DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL E DO PROPRIETÁRIO
A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Numa operação imobiliária, uma das primeiras preocupações é verificar se o imóvel objeto da transação confere ao seu proprietário o direito real pleno ou limitado.
O direito sobre uma propriedade será pleno quando confere ao seu titular o clássico enunciado do artigo 1.228 do Novo Código Civil, qual seja, o direito de usar, gozar e dispor do imóvel e também o direito de reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha.
Assim, se você pretende vender o seu imóvel, o primeiro passo será providenciar e atualizar toda a papelada. Se você quiser ou precisa vender um imóvel rapidamente deverá ter um cuidado especial com a preparação da sua documentação.
Para que o seu imóvel possa ser colocado à venda, você precisará antes providenciar a documentação completa e atualizada, não só a sua e de seu cônjuge, mas também do imóvel em questão.
É a documentação, que vai garantir a idoneidade do negócio, ao comprovar que o imóvel está livre de qualquer ônus e que o vendedor, proprietário ou seu representante legal, está, de fato, autorizado a vendê-lo, isto é, tem o direito real pleno sobre o imóvel.
Para evitar um mau negócio, quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor (proprietário atual) e ao proprietário anterior, melhor.
No momento da compra de um imóvel, algumas cautelas devem ser tomadas para que essa operação seja juridicamente segura, sendo certo que esta segurança será maior quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor e, por vezes, ao proprietário anterior.
Portanto, mais do que uma preocupação, deve ser encarada como obrigação a verificação dos seguintes tópicos, quando você estiver se preparando para vender ou comprar um imóvel:
- O título de propriedade;
- A identidade das partes;
- A capacidade das partes;
- As certidões atualizadas do imóvel e do vendedor.
Vamos analisar cada um desses tópicos:
1 – O título de propriedade.
O nome cujo registro se encontra à margem da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, até prova em contrário, é reconhecido como seu verdadeiro proprietário.
O domínio sobre o imóvel inicia-se já a partir da prenotação, ou seja, desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o anotar no protocolo. Tal garantia é expressa no artigo 1.246 do Novo Código Civil.
Se você está vendendo ou comprando um imóvel, tenha em mãos a sua escritura e matricula.
A escritura deverá ser apresentada no tabelionato, que é o local onde será feito o translado para o comprador, isto é, a escrituração do imóvel em nome dele e deverá ter sua matricula atualizada.
É a matricula do imóvel que irá identificá-lo e quando se diz atualizada significa que a validade da certidão da matricula é de somente 30 dias e passado este prazo deverá ser pedida outra. E por que esse prazo?
A certidão de registros na matricula do imóvel tem essa validade, tendo em vista que, em um curto espaço de tempo, os acontecimentos na vida das pessoas podem resultar em grandes transformações na sua idoneidade moral, financeira e patrimonial.
Isso ocorre algumas vezes por iniciativa do próprio titular e muitas outras por ordem judicial, como por exemplo, uma ordem de arresto ou penhora.
A matricula do imóvel fica arquivada no cartório de registro de imóveis da sua região e seu nome deve constar nela como proprietário.
Este é o único documento que prova a titularidade do imóvel, isto é, se o seu nome não estiver nela então você não é o dono por direito, mas somente por posse.
Se for casado, o regime de casamento deve estar registrado na matricula do imóvel e a mesma coisa se você for divorciado.
Se você for separado, mas não oficialmente e foi ou é casado em comunhão de bens, precisará da autorização do cônjuge para a venda, inclusive se for separado somente de corpo.
O formal de partilha do divórcio também deverá estar registrado na matricula. Os registros são necessários justamente para informar a terceiros, que o cônjuge tem que autorizar a venda.
Se determinado proprietário resolver vender um imóvel na constância de um casamento e se este imóvel foi adquirido ainda quando solteiro, necessariamente deverá ser averbada a certidão de casamento junto à matrícula do imóvel.
Em seguida será outorgada a escritura, quando então já constará seu estado civil e, consequentemente o nome do cônjuge e a assinatura no ato da alienação.
Quando esta relação envolver somente o titular, ou seja, o proprietário e o objeto do direito (o imóvel), não havendo nenhum elemento passivo (credor), diz-se que o direito real é pleno, ou seja, todos os direitos se acumulam nas mãos do proprietário.
A partir desse registro, essa pessoa é senhora absoluta, livre e desembaraçada de toda e qualquer dúvida ou dívida. Disso resulta que ela tem o direito real pleno sobre o imóvel.
Ela poderá dispor do imóvel da maneira que bem entender, podendo vender, doar, emprestar, hipotecar ou qualquer outro destino que lhe convier, independente de prestar conta a quem quer que seja. No entanto, ficará responsável pela evicção de direitos, caso venha a transferir o domínio de que é titular.
Responder pela evicção é o compromisso assumido pelo proprietário vendedor em resguardar o comprador por eventuais prejuízos, que este possa sofrer, em razão de algum fato envolvendo o imóvel, caso este fato gerador tenha ocorrido antes de ser efetivada a venda.
Domínio com limitações.
Haverá o domínio com limitações, quando, entre o proprietário e o imóvel, existir um terceiro, com interesse direto em decorrência de algum contrato ou convenção firmada, em que este imóvel fica garantindo o cumprimento de alguma obrigação,. É o chamado direito real limitado ou acessório.
Por exemplo, se uma pessoa compra um imóvel com parte de pagamento à vista e o restante em parcelas mensais com valores representados por notas promissórias, ela poderá receber a escritura, desde que estas notas promissórias fiquem vinculadas a esta escritura.
Assim, quando levada para registro, constará esse vínculo, até que as notas promissórias sejam quitadas.
Nesta situação, o direito real fica condicionado ou limitado, porque há uma obrigação a ser cumprida pelo novo proprietário, que é o de pagar a dívida.
Somente após o cumprimento dessa obrigação é que ela passa a ter o direito real pleno.
2 – A identidade das partes.
Para vender ou comprar é necessário que haja a identificação e a qualificação completa de quem vende, de quem compra e do imóvel objeto da operação.
De grande importância é a distinção entre pessoa física e pessoa jurídica na hora de transacionar um imóvel, principalmente quando se trata do alienante ou vendedor.
Enquanto que, para as pessoas físicas são feitas algumas exigências em razão de sua idoneidade e estado civil, para as pessoas jurídicas, deve-se estar atento aos documentos constitutivos da empresa, as alterações de sua composição societária ou estatutária, a fim de se identificar quem é o legítimo representante com poderes para alienar bens patrimoniais e assumir compromissos financeiros em nome da sociedade.
Em se tratando de pessoa física, a apresentação da Carteira de Identidade, do CPF e a declaração do estado civil, sujeitam esta à comprovação, de conformidade com o caso.
O estado civil de “solteiro” não se prova com documentos. Neste caso, a pessoa que está alienando faz a declaração de sua condição de solteiro, a qual será tida como verdadeira, observando-se os preceitos do artigo 219 do Novo Código Civil que, conservando a mesma redação do antigo, diz:
“Art. 219. As declarações, constantes de documentos assinados, presumem-se verdadeiras em relação aos signatários”.
Constatada a falsidade pela informação, o declarante estará sujeito ao crime de falsidade ideológica. Neste caso, o Código Penal fixa a pena de reclusão de um a cinco anos e multa, se o documento for público; e reclusão de um a três anos, e multa, se o documento for particular.
3 – A capacidade das partes.
A capacidade das partes nas transações imobiliárias, como em qualquer outro contrato, é condição indispensável para a sua validade. (artigo 104 Novo Código Civil). Tanto aquele que vende, como o que compra, deverá estar em pleno gozo de sua capacidade civil ou, em casos especiais, por seus representantes.
Assim, os absoluta ou relativamente incapazes, só poderão contratar quando representados legalmente, sob pena de serem nulas ou anuladas todas as operações por eles firmadas.
Os absolutamente incapazes serão representados por seus pais, tutores ou curadores e os relativamente incapazes poderão praticar atos jurídicos, porém, assistidos por seus pais, tutores ou curadores.
Na transação imobiliária, deverá ser observada atentamente a situação do vendedor, sendo o caso mais rotineiro, a venda de bens pertencentes a menores, havidos por herança, doação ou usufruto.
Cuidados também devem ser observados quanto aos impedimentos. Muitas vezes a pessoa é capaz, porém, encontra-se impedida temporariamente ou em caráter permanente em razão de parentesco, função pública e outras situações que a lei proíbe para evitar atos lesivos a terceiros de boa fé.
Dentre os muitos cuidados a serem observados nunca transação comercial, deve-se destacar a possibilidade de existência ou não de:
- Menor de idade ou emancipado;
- Interditos (artigos 1.768 e 1.772 e 1.773 do Novo Código Civil);
- Interdição judicial (artigo 1.769 do Novo Código Civil);
- Falidos (Decreto Lei 7.661 – Lei de Falência, art. 40);
- Consentimento do cônjuge (artigo 1.647 do Novo Código Civil);
- Direito de representatividade quando se tratar de pessoa jurídica;
.
4 – As certidões atualizadas do imóvel e do vendedor
As certidões podem ser tanto do imóvel quanto do vendedor, sendo algumas de caráter obrigatório e outras exigidas de acordo com as características da transação.
Antes de qualquer pagamento, seja a que título for, é necessário verificar se o negócio é viável no seu aspecto documental, ou seja, se é uma operação revestida das formalidades para torná-lo um negócio jurídico perfeito, entendido este como todo ato lícito que tenha por objetivo imediato de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos, dando dessa forma, segurança para todas as partes envolvidas.
Para o caso de imóveis localizados em condomínio, é necessária uma declaração do síndico ou administrador de que o imóvel não tem débitos. Taxas condominiais são devidas pela unidade.
Portanto, quando o imóvel é vendido, as dívidas que eventualmente tenha com o condomínio passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Daí a importância de mostrar ao comprador que a situação do imóvel é regular perante o condomínio.
Ainda com relação a imóveis que integram condomínios, é extremamente aconselhável requerer certidão negativa de feitos ajuizados contra o condomínio. Diversos têm sido os casos em que pendências judiciais contra condomínios vieram onerar compradores de unidades que ignoravam totalmente aquelas demandas, principalmente as trabalhistas.
Você, como proprietário do imóvel colocado à venda deverá também apresentar documentos que comprovem que você e seu cônjuge, se forem casados, não estão envolvidos em pendências judiciais que coloquem em risco a validade do negócio.
É necessário ainda obter certidões negativas das justiças Estadual, Receita Federal, INSS e do Trabalho, para comprovar que o imóvel não corre o risco de ser penhorado para a quitação de dívidas, como débitos de impostos municipais, estaduais e federais ou trabalhistas.
Você e o cônjuge também não podem ter nenhum problema com SPC, SERASA ou qualquer problema judicial que impeça a venda e bloqueie o imóvel para garantias.
Em regra, os documentos necessários para a concretização de uma compra e venda, considerada feita na boa fé são os seguintes:
Do imóvel
1 – Título de propriedade registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente (escritura pública ou carta de arrematação ou formal de partilha, etc.);
2 – Certidão de filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações, atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, expedida nos últimos 30 dias.
Este documento talvez seja o mais importante, porque além de atestar a titularidade do imóvel, também irá esclarecer se o imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui “habite-se”. Pode demorar alguns dias para ser expedida, portanto, não deixe para última hora;
3 – ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Normalmente deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. Normalmente custa 3% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Corresponde a 3% do valor atribuído ao imóvel ou valor venal, o que for maior;
4 – Certidão de Situação Fiscal Imobiliária: Certidão que serve para levantar se o imóvel tem algum imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. Juntamente com esta certidão devem ser apresentados os carnês originais de IPTU dos 02 (dois) últimos anos pagos, até a data da escritura;
5 – Certidão para se conhecer a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;
6 – Planta baixa: Apresentar em casos de financiamento ou utilização do saldo do FGTS;
7 – Declaração de quitação condominial: Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais. Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembleia que o elegeu;
8 – Certidão de feitos da Justiça do Trabalho da entidade condominial, para levantar se existe alguma ação trabalhista pendente ou em curso contra a administração do condomínio.
Do vendedor
As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casal mora, caso sejam diferentes;
1 – Cópias autenticadas da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;
2 – Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis; se desquitado ou divorciado, a antiga certidão de casamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;
3 – Certidões negativas de Ações Cíveis e de Família, atualizadas, em nome do vendedor, pelo período de 10 anos. Certidão negativa do Registro de Distribuição para saber se existe ação cível contra o vendedor ou contra o imóvel. Pedir com antecedência, pois leva alguns dias para ser expedida;
4 – Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal, atualizadas, em nome do vendedor, pelo período de 10 anos, para saber se existe procedimento judicial federal contra o proprietário do imóvel;
5 – Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;
6 – Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas, visando indicar que o proprietário do imóvel negociado não perdeu seus direitos civis;
7 – Certidões negativas de Executivos Fiscais Municipais e Estaduais, atualizadas, em nome do vendedor, pelo período de 10 anos;
8 – Cópia autenticada do comprovante de endereço do vendedor;
9 – Certidões negativas dos Cartórios de Protesto, em nome do vendedor, atualizadas, pelo período de 5 anos;
10 – Certidão de validade de procuração no Cartório de Notas. (quando uma das partes for representada por procuração e a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se pedir a certidão de sua validade);
11 – CND/INSS – Certidão negativa de débito para com a previdência social. (exigido de todas as pessoas, para a obtenção do termo de Habite-se, e para as pessoas jurídicas sempre que estiverem alienando um imóvel pertencente ao seu ativo imobilizado. As pessoas jurídicas que exerçam a atividade de construção e venda de imóveis estão dispensadas de sua apresentação);
Do comprador
Do comprador deverão ser exigidos: RG, CPF dele e do cônjuge se for casado. Se houver procurador, a procuração só pode ser pública, particular não é aceito. As negativas são as mesmas do vendedor, só que no caso do comprador, endereço comprovado e todos os documentos com firma reconhecida.
Outros documentos
Paralelamente às certidões, que como foi visto, podem recair sobre o imóvel ou sobre o seu titular, existem ainda alguns documentos que se tornam necessários, em virtude do modo como é feita a operação imobiliária. Alguns casos:
1 – Se o imóvel estiver alugado, manifestação escrita de desistência firmada pelo locatário quanto ao direito de preferência que lhe é assegurado pelo artigo 27 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), caso o imóvel esteja locado;
2 – Autorização judicial. (para venda de bens de menores, incapazes, no curso de inventário, etc.);
3 – Carta de arrematação. (para bens adquiridos em leilão ou praça):
4 – Termo de Habite-se. (para imóvel novo);
5 – Certidão do Cartório de Registro de Imóveis onde conste a averbação de: construção; demolição; acréscimo de construção; desmembramento; remembramento; alteração de nome ou do estado civil do alienante;
6 – Declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico, quando se tratar de imóvel de condomínio);
7 – Autorização para baixa de hipoteca quando houver a quitação de imóvel hipotecado;
8 – Certidão negativa de decreto desapropriatório do poder municipal;
9 – Certidão atualizada do Registro de Comércio, para pessoas jurídicas;
10 – Certidão atualizada do Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas para sociedades civis, esportivas, religiosas, associações e demais entidades de registro obrigatório;
11 – É ainda aconselhável verificar, junto à Prefeitura, a situação do imóvel quando estiver situado em área sujeita a limitações (recuos, investiduras, etc.)
Outras informações
A compra na ‘boa fé’ configura-se quando, no ato do contrato de compra e venda do imóvel, constar todos os documentos relacionados acima, como Certidões Negativas atualizadas. Estas certidões irão compor a lista de documentos e lhe dará garantias de concretizar a compra.
Caso algum documento apresente uma certidão positiva, deve-se levantar o motivo – em caso de ações judiciais, vale a pena solicitar a Certidão de Objeto em Pé, que mostrará o andamento do processo e o quanto arriscado pode ser comprar aquele imóvel ou não.
Se no ato do registro do imóvel não constar estes documentos anexados, junto a escritura definitiva, corre-se o risco, quem comprar, de perder o imóvel futuramente, ou por uma ação de despejo, hipoteca, ou qualquer outro que a justiça determine.
Portanto, caso existam pendências em relação ao seu nome e ao seu imóvel, procure solucioná-las antes de colocar o seu imóvel a venda. Contrate os serviços de um bom corretor de imóveis ou assessoria jurídica para orientar, exigir documentos, analisar e inserir cláusulas contratuais, para que se faça a compra perfeita e segura juridicamente do imóvel.
Agindo assim você evitará futuros problemas judiciais, como anulação da venda, falta de condições para escritura definitiva, indenizações judiciais, perda da posse, dentre outras situações.
As certidões que formarão esse “dossiê de venda” devem ser expedidas nas comarcas da situação do imóvel e do domicílio do vendedor. Ainda que relativamente custoso, é importante obter as informações (na forma de certidões) dos antecessores que figuraram como proprietários do imóvel nos últimos dez anos, de modo a confirmar que não pende nenhuma ação judicial que possa provocar repercussões na atual negociação.
Por fim, para uma análise ainda mais detalhada, é conveniente confirmar se existe algum processo de desapropriação ou projeto de implantação de melhorias públicas que possam vir a atingir o imóvel e checar se ele sofre algum outro tipo de restrição urbanística, como, por exemplo, processo de tombamento.
Ficou alguma dúvida? Entre em contato
Você se surpreenderá com os nossos serviços. Envie uma mensagem relatando as suas dúvidas e de imediato entraremos em contato. Se preferir, ligue ou deixe uma mensagem no whatsapp 61 98223-8947.