia há pelo menos três anos e o imóvel deve ser para uso próprio, situado na cidade em que o comprador trabalha. A exceção a essa regra é quando se reside há mais de um ano no local onde se pretende comprar o imóvel. Outra condição para o uso do FGTS é que o comprador não seja proprietário imóvel na localidade, ainda que não seja financiado.

O sistema não impõe limite ao valor do imóvel a ser comprado e à taxa de juros, que pode passar de 12% ao ano. O índice de reajuste e as condições de amortização da dívida também podem ser livremente acertados entre as partes. É obrigatória a contratação de seguro, como no SFH, de morte e invalidez permanente.

Os principais bancos que oferecem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) incluem:

1. Caixa Econômica Federal
  • Embora seja mais conhecida pelo SFH, a Caixa também oferece opções de financiamento pelo SFI para imóveis de maior valor.
2. Itaú Unibanco
  • O Itaú oferece produtos de financiamento imobiliário que podem ser enquadrados no SFI, com condições personalizadas.
3. Bradesco
  • O Bradesco possui uma linha de crédito imobiliário que inclui opções do SFI, atendendo a diferentes perfis de clientes.
4. Santander
  • O Santander disponibiliza financiamentos imobiliários com características do SFI, com prazos e taxas variados.
5. Banco do Brasil
  • O Banco do Brasil oferece opções de financiamento que se enquadram no SFI, permitindo a compra de imóveis de maior valor.
6. HSBC (agora parte do Bradesco no Brasil)
  • O HSBC também oferecia produtos de financiamento imobiliário que poderiam ser considerados dentro do SFI antes de sua integração ao Bradesco.
7. Banco Inter
  • O Banco Inter tem se destacado no mercado digital e oferece opções de financiamento imobiliário que se ajustam ao SFI.
Observações Finais

É recomendável entrar em contato com os bancos para obter informações detalhadas sobre as condições, taxas e prazos de financiamento, pois podem variar conforme a política de cada instituição. Além disso, é importante comparar as ofertas para encontrar a melhor opção para suas necessidades.

Para solicitar um financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), você precisará apresentar uma série de documentos. Aqui está uma lista dos principais documentos exigidos:

Documentos Pessoais
  1. RG e CPF: Cópias do documento de identidade e do Cadastro de Pessoa Física.
  2. Comprovante de Estado Civil: Certidão de nascimento, casamento ou divórcio, conforme o caso.
  3. Comprovante de Residência: Conta de serviços (água, luz, telefone) com data recente.
Documentos de Renda
  1. Comprovantes de Renda:
    • Holerites ou contracheques dos últimos meses.
    • Declaração de Imposto de Renda (se aplicável).
    • Extratos bancários, se necessário.
Documentos Relacionados ao Imóvel
  1. Documentação do Imóvel:
    • Matrícula do imóvel atualizada: documento que comprova a propriedade e a situação do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
    • Escritura do imóvel: formaliza a transferência de propriedade.
    • Certidão de Ônus Reais: comprova que não há pendências financeiras sobre o imóvel.
Comprovante de Financiamento
  1. Proposta de Financiamento: Formulário padrão da instituição financeira onde você solicita o financiamento, que deve ser preenchido.
Outros Documentos
  1. Laudo de Avaliação: Em alguns casos, a instituição pode exigir um laudo de avaliação do imóvel, realizado por um profissional credenciado.
Observações Finais
  • É importante verificar com a instituição financeira específica, pois os requisitos podem variar.
  • Todos os documentos devem estar atualizados e, em muitos casos, é necessário apresentar cópias autenticadas.
  • Mantenha os documentos organizados para facilitar o processo de solicitação.

As taxas de juros para financiamento pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) podem variar significativamente entre as instituições financeiras e dependem de diversos fatores, como:

  1. Perfil do Cliente: A análise de crédito do solicitante pode influenciar a taxa oferecida.
  2. Prazo do Financiamento: Taxas podem ser diferentes para prazos mais curtos ou longos.
  3. Valor do Imóvel: Imóveis de maior valor podem ter condições diferentes.
  4. Política da Instituição: Cada banco tem sua própria política de juros e condições.
Taxas de Juros Gerais
  • As taxas de juros para o SFI geralmente variam entre 8% a 12% ao ano, mas podem ser mais altas ou mais baixas dependendo dos fatores mencionados acima.
Dicas para Encontrar a Melhor Taxa
  • Comparação: É recomendado comparar as ofertas de diferentes bancos.
  • Simulações: Utilize simuladores de financiamento disponíveis nos sites dos bancos para ter uma ideia mais precisa das condições.
  • Negociação: Esteja preparado para negociar as taxas e condições com a instituição financeira.
Observações Finais

Por conta da volatilidade das taxas de juros, é importante verificar diretamente com as instituições financeiras para obter informações atualizadas e específicas sobre as condições de financiamento.

Melhorar seu perfil de crédito pode ajudar a obter melhores condições em financiamentos, incluindo taxas de juros mais baixas. Aqui estão algumas dicas para aprimorar seu perfil:

1. Mantenha suas Contas em Dia
  • Pague suas contas em dia: Evite atrasos em contas de serviços, cartões de crédito e empréstimos. Isso mostra aos credores que você é um pagador responsável.
2. Reduza Dívidas Pendentes
  • Quite dívidas existentes: Se possível, pague dívidas menores e concentre-se na redução das maiores. Isso pode melhorar sua pontuação de crédito.
3. Evite Novos Empréstimos
  • Não faça novas dívidas: Evite solicitar novos créditos ou empréstimos antes de um financiamento importante, pois isso pode impactar sua pontuação de crédito.
4. Verifique seu Score de Crédito
  • Acompanhe seu score: Consulte seu score de crédito regularmente e verifique se há erros nas informações. Caso encontre, entre em contato com as instituições para corrigi-los.
5. Aumente seu Limite de Crédito
  • Peça aumento de limite: Se você tem um cartão de crédito, considere pedir um aumento de limite, desde que não aumente os gastos. Um maior limite reduz a taxa de utilização do crédito.

6. Diversifique seu Crédito

  • Tenha diferentes tipos de crédito: Se possível, mantenha diferentes tipos de contas de crédito (cartões, empréstimos pessoais), mas sempre pague em dia.
7. Estabilize seu Rendimento
  • Comprove uma renda estável: Um histórico de renda fixa e estável pode aumentar sua credibilidade junto aos credores.
8. Mantenha Antigas Contas Abertas
  • Não feche contas antigas: O tempo de histórico de crédito é importante. Contas antigas, mesmo que não sejam utilizadas, podem ajudar a melhorar seu score.
9. Educação Financeira
  • Busque conhecimento: Aprender sobre finanças pessoais e gestão de crédito pode ajudá-lo a tomar decisões mais informadas.
10. Considere Consultar um Especialista
  • Assessoria financeira: Se necessário, consulte um especialista em finanças para obter orientações personalizadas sobre como melhorar seu perfil de crédito.
Observações Finais

Melhorar seu perfil de crédito leva tempo, então comece o quanto antes e mantenha suas finanças organizadas. Com um bom histórico, você terá melhores chances de conseguir financiamentos com condições mais favoráveis.

7. Os Impostos e Taxas

Que impostos e taxas são cobrados em uma operação de compra e venda e financiamento de um imóvel?

A compra e venda de um imóvel, financiada ou não, envolve diversos impostos, que variam de acordo com a legislação de cada estado e município. Os principais são:

1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
  • Descrição: Imposto municipal cobrado sobre a transferência de propriedade do imóvel.
  • Alíquota: Em Brasília, a alíquota é de 3% sobre o valor da transação.
2. IR (Imposto de Renda) sobre Ganho de Capital
  • Descrição: Se o vendedor obtiver lucro na venda do imóvel, ele pode ter que pagar imposto sobre o ganho de capital.
  • Alíquota: Alíquota: Variável entre 15% e 22,5%, dependendo do valor do lucro. Existem isenções, como para quem usa o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, com algumas isenções dependendo do tempo de posse e do valor.
3. Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU):
  • Descrição: Imposto anual que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos.
  • Quem paga: O proprietário do imóvel, que pode ser o comprador após a aquisição.
  • Observação: O pagamento do IPTU é proporcional ao período em que o imóvel foi possuído durante o ano.
4. Registro de Imóveis
  • Descrição: Taxa cobrada para registrar a compra e venda do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
  • Quem paga: Geralmente, o comprador.
  • Valor: O custo varia conforme o valor do imóvel e a legislação local.
5. Escritura Pública
  • Descrição: Taxa para a elaboração da escritura pública de compra e venda, realizada em cartório.
  • Quem paga: O comprador.
  • Valor: Assim como o registro, o valor da escritura varia de acordo com o preço do imóvel e a localidade.
6. Certidões e Emolumentos
  • Descrição: Custos para obter certidões necessárias para a transação, como certidões de ônus reais e negativas de débito.
  • Quem paga: Normalmente, o comprador.
  • Valor: Varia de acordo com o cartório e a localidade.
7. Taxas de Financiamento
  • Descrição: Incluem taxas administrativas, de avaliação do imóvel e de registro do financiamento.
  • Quem paga: O comprador, no caso de financiamento.
  • Alíquota:: Essas taxas variam de acordo com a instituição financeira e o valor do imóvel, geralmente 0,38% do valor total financiado.
8. Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)
  • Descrição: Em alguns financiamentos, é exigido um seguro que cobre danos ao imóvel.
  • Quem paga: O comprador, como parte do financiamento.
  • Seguro de Incêndio: Obrigatório para a maioria dos financiamentos, protege o imóvel contra danos causados por incêndio.
  • Seguro de Vida: Em alguns casos, pode ser exigido para garantir o pagamento do financiamento em caso de falecimento do comprador.
  • Taxas de Avaliação: Taxas cobradas pela instituição financeira para avaliar o imóvel.
  • Taxas de Abertura de Crédito: Cobrada pela instituição financeira pela concessão do crédito.

O cálculo do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) de um imóvel é feito com base em alguns fatores, que podem variar conforme a legislação de cada município. Aqui estão os principais componentes do cálculo:

1. Valor Venal do Imóvel
  • O IPTU é calculado sobre o valor venal do imóvel, que é uma estimativa de seu valor de mercado, definida pela prefeitura. Esse valor considera aspectos como localização, tamanho, características e infraestrutura da região.
2. Alíquota

Cada município estabelece uma alíquota para o IPTU, que é a porcentagem aplicada ao valor venal. As alíquotas podem variar dependendo do tipo de imóvel (residencial, comercial, terreno, etc.) e são definidas pela legislação municipal. As alíquotas do IPTU em Brasília variam conforme o tipo de imóvel:

  • Imóveis residenciais: geralmente possuem alíquotas que podem variar entre 0,3% a 0,8%.
  • Imóveis comerciais: normalmente têm alíquotas mais altas, podendo chegar a 1,0% ou mais, dependendo da localização e do uso.
3. Fórmula de Cálculo

A fórmula básica para calcular o IPTU é:

IPTU = Valor Venal do imóvel x Alíquota.

4. Descontos e Isenções
  • Algumas prefeituras oferecem descontos ou isenções para determinados grupos, como aposentados, pensionistas, ou imóveis com características especiais (como imóveis históricos).
5. Reavaliações
  • O valor venal pode ser reavaliado periodicamente, o que pode influenciar o valor do IPTU a ser pago. Essa reavaliação é normalmente feita anualmente.

São casos mais raros, mas há também duas taxas federais, cobradas quando o imóvel negociado for de propriedade da União, em geral localizado em áreas litorâneas, em terrenos de marinha. São o laudêmio e o foro. O laudêmio é uma taxa paga apenas uma vez, no momento da venda do imóvel, e o foro é pago todo ano.

Em Brasília, existem critérios específicos para obter isenção do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Aqui estão os principais:

1. Aposentados e Pensionistas
  • A isenção pode ser concedida a aposentados e pensionistas que comprovem renda mensal inferior a um determinado limite, geralmente estabelecido pela legislação municipal.
2. Imóveis de Baixa Renda
  • Imóveis que pertencem a famílias de baixa renda podem ser isentos. Isso geralmente se aplica a imóveis com valor venal abaixo de um limite específico.
3. Imóveis de Entidades Filantrópicas
  • Instituições sem fins lucrativos, como ONGs, associações, e entidades filantrópicas, podem solicitar isenção do IPTU, desde que o imóvel seja utilizado para atividades sociais e não comerciais.
4. Imóveis de Herança
  • Em alguns casos, imóveis que foram herdados podem ter isenção temporária, especialmente quando pertencem a pessoas em situação de vulnerabilidade econômica.
5. Imóveis de Interesse Cultural
  • Imóveis tombados ou que possuam algum valor histórico ou cultural também podem ser isentos do IPTU.
6. Imóveis em Situação de Vulnerabilidade
  • Propriedades ocupadas por pessoas em situação de vulnerabilidade social podem ter direito à isenção, dependendo das condições específicas definidas pela legislação.
Como Solicitar

Para solicitar a isenção, geralmente é necessário apresentar a documentação que comprove a condição que dá direito ao benefício, além de preencher um requerimento específico junto à Secretaria da Fazenda do Distrito Federal.

Observações Finais

É importante consultar a legislação atualizada e verificar com a Secretaria da Fazenda do DF, pois os critérios e procedimentos podem mudar.

8. Sobre os Proprietários - Direitos do Casal

Quais os direitos garantidos aos casais em diferentes tipos de união sobre o imóvel adquirido?

Os direitos vão depender do regime de casamento adotado: comunhão de bens, quando os bens são igualmente de marido e mulher; comunhão parcial de bens, quando apenas os bens adquiridos no período da união pertencerão aos dois; ou separação total de bens, quando o bem ficará no nome de quem o adquiriu.

A união estável é uma situação familiar caracterizada pela convivência pública, contínua e duradoura entre homem e mulher, com o objetivo de constituir família, reconhecida no Código Civil. Nessa condição, os bens imóveis comprados por um ou por ambos no período da união estável passam a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais. A participação diversa na propriedade comum é convencionada pelo contrato escrito e, na falta desse documento, aplica-se o princípio da comunhão parcial de bens.

A divisão de bens pode variar conforme o regime de bens escolhido pelo casal (comunhão parcial, comunhão universal ou separação total). Na comunhão parcial, bens adquiridos durante o casamento são divididos igualmente. Na separação total, cada cônjuge mantém os bens adquiridos individualmente.

Em um regime de comunhão de bens, a venda de um imóvel que é considerado bem comum normalmente requer a concordância de ambos os cônjuges. A venda unilateral pode ser contestada judicialmente.

Imóveis adquiridos antes do casamento geralmente são considerados bens particulares e, portanto, pertencem exclusivamente ao cônjuge que os comprou. No entanto, se houver investimentos ou melhorias feitas durante o casamento, isso pode complicar a divisão em caso de separação.

Sim, um contrato pré-nupcial pode estabelecer cláusulas específicas sobre a propriedade de bens, incluindo imóveis, definindo como serão tratados em caso de divórcio ou separação.

Para registrar um imóvel em nome de ambos os cônjuges, é necessário apresentar a escritura de compra e venda, documentação pessoal de ambos, e, dependendo do regime de bens, um contrato de união estável ou certidão de casamento.

Em um regime de comunhão de bens, as dívidas contraídas por um dos cônjuges podem afetar o patrimônio comum. No entanto, bens particulares de um cônjuge, adquiridos antes do casamento, geralmente estão protegidos.

Sim, é possível alterar o regime de bens após o casamento, mas isso requer um acordo formal, que deve ser feito por meio de um contrato e, em alguns casos, homologado judicialmente.

O concubinato é definido no Código Civil como a relação não eventual entre o homem e a mulher, impedidos de se casarem. A relação extraconjugal quando um dos dois permanece casado impede a construção da  união estável. Para que o imóvel comprado em relação de concubinato seja dividido igualitariamente entre os parceiros, será preciso que aquele que pretende a divisão comprove que contribuiu efetivamente para a formação do patrimônio.

O imóvel será dividido entre ambos, sem alteração de responsabilidades assumidas com o credor, vale dizer, o banco. O credor fará um novo contrato e a dívida permanecerá  em nome de quem ficou com o imóvel, desde que tenha renda suficiente para o pagamento da prestação. Caso não tenha essa renda, persistirão as responsabilidades inicialmente fixadas em contrato, de acordo com a participação na composição da renda. 

O menor de 18 anos poderá comprar se for emancipado ou por meio de representante legal que tenha a autorização judicial.

É o processo que antecipa a plena capacidade civil de uma pessoa, com no mínimo 16 anos completos. Pode ser concedida pelos pais ou, na falta deles, por uma decisão judicial. Poderá resultar de eventos como casamento, colação de grau em ensino superior ou pelo estabelecimento civil ou comercial ou relação de emprego, desde que o menor tenha economias próprias.

9. Documentação - Entenda a hipoteca e a alienação fiduciária

O que deve ser observado em documentação para que o comprador esteja cercado de mais garantias?

A exigência da papelada começa no momento que alguém se candidata a um financiamento. Serão obrigatórios os documentos pessoais, comprovantes de renda e residência, cópias de entrega da declaração do imposto de renda, referências bancárias e de pessoas conhecidas.  Essa papelada é a garantia de que as condições financeiras do interessado são compatíveis com a dívida assumida. É obrigatória ainda a apresentação do RG, CIC e prova do estado civil do comprador e outros que comprovem a situação legal do vendedor do imóvel. Há outros documentos que variam de banco para banco.

Todas deverão apresentar os documentos relativos à sua parte.

Os documentos dão mais segurança à operação e evitam contratempos. Em uma separação de casal, por exemplo, tudo precisa estar documentado para as providências e ninguém ser prejudicado.  O comprador terá a garantia de que não há impedimentos à negociação do imóvel e o agente financeiro poderá avaliar a operação de crédito com sua respectiva garantia.  O contrato de financiamento é elaborado com instrumento de compra e venda, com força de escritura, sem passar pelo tabelião, pois o contrato passará pelo cartório de registro de imóveis, para evitar custos com emolumentos. E o Imposto de Transmissão é reduzido à metade na parcela financiada no preço do imóvel. Existem garantias para todos: para quem compra, para quem vende e para quem financia.

A Lei dos Registros Públicos exige que os bens estejam registrados para que a operação tenha autenticidade e segurança. Por ela, presume-se que, ao ser negociado e financiado, o imóvel esteja em nome do vendedor e tenha uma matrícula em que constem todas as transações anteriores e as alterações relativas ao imóvel e a seus titulares. O que se exige nessa etapa de negociação é o registro da compra e venda do imóvel e a garantia em favor do banco credor.

A legislação exige o registro do contrato de financiamento em que estão previstas essas garantias no Cartório de Registro de Imóveis, sob o risco até de cancelamento da operação, caso não seja feito.

A principal garantia do banco para o recebimento do crédito concedido ao comprador é o próprio imóvel. Tanto o regime de hipoteca quanto o de alienação fiduciária preveem a retomada, sob certas condições, do imóvel financiado se o comprador deixar de honrar seu compromisso.

A hipoteca é um direito real do credor que vincula o imóvel ao cumprimento da obrigação pelo devedor. É uma dívida vinculada ao imóvel. Instituída por contrato, tem validade em relação a terceiros após o registro no Cartório de Registro Imobiliário. O imóvel fica em nome do devedor, que poderá fazer uma operação com ele, desde que autorizada pelo credor.

É a transferência da propriedade do imóvel pelo devedor ao credor, como garantia de pagamento da dívida. O devedor tem a posse do bem, mas a propriedade lhe será transferida apenas no fim do contrato. Nesse regime, o imóvel fica em nome do credor até o pagamento total da dívida.

Em caso de falta de pagamento. Na hipoteca, o imóvel poderá ir a leilão e, caso não seja arrematado, será passado para o nome do credor, quando será encerrado o processo. Na alienação fiduciária, se a dívida em atraso não for paga em 15 dias, a propriedade do imóvel será imediatamente consolidada em nome do credor, que levará o imóvel a leilão para reaver o dinheiro emprestado e pagar as despesas. O devedor também poderá ficar com algum valor, no caso a diferença, se o dinheiro obtido no leilão for superior ao saldo da dívida.

A correspondência para a cobrança das prestações em atraso pode ser enviada a partir de 15 dias do vencimento da primeira prestação não paga. Se ela não for quitada, será remetida nova correspondência 30 dias após o envio da primeira, com a concessão de novo prazo de mais 20 dias. Esses prazos são específicos para a execução judicial e extrajudicial de hipoteca. Para a alienação fiduciária, o contrato define o prazo de carência para a execução. O mais comum é de 60 dias, o que equivale a três prestações vencidas e, no fim das contas, acaba sendo o mesmo da hipoteca.

Antes mesmo de receber as correspondências, o devedor deve procurar o credor explicar sua situação, expor suas dificuldades e renegociar a dívida. Por exemplo, um aumento do prazo e redução do valor da prestação são duas opções que podem facilitar a continuidade de pagamento da dívida.

O mutuário é convocado a pagar o valor da dívida em atraso e encargos ou a fazer o depósito em Juízo, em 24 horas, sob pena de penhora do imóvel (bloqueado como garantia) hipotecado. Caso não seja paga ou depositada em Juízo a dívida representada pelas prestações vencidas até a data do pagamento ou depósito, além das despesas de custas do processo e honorários de advogado, haverá a penhora do imóvel hipotecado. O juiz poderá determinar a desocupação do imóvel em um prazo de até 30 dias e permitir que o imóvel seja leiloado.

O mutuário será notificado para pagar a dívida em até 20 dias. Se isso não ocorrer, o imóvel vai a leilão e os recursos levantados serão usados para o pagamento da dívida e das despesas do processo.

O credor pede ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o mutuário para que, no prazo de 15 dias, pague o débito em atraso e todos os demais encargos contratuais. Se não houver o pagamento, o Registro Imobiliário consolidará a propriedade, antes exercida em caráter fiduciário, em nome do banco emprestador. O imóvel também vai a leilão nesse tipo de processo para recuperar o valor da dívida. O valor excedente é entregue ao devedor. Se não cobrir a dívida, o devedor é exonerado do pagamento da diferença. No caso de execução extrajudicial, a legislação estabelece a cobrança de uma taxa de ocupação do mutuário que continuar ocupando o imóvel após o leilão.

É possível rever reajustes aplicados à dívida, valores a ser quitados antecipadamente e valores da prestação – são valores controvertidos. Mas sobre alguns valores não cabe discussão entre devedor e credor, que são os chamados valores incontroversos. 

O valor não questionado deverá continuar sendo pago diretamente ao credor, enquanto os valores em discussão deverão ser depositados em Juízo. No fim, se perder o processo, o mutuário não estará inadimplente. Se ganhar, receberá de volta os valores depositados. Durante o período que estiver movendo a ação, o mutuário não poderá deixar de pagar as parcelas incontroversas do financiamento ou os encargos fiscais (IPTU) e contribuições de condomínio do imóvel, sob o risco de suspensão de decisões favoráveis que tenha obtido. O mutuário deve indicar o que pretende discutir e os valores que resultam desse questionamento. O diferencial entre esses valores e os cobrados pelo credor é considerado controvertido e deverá ser depositado. Os demais valores, chamados incontroversos, deverão ser pagos diretamente ao credor.

O valor que não é discutido deve ser pago, na data de vencimento das prestações, diretamente ao banco.  O valor que o mutuário não concorda pagar, e está questionando na Justiça, poderá ser depositado no próprio banco – caso em que deverá ser aplicado aos recursos remuneração equivalente à correção da dívida, mantendo o poder do dinheiro para a quitação da dívida. Mas o mutuário pode depositar em outra instituição ou ainda depositar em Juízo (conta administrada pela Justiça).

Conteúdo atualizado em 22/10/2024

Compare listings

Comparar

ÁREA RESTRITA DO LOCADOR

Autenticação

Entre com seus dados

ÁREA RESTRITA DO LOCATÁRIO

Autenticação

Entre com seus dados

ÁREA RESTRITA DO CORRETOR

Autenticação

Entre com seus dados