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CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS
A importância da intermediação com Contrato de Exclusividade
O que é o Contrato de Exclusividade?
O novo Código Civil colocou em destaque uma questão que durante muito tempo suscitou muitas dúvidas na atividade imobiliária, ou seja, a figura do contrato de intermediação ou, como diz o próprio Código, o contrato de corretagem.
O Contrato de corretagem, que deve ser celebrado entre o agente intermediador ou corretor e o proprietário do imóvel, nada mais é do que uma autorização de venda com exclusividade para a comercialização de imóveis.
Trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o corretor quanto para o vendedor ou o comprador. Está previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n° 458/95, que reza:
Art. 1° – “Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”.
É, portanto, um documento jurídico, um contrato de resultado, com direitos e obrigações bem definidos entre o cliente vendedor e o agente imobiliário e cujo objetivo principal é disciplinar a intermediação da venda de imóveis.
E por que contrato de resultado? O corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente de comissão, se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o proprietário e o promitente comprador resultar no fechamento do negócio, nos termos do artigo 725 do Código Civil Brasileiro.
Nesse sentido, se não for concretizada a negociação, a comissão será indevida, pois, como já foi dito, os serviços de intermediação imobiliária são regidos por um contrato de resultado.
Persiste, no entanto, o direito à remuneração, em princípio, se o negócio não se realizar por desistência ou arrependimento do proprietário do imóvel. O corretor compromete-se a obter um resultado útil e assim não ocorrendo, a remuneração não lhe será devida.
A Importância do Contrato de Exclusividade
A seguir, vamos mostrar a importância do Contrato de Exclusividade para a venda eficiente do seu imóvel, quando este instrumento for bem elaborado, contendo todas as obrigações, direitos, objetivos, metas com prazos bem definidos e com as respectivas sanções de ambas as partes, pelo descumprimento de alguma das suas cláusulas.
O Contrato de Exclusividade, por ser um instrumento jurídico, assinado entre as partes:
1 – Garantirá aos clientes vendedores, que o processo de venda de seus imóveis seja conduzido de acordo com metas pré-estabelecidas e negociadas com o agente imobiliário, visando sempre a venda eficiente.
2 – Dará direito aos clientes vendedores, a qualquer tempo, de rescindir este contrato, caso alguma das metas de desempenho ou alguma cláusula contratual não sejam cumpridas ou ainda se comprovada a sua inércia ou ociosidade.
Nestes casos, ficam os cliente vendedores liberandos da obrigação do pagamento de qualquer remuneração, caso os seus imóveis sejam vendidos por outro agente ou pelo proprietário, a qualquer tempo. Para isso, esta condição deverá estar explicitada no Contrato de Exclusividade.
3 – Aumentará a visibilidade dos seus imóveis, junto aos clientes compradores, pois o agente, pelo contrato, será obrigado a utilizar todos os recursos disponíveis para implementar o plano de vendas negociado e assim cumprir as metas estabelecidas, para não ser penalizado.
4 – Garantirá e dará tranquilidade ao agente imobiliário, para investir os recursos necessários para todo o processo de venda, pois somente ele estará autorizado a conduzi-lo.
Isto não significa que somente ele poderá vender os imóveis. Ao contrário, para cumprir as metas do contrato, com certeza fará parcerias com outros corretores e imobiliárias.
5 – Garantirá mais segurança aos proprietários e ao próprio processo de venda, pois os clientes compradores serão previamente cadastrados;
6 – Evitará que a divulgação pública das mesmas ofertas imobiliárias por diversos Corretores de Imóveis gere confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes, que certamente perceberão isso;
7 – Eliminará a desconfiança quanto à honestidade da oferta, pois não haverá vários corretores ou imobiliárias oferecendo o imóvel por preço e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor pedido pelo proprietário e gerando dúvidas quanto à prática de “over-price”.
8 – Eliminará o risco de se fechar negócio ao mesmo tempo que outro corretor, evitando-se, além do constrangimento, embates judiciais sobre a devolução do sinal de negócio e a responsabilidade sobre o pagamento da multa prevista no Código de Arras. (Arts. 417/420 do Código Civil), dentre outros.
9 – Quando há apenas um corretor de sua confiança atuando sobre a negociação de seu imóvel e com contrato de exclusividade, você fará com que ele seja responsável pelas visitas de interessados, evitando golpes de falsos compradores, meros pesquisadores de preços e até de malfeitores que desejam conhecer seu imóvel para violá-lo depois.
Ou seja, evitam-se os riscos, muito frequentes, de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;
10– Evitará que, vários corretores no mesmo negócio, e se este concretizado, assediem o proprietário vendedor com extorsões verbais e até ações jurídicas para reivindicação de honorários de intermediação, cada um afirmando que participou do negócio, apresentou o comprador, etc.
11– Evitará que se crie a visão distorcida de que o imóvel está sendo leiloado e vendido às pressas, ou multiplamente comercializado porque está com algum defeito ou vício jurídico.
Isso exigirá do proprietário um esforço exagerado de comercialização, com risco de depreciação nos preços da oferta, ou de “queima” de imagem do imóvel com o transcorrer do tempo.
Um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado.
Serviços gratuitos agregados ao Contrato de exclusividade
Na intermediação de venda com Contrato de Exclusividade, a consultoria e os serviços prestados terão como ponto focal a venda eficiente, ou seja:
“Vender o seu imóvel pelo preço máximo, com a máxima rapidez, a máxima segurança e com os mínimos custos”.
Ao assinar o Contrato de Exclusividade com a Casa Brasília Imóveis, com duração mínima de 180 dias, todos os serviços prestados relacionados a seguir, serão oferecidos sem nenhum ônus adicional para os clientes proprietários vendedores:
- Avaliação do valor de mercado do imóvel, através de laudo com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), de acordo com as diretrizes legais e as normas técnicas da ABNT;
- Serviços de Inspeçao Técnica em imóveis;
- Serviços de check-up residencial;
- Serviços de Home Staging (encenação ou preparação de imóveis para agilizar vendas;
- Relatório fotográfico de imóveis e vídeos em 3D com postagem na web para atrair visitantes compradores ou locadores;
- Elaboração de Plano de Marketing e Divulgação de imóveis na plataforma própria da Casa Brasília Imóveis e nas de terceiros mais visitadas;
- Elaboração de site de vendas para divulgação única e exclusiva do imóvel, com domínio próprio ou não, conhecidos como Hotsites;
- Gerenciamento de reformas e pequenos reparos em imóveis;
- Serviços de elaboração de contratos e análise de documentação de imóveis e proprietários;
- Assessoria para regularização da documentação do imóvel e dos proprietários.
- Confecção do Selo Imóvel Legal, que será utilizado como instrumento de marketing nos meios de divulgação de imóveis e na plataforma da Casa Brasília Imóveis;
- Cadastro e qualificação financeira de clientes compradores;
- Seguro de serviços imobiliários em residências;
- Consultoria para financiar imóveis junto a Instituições Financeiras. Veja mais detalhes no link -> Simular Financiamento imobiliário.