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GUIA DO VENDEDOR DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
Venda o seu imóvel residencial com confiança
DECIDIU VENDER O SEU IMÓVEL RESIDENCIAL?
Você acaba de tomar uma decisão muito importante: vender o seu imóvel residencial.
Esta é sempre uma decisão muito difícil e traumática, mas ao mesmo tempo muito desejada e de muita ansiedade.
É o ponto de partida para nova etapa na sua vida, novos projetos, novas conquistas, como a aquisição da nova moradia, agora maior e mais condizente com o seu novo padrão de vida.
O ser humano sempre busca e anseia por mais, em todos os aspectos da vida e com relação à casa própria não poderia ser diferente.
É o filho que está chegando, mais status social, a busca por melhor localização e mais segurança são estes alguns dos motivos, que nos levam a tomar esta difícil e importante decisão.
Mas, por que difícil e traumática? É que você está para se desfazer de um bem material, que certamente, até este momento, é o mais valioso de sua vida, tanto no aspecto financeiro como sentimental.
Quantas emoções, a alegria imensa ao comprá-lo, a sensação de glória, de poder ao realizar um grande sonho, mais uma etapa vencida! Mas, você pode tornar esse processo menos estressante e mais eficiente, seguindo as etapas a seguir:
Etapas para a venda eficiente do seu imóvel
Decisão tomada. E agora, o que fazer?
Surgem as primeiras dúvidas:
1 – Vender sozinho, por conta própria ou com a ajuda de um agente imobiliário?
2 – Se escolher esta última hipótese, devo assinar um Contrato de Exclusividade ou deixar o meu imóvel em várias agencias imobiliárias?
3 – Como escolher o melhor agente para intermediar a venda do meu imóvel?
4 – Se decidir vendê-lo por conta própria, quais as vantagens e os riscos, como fazer e por onde devo começar?
5 – E o preço de mercado, quanto vale o meu imóvel?
Sempre achamos que o nosso imóvel vale muito mais do que as pessoas estão dispostas a pagar por ele, mas o valor sentimental não conta, quando decidimos vendê-lo.
Planejando a venda
1. Qual sua motivação para vender
O processo deve começar com um bom planejamento da venda do seu imóvel. Calma! Planejar não é nada complicado e não vai tomar muito do seu tempo.
O que você precisa antes de tudo é responder a algumas perguntas para traçar um rumo, uma direção.
Para comprar outro maior, para aplicar em algum outro tipo de investimento, para pagar dívidas ou realizar a viagem dos seus sonhos?
Seja qual for o motivo, não se apresse! Nunca se desespere. Busque sempre a venda eficiente.
Se achar que não está preparado para esta tarefa, não tenha dúvidas em procurar ajuda de um consultor imobiliário com experiência.
2. Seu imóvel foi financiado?
Verifique junta à Instituição Financeira para discutir o saldo restante do financiamento.
É o primeiro passo para entender quanto patrimônio você terá quando vender.
Conhecer esse valor pode ajudá-lo a fazer um orçamento para as melhorias que você precisará fazer antes de colocar seu imóvel à venda ou a planejar sua futura compra de casa ou apartamento.
3. Sua documentação e do imóvel estão em dias?
Para que um imóvel possa ser colocado à venda, é preciso antes providenciar a documentação completa e atualizada, não só do proprietário e de seu cônjuge, mas também do imóvel.
Numa operação imobiliária, uma das primeiras preocupações é verificar se o imóvel objeto da transação confere ao seu proprietário o direito real pleno ou limitado.
Para evitar um mau negócio, quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor (proprietário atual) e ao proprietário anterior, melhor.
Portanto, mais do que uma preocupação, deve ser encarada como obrigação a verificação dos seguintes tópicos, quando você estiver se preparando para vender o seu imóvel:
- O título de propriedade;
- A identidade das partes;
- A capacidade das partes;
- As certidões atualizadas do imóvel e dos vendedores.
Veja em detalhe -> A documentação do imóvel e do vendedor
4. Faça uma lista de itens não negociáveis
Anote seus itens obrigatórios e os que não podem negociar:
- Qual é o seu prazo para se mudar?
- Qual é o seu orçamento para fazer melhorias no imóvel?
- Qual é o preço mínimo de venda que você aceitará?
- Aceitará outro imóvel como parte de pagamento? Até que valor?
5. Tem pressa em vender o seu imóvel?
Estime um prazo máximo para a venda, baseado em seus compromissos e deixando uma certa folga.
Por exemplo, se você já comprou outro imóvel e assinou um Compromisso de Compra e Venda, dando um sinal de negócio em dinheiro para garantir a transação e o restante do pagamento para 120 dias, estipule o prazo máximo de venda do seu imóvel em 60 dias.
Embora esta seja uma situação corriqueira, ou seja, negociar um novo imóvel antes de vender o seu, não a aconselhamos em hipótese alguma.
A regra é: venda primeiro o seu imóvel, para só então assumir um novo compromisso. Agindo assim e com dinheiro em caixa, você estará em vantagem na negociação de compra do imóvel novo.
Mas, se você já comprou outro imóvel e depende da venda da sua moradia atual para finalizar a negociação, sugerimos que procure imediatamente ajuda de um profissional imobiliário competente e assine com o mesmo um Contrato de prestação de serviços, contendo cláusulas de obrigações bem definidas de ambas as partes, principalmente o prazo de venda.
Para que haja pleno engajamento do agente imobiliário e tranquilidade para desenvolver e arcar com todos os custos envolvidos no processo de vendas e não ser penalizado, é imprescindível que lhe seja dada a exclusividade para a venda do imóvel, por no mínimo 180 dias, podendo ou não este prazo ser prorrogado após o seu vencimento.
Julgamos ser este um prazo bem razoável para que este profissional tenha tempo suficiente para elaborar e executar um bom plano de marketing para o seu imóvel residencial.
E finalmente, se não tiver pressa, não exponha demais o seu imóvel ao mercado. Você poderá estar desvalorizando-o.
6. Vender por conta própria ou contratar um Corretor?
O mercado imobiliário envolve muito mais do que uma placa de “vende-se” e anúncios na mídia.
Exige conhecimentos multidisciplinares, muito trabalho e dedicação.
Você tem conhecimento de todo o processo de venda, do mercado imobiliário local, das técnicas de venda e negociação, da legislação imobiliária e tempo disponível para realizar uma venda eficiente?
7. Vender como está ou fazer melhorias
A não ser que o seu imóvel esteja muito bem conservado, escolha a segunda alternativa.
Faça uma inspeção pré-venda minuciosa no seu imóvel, tanto no exterior como no interior, anotando todos os possíveis defeitos ou problemas construtivos.
Se forem constatados pequenos defeitos ou necessidade de pequenas reformas pontuais faça uma lista de todos os reparos que precisam ser feitos.
Classifique-os em ordem, pelo grau de dificuldade, a começar pelos mais simples e visíveis. Estes pequenos consertos normalmente têm baixo custo, mas, quando realizados em conjunto, agregam muito valor ao seu imóvel ou na pior das hipóteses não o desvalorizará.
Não se esqueça do exterior.
Para causar aquela primeira impressão tão importante, passe algum tempo no jardim da frente. Lave calçadas, adicione algumas plantas sazonais a vasos e canteiros, corte plantas crescidas demais e recolha folhas.
Se tiver dúvidas quais reparos ou pequenas reformas apresentam uma boa relação custo-benefício, ou seja, valorizarão o seu imóvel residencial, procure ajuda de um profissional especializado ou de um bom agente imobiliário, com conhecimento em preparar imóveis residenciais para venda.
Nós, da Casa Brasília Imóveis, estamos preparados para ajudá-lo a vender o seu imóvel com eficiência.
Tenha em mente esta verdade. Reparos ou reformas que você faz sempre custarão bem menos do que o valor descontado pelo comprador, se tiver que assumir estas reformas para si.
8. Avalie seu imóvel de forma competitiva
Tenha sempre em mente, que todo imóvel tem o seu justo valor, que deverá ser único para uma dada situação e para um determinado momento do mercado.
Você acabará perdendo muito dinheiro se não avaliar corretamente o seu imóvel, quer seja para baixo ou principalmente para cima.
Como você sabe, a internet vem se tornando uma das fontes mais usadas por compradores de imóveis, sendo este o meio inicial de pesquisa e comparação de suas características e preços.
Então não se iluda! Os compradores de imóveis residenciais já pesquisaram intensamente nos portais de classificados de imóveis, já se informaram nas redes de relacionamento sobre o valor de mercado de imóveis com características semelhantes ao seu.
Por isso, se o seu imóvel for lançado a venda com preços acima do valor de mercado, estes compradores nem se darão ao luxo de querer visitá-lo, pois o seu imóvel será excluído automaticamente das suas listas de resultado de busca.
Nesta etapa, você deverá tomar uma decisão importante. Se você tiver dúvidas do valor de mercado correto para o seu imóvel ou de como consegui-lo, solicite ajuda a um agente imobiliário com experiência e conhecimento do mercado imobiliário local ou empresa especializada. Jamais divulgue o seu imóvel, sem antes conhecer o valor que o mercado está disposto a pagar por ele.
Na Casa Brasília Imóveis, temos profissionais habilitados e com experiência no Mercado Imobiliário de Brasília e oferecemos este trabalho aos nossos clientes gratuitamente. Veja mais detalhes em: Quanto vale o meu imóvel?
9. Organize seu imóvel para vender
Preparar sua casa para vender também deve incluir a disposição de seus móveis, organização e decoração de uma forma que atraia a mais ampla gama de potenciais compradores
Organizar seu imóvel pode assumir muitas formas diferentes e exigir níveis variados de esforço, mas aqui estão algumas dicas importantes:
a – Organize, limpe e despersonalize
Muita coisa em uma sala pode fazer sua casa parecer pequena, lotada e sem espaço de armazenamento.
Ter muitos itens pessoais, como fotos de família ou do seu clube de futebol pode tornar difícil para os compradores se imaginarem morando no imóvel.
b – Selecione um plano de preparação que atenda às suas necessidades
Existem vários graus de preparação de casa para escolher, com base em seu orçamento, cronograma e quão valioso é a preparação em sua área local. Algumas encenações ou Home Staging podem ser feitas por você mesmo, enquanto outros projetos de encenação maiores são normalmente concluídos por um profissional.
c – Reduza os pertences de animais de estimação e crianças
Embora muitos compradores sejam donos de animais de estimação ou pais de crianças pequenas , eles desejam visualizar suas próprias famílias em casa, não a sua.
Reserve um tempo para reparar os danos causados por animais de estimação, remover os pertences dos animais de estimação e limpar os itens das crianças, como pilhas de brinquedos.
10. Divulgue seu imóvel de forma eficaz
Depois que seu imóvel estiver pronto para os compradores, a próxima etapa é colocar o seu imóvel na frente do maior número possível de compradores.
Aqui estão algumas dicas de como anunciar seu imóvel para venda.
a – Anuncie em vários canais
Os compradores de casas de hoje procuram casas de várias maneiras, desde navegar em listagens on-line até procurar sinais de ‘à venda’ ou ‘casa aberta’ nos jardins da frente.
Quanto mais lugares sua listagem aparecer, mais compradores a verão – e maior a probabilidade de você encontrar um comprador.
b – Invista em fotos profissionais de marketing
Com a maioria dos compradores (e seus agentes) pesquisando on-line, os anúncios em plataformas de classificados do seu imóvel é a primeira impressão e fotos profissionais podem ajudar bastante a destacar seu imóvel.
Certifique-se de que as fotos sejam realistas e de alta qualidade. Você pode até considerar fazer um tour em vídeo .
c – Crie uma descrição de anúncio atraente
Descrição de seu anúncio deve destacar os melhores recursos de sua casa e as comodidades que os compradores em sua área estão procurando.
Se um deck na cobertura, piscina no quintal, acesso ao transporte público ou espaços verdes próximos são populares onde você mora, inclua-os.
No geral, porém, mantenha a descrição do seu anúncio curta e evite confundir o jargão imobiliário.
d – Agendar exibições
Você fez todo o trabalho para deixar seu imóvel pronto para os compradores, portanto, certifique-se de acomodar o maior número possível de exibições, sejam visualizações remotas , passeios particulares ou casas abertas .
E há mais para mostrar do que apenas uma casa limpa. Certifique-se de que haja uma maneira de permitir que os compradores deixem comentários.
Mantenha registros de quem visita e, se você estiver vendendo por conta própria, considere ter um representante terceirizado hospedando seus passeios para que os compradores se sintam à vontade para falar o que pensam.
11. Verifique os obstáculos de fechamento
Se a seu imóvel está no mercado há algum tempo e não está vendendo tão rapidamente quanto você esperava, talvez seja necessário retroceder e abordar algumas das etapas discutidas acima, como fazer melhorias na casa, definir um preço competitivo e fazer um marketing eficaz.
Considere esses possíveis problemas que podem surgir entre o momento em que você aceita uma oferta e o dia de fechamento:
a – Avaliação do imóvel muito baixa
Se o comprador estiver financiando a casa, o credor normalmente solicitará uma avaliação para garantir que a casa valha o valor financiado.
Se o valor da casa ficar abaixo do valor do empréstimo, o comprador terá que pagar a diferença em dinheiro ou desistir do negócio.
b – Relatório de inspeção residencial ruim
A inspeção residencial que um comprador faz em seu imóvel pode levantar alguns questionamentos e, quando grandes problemas são descobertos, um comprador pode decidir que as correções são muito caras e desistir do negócio. Por isso, esteja preparado para negociar após a conclusão do relatório.
c – Falha no financiamento
Durante o processo de subscrição, é possível que o financiamento do seu comprador seja interrompido. Isso pode ser causado por muitas coisas diferentes, como novas dívidas, pagamentos de cartão de crédito perdidos ou uma mudança de emprego que faz com que o banco sinta que há muito risco em financiar a casa.
12. Cumprir as obrigações de fechamento
Quando chega a hora de concluir a negociação, você, como vendedor, é responsável por alguns documentos e processos legais:
a – Concluir reparos e obter certificações
Se você for obrigado a concluir reparos como condição de suas negociações pós-inspeção, é sua responsabilidade concluir essas tarefas antes de fechar.
Além disso, se os compradores solicitaram (e você concordou com) quaisquer inspeções ou certificações específicas, como inspeção de linha de esgoto ou certificação de condição do telhado, elas também devem ser concluídas.
b – Envie divulgações de propriedade
Como vendedor, você é obrigado a divulgar quaisquer defeitos ou problemas conhecidos que possam afetar o valor ou a segurança da casa. Isso deve ser documentado por escrito antes do fechamento.
c – Os custos de fechamento esperados
Vender uma casa pode ser caro, portanto, revise seus custos de fechamento estimados antes do dia da assinatura do Contrato de Compra e Venda para se preparar para o pagamentos dos custos que lhes são pertinentes.
Os custos de fechamento para os vendedores podem chegar a 8 a 10 por cento do preço de venda do imóvel, e esse valor é composto pela comissão do seu agente, a comissão do agente do comprador (que normalmente é paga pelo vendedor) e impostos e taxas .
d – Assinar documentos
Uma das últimas etapas é comparecer ao seu compromisso de fechamento, onde você assinará todos os documentos legais relacionados à venda de sua propriedade.
e – Entrega das chaves
As chaves são entregues ao comprador assim que você desocupar o local e conforme estipulado em seu contrato com o comprador. Se o comprador estiver tomando posse imediatamente, você poderá entregar as chaves no horário de fechamento. Ou, dependendo dos termos do seu contrato, pode ser muito mais tarde.
13. Você realmente quer ter o trabalho?
Contratar os serviços de despachantes e a possibilidade de pagar um advogado para analisar propostas e elaborar contratos de sinal de negócios e de compra e venda de imóveis são algumas das despesas de sua responsabilidade.
Jornais e revistas de publicidade, as placas ou faixas de indicações de “vende-se”, a confecção e envio de panfletos de informações do seu imóvel a potenciais compradores são outras despesas com as quais você terá de arcar ao vender o seu imóvel sozinho.
Além disso, compradores quando negociam diretamente com os proprietários de imóveis residenciais, regularmente contam com a possibilidade de chegar a um bom acordo, descontando valores, muitas vezes até maiores, daqueles que seriam pagos ao agente imobiliário.
Então, depois de muito trabalho duro, você poderá receber ofertas abaixo do que você pretende e talvez até mesmo negociar mal.
14. Você pode não economizar a comissão
Tenho certeza que você poderá aprender o que precisa saber e algumas técnicas para vender bem o seu imóvel. Mas você realmente quer ter todo esse trabalho para vender uma única casa por conta própria?
É muito trabalho para pouco ou quase nenhum aumento no resultado final da venda do seu imóvel.
Contratar os serviços de despachantes e a possibilidade de pagar um advogado para analisar propostas e elaborar contratos de sinal de negócios e de compra e venda de imóveis são algumas das despesas de sua responsabilidade.
Jornais e revistas de publicidade, as placas ou faixas de indicações de “vende-se”, a confecção e envio de panfletos de informações do seu imóvel a potenciais compradores são outras despesas com as quais você terá de arcar ao vender o seu imóvel sozinho.
Além disso, compradores quando negociam diretamente com os proprietários de imóveis residenciais, regularmente contam com a possibilidade de chegar a um bom acordo, descontando valores, muitas vezes até maiores, daqueles que seriam pagos ao agente imobiliário.
Então, depois de muito trabalho duro, você poderá receber ofertas abaixo do que você pretende e talvez até mesmo negociar mal.