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VENDER SEM CORRETOR DE IMÓVEIS
Os prós e contra de vender um imóvel sozinho
Benefícios da venda de imóveis pelo proprietário
Você já decidiu vender a atual moradia, especulou preços de imóveis vendidos e em oferta, com características semelhantes ao seu, já tendo, portanto, uma noção de valor. Mas agora vem o grande dilema. Vender você mesmo ou contratar um agente imobiliário?
Se você já leu o Guia do Vendedor de Imóveis e já analisou os prós e os contra e decidiu vender o seu imóvel sem a intermediação de um corretor de imóveis, mostraremos a seguir algumas dicas para que você consiga vendê-lo sozinho e assim economizar o valor da comissão, que de outra maneira seria do corretor de imóveis.
Se você quiser mesmo vender o seu imóvel sozinho, deverá tomar alguns cuidados e o primeiro deles é não fazer negócio às pressas. É comum o proprietário se deslumbrar com uma proposta de venda a vista e cair em armadilhas.
Então este é o primeiro passo, muita cautela antes de fechar o negócio. Tudo que for negociado e acertado deverá ser escrito e constar no contrato de compra e venda.
Ao vender por conta própria, você é responsável pelo processo do início ao fim, incluindo preços, preparação, listagem, negociação, elaboração de papelada e fechamento.
A seguir, mostraremos os benefícios de vender o seu imóvel por conta própria, sem a ajuda de um corretor imobiliário.
1. Você evitará pagar a comissão do Corretor imobiliário
O motivo mais comum para a venda pelo proprietário é evitar o pagamento de comissões, que são taxas pagas aos agentes com base no preço final de venda da casa.
As comissões variam entre 4% e 6% do preço de compra da casa e geralmente são pagas pelo vendedor com o produto da venda.
Normalmente, o comprador e o vendedor têm seus próprios agentes, com a comissão dividida entre os dois.
Você poderá ter sucesso nessa empreitada? É possível que sim, desde que se dedique ao extremo, estude com afinco o mercado imobiliário, as técnicas de venda, de negociação, de marketing, conheça a legislação e principalmente disponhamos de tempo, muita paciência e conte ainda com uma boa dose de sorte.
2. Você pode gerenciar a programação de exibições e visitas públicas
Fugir de sua casa para exibições de última hora e visitas abertas durante todo o fim de semana dá muito trabalho – sem mencionar ter que manter sua casa limpa e organizada o tempo todo.
Quando você está à frente do processo de venda, você decide quando quer mostrar sua casa. E você não terá que esperar que seu corretor esteja disponível para fazer uma exibição para você.
3. Você estará seguro sobre a documentação.
Para que um imóvel possa ser colocado à venda, é preciso antes providenciar a documentação completa e atualizada, não só do proprietário e de seu cônjuge, mas também do imóvel.
Para não ter problemas jurídicos, você deverá contratar os serviços de um advogado para a elaboração de contratos, examinar a documentação do imóvel e suas certidões.
Caso haja irregularidades, deverão ser sanadas antes de anunciar seu imóvel para venda. Veja em detalhe no link -> A documentação do imóvel e do vendedor
4. Você está motivado para vender pelo melhor preço
Como suas finanças estão em jogo, você investirá tempo e energia para anunciar sua casa da melhor maneira possível.
Ao vender por conta própria, você pode anunciar online, onde a grande maioria dos compradores pesquisam e em sites dedicados apenas a imóveis vendidos pelos proprietários.
Existem também alguns serviços online que podem listar seu imóvel, cobrando uma taxa fixa.
A vantagem dessas plataformas é a sua maior visibilidade.
Não se esqueça de fotos profissionais, faixas, sinalização e anúncios impressos.
5. Você conhece bem o bairro?
Você pode falar com potenciais compradores não apenas sobre a casa em si, mas como é viver na comunidade. Afinal, você conhece melhor o seu bairro. Compartilhar esse conhecimento pode ser um ponto positivo para os compradores.
As pessoas geralmente decidem onde comprar ou alugar um imóvel com base na proximidade de lugares importantes como escolas, restaurantes, parques, segurança e comodidades favoritas.
Essas informações devem constar nos seus panfletos e nos anúncios nas principais plataformas de divulgação.
6. Você terá controle total sobre o valor do seu imóvel.
Sem um Corretor, você é o único tomador de decisão no que diz respeito ao preço do seu imóvel.
Você precisará deixar de lado sua conexão emocional com seu imóvel. Olhe para ele como um ativo e faça sua pesquisa para ver como sua propriedade se compara a outros imóveis semelhantes nas proximidades.
Tenha sempre em mente, que todo imóvel tem o seu justo valor, que deverá ser único para uma dada situação e para um determinado momento do mercado.
Você acabará perdendo muito dinheiro se não avaliar corretamente o seu imóvel, quer seja para baixo ou principalmente para cima.
Os compradores de imóveis residenciais já pesquisaram intensamente nos portais de classificados de imóveis, já se informaram nas redes de relacionamento sobre o valor de mercado de imóveis com características semelhantes ao seu.
Por isso, se o seu imóvel for lançado a venda com preços acima do valor de mercado, estes compradores nem se darão ao luxo de querer visitá-lo, pois o seu imóvel será excluído automaticamente das suas listas de resultado de busca.
Para saber o valor de mercado do seu imóvel, você pode contratar um profissional avaliador para fornecer um valor de mercado real. Mais detalhes, clique no link -> Guia do Vendedor de Imóveis.
Como vender seu imóvel sem intermediação
Use as informações aqui descritas para vender o seu imóvel da maneira correta e evitar erros comuns. No entanto, mesmo seguindo todos os passos e sugestões, não podemos garantir que você consiga gastar menos que a comissão do corretor de imóveis.
Faça um plano antes de iniciar a comercialização do seu imóvel, respondendo às perguntas a seguir:
1. Como você fará a avaliação correta do seu imóvel?
Definir o preço certo para o seu imóvel é uma das etapas mais importantes. Primeiro, você pode usar um Estimador de valor de imóveis residenciais para ter uma ideia de quanto vale sua casa ou apartamento.
Esse estimador de valor imóveis dará apenas uma noção básica de avaliação. Você também deve revisar as vendas recentes de casas comparáveis em sua área para ter uma noção melhor de onde deve precificar o seu imóvel.
Procure preços de venda para imóveis com metragem quadrada, número de quartos e banheiros e tamanho de lote semelhantes ao seu.
2. Você já preparou seu discurso de vendas?
Esteja preparado para responder a todas as questões formuladas pelos compradores.
Estude o seu imóvel, relevando as qualidades e os benefícios, que podem ser apresentados como diferenciais.
Prepare folhas de comparação com as características e preços de vendas de outros imóveis na vizinhança e semelhantes ao seu, para servir de base para os possíveis compradores, embora eles já tenham uma boa noção de preços.
Faça um mapa mostrando lojas próximas, escolas, estação de metrô, bibliotecas, etc
Venda os benefícios, não os recursos. ” Nunca diga “estação do metrô perto.” Em vez disso, diga “Você pode fazer uma caminhada de cinco minutos até a estação do metrô.” Não basta dizer “garagem”. Experimente, por exemplo, “Seus veículos seguros contra roubo.”
3. Como será o primeiro contato?
Se você decidiu vender o seu imóvel sem intermediação de corretores, se apresente como proprietário e peça a pessoa que se identifique.
Se for o próprio comprador e quiser agendar uma visita, solicite e anote alguns dados pessoais, como nome completo, CPF, profissão, onde trabalha e telefone pessoal para contato.
Informe-lhe que ligará posteriormente para marcar a data e o horário da visita. Não agende visitas ao seu imóvel com desconhecidos, sem antes checar estas informações.
Caso questionado, seja sincero e informe os seus motivos. Se for um comprador com real interesse no seu imóvel, entenderá e aceitará os seus cuidados.
Se for um corretor querendo agendar visita para algum cliente, não descarte essa possibilidade de negócio, mas informe-lhe que aceita a intermediação desde que a sua comissão seja paga pelo comprador, o que certamente não será aceito pelo corretor.
4. Quem atenderá as ligações?
Além de você, quem mais poderá atender os interessados e dar informações sobre o imóvel? Você atenderá ligações nos finais de semana e feriados?
Se por algum motivo, você não puder atender às ligações, delegue esta tarefa a algumas pessoas deixando por escrito todas as informações sobre o imóvel. Se a pessoa quiser agendar visita, deverá proceder de acordo com o item 3 acima. É importante que seja feita uma triagem dos interessados a visitar o seu imóvel.
5. Quais as possíveis perguntas que os compradores poderão fazer?
Faça uma lista e prepare as respostas para as perguntas que normalmente os interessados no seu imóvel farão.
Se você descreveu nos meios de comunicação todas as suas características físicas, preço, localização, se a documentação está em dias e o imóvel apto para ser financiado, restarão poucas perguntas a serem feitas.
Mas sempre existirão alguns questionamentos, como a possibilidade de aceitar veículos ou outro imóvel como parte do pagamento, a redução no preço, se o imóvel está desocupado, alugado, etc.
O importante é que você esteja preparado para respondê-las concisa e prontamente.
6. Você conhece alguma técnica de vendas?
Se você decidiu vender o seu imóvel sozinho, mas não tem experiência como vendedor, procure informações básicas na literatura especializada sobre técnicas de venda, para evitar que você cometa os erros mais comuns, como contra argumentar ou contradizer os compradores, em vez de encontrar uma maneira de dar-lhes o que eles querem, sem fugir, é claro, dos seus objetivos de venda.
Outro erro muito comum que proprietários cometem, quando tentam vender os seus imóveis sozinhos, é ficar sempre na defensiva, discordando, até com certa aspereza, dos compradores que apontam algum defeito dos seus imóveis.
Portanto, contenha seus ímpetos e ouça as críticas sem discordar ou contra-argumentar para evitar animosidades. Aceite estas críticas como sugestão e agradeça-lhes pela contribuição.
Mas, com sutileza, procure mudar de assunto, defendendo os aspectos positivos do seu imóvel e os benefícios que lhes proporcionará.
Concorde em estudar uma solução para resolver os problemas apontados, caso façam uma proposta de compra satisfatória para ambas as partes.
Em outras palavras, seja maleável não encerrando as negociações diante de algum ponto conflitante.
7. Onde você vai anunciar o imóvel e qual a periodicidade?
As despesas com publicidade, além de serem altas, têm de ser desembolsadas de imediato, quando você está vendendo o seu imóvel sem intermediação.
Por isso, a publicidade deve ser muito bem planejada, para que não seja em demasia e extrapole o seu orçamento e nem de menos, para prejudicar os resultados esperados.
Então considere com cuidado em que mídias você colocará os seus anúncios, em que dias da semana e até quando.
8. Quais Informações são cruciais para a publicidade
Inclua a área total do imóvel e individualmente de todos os cômodos, o número de quartos e banheiros, o endereço, seu email e seu número de telefone, se o imóvel foi reformando ou não e quando, com ou sem armários e, a informação principal, o preço.
Se você deixar de fora o preço, alguns compradores em potencial poderão se desinteressar em entrar em contato, além de você perder tempo com outras pessoas que não terão condições financeiras de fazer uma proposta ou de curiosos que ligarão para saber do preço.
Se apartamento, informe o andar, se vazado ou não, área de lazer, valor do condomínio, sua posição em relação ao sol, se possui elevador (quantos), garagem no subsolo ou não e se o apartamento possui espaço extra no subsolo para depósito.
Se for casa, informe se está em condomínio fechado, área total do terreno, se possui área de lazer com piscina e valor do condomínio, etc.
9. Você sabe fazer um Relatório fotográfico do imóvel?
As fotografias do seu imóvel postadas na web são uma importante ferramenta para a sua divulgação.
Elas têm o poder de lhe trazer visitantes ou perder muito compradores em potencial.
Se você não tiver fotos que diferenciem o seu imóvel dos demais, provavelmente você estará perdendo dezenas de potenciais compradores.
Portanto, a qualidade das fotografias poderá determinar quantos visitantes irão chegar à sua porta.
10. Como serão as placas e faixas e onde fixá-las?
Talvez a ferramenta mais óbvia que você usará para comercializar o seu imóvel seja a placa de “vende-se” em frente do mesmo ou faixas colocadas em locais estratégicos. Deverão conter o seu número de telefone, o tipo e algumas características básicas do imóvel.
Veja mais detalhes em Como introduzir seu imóvel no mercado?
11. Que tipo de oferta é provável que os interessados façam e como você vai lidar com elas?
Você tem modelo de documentos adequados para os compradores formalizarem uma oferta?
E o Contrato de Compra e Venda, será elaborado por você ou por profissionais especializados, como advogado ou corretor de imóveis?
Certifique-se que estes documentos sejam compreendidos por ambos os lados. O que acontece e quando? Haverá sinal de negócio?
E se o comprador não conseguir financiamento? O que está incluído na venda do imóvel?
E a forma de pagamento, como será? Quando o comprador tomará posse? Quem paga a taxa de fechamento e do imposto de transmissão?
12. Você fará o fechamento sozinho ou com a ajuda de profissionais? Onde será feito?
Sugerimos que escolha uma empresa prestadora de serviços imobiliária ou um corretor para fazer o fechamento da venda, antes mesmo de ter uma oferta.
Tenha sempre os documentos prontos para assinar.
Esta provavelmente será a maior transação financeira na vida do comprador, assim procure torná-la confortável e segura.
13. Você sabe fazer uma inspeção pré-venda?
Ao documentar o estado de conservação de seu imóvel residencial e os pequenos reparos ou reformas necessárias executadas ou a serem executadas, você terá em mãos um documento valioso, que eliminará qualquer tipo de pretexto dos compradores para desvalorizar o seu imóvel e fazer uma oferta para baixo.
Além disso, os compradores de imóveis são influenciados positivamente por um relatório produzido profissionalmente durante a inspeção, o que aumentará com certeza a velocidade da venda, o preço do seu imóvel e diminuirá conflitos e os riscos da transação imobiliária.
Este trabalho deve ser feito de preferência por um profissional imobiliário, devidamente treinado para esta finalidade, o qual será capaz de preparar o seu imóvel para causar as melhores primeiras impressões. Para mais detalhes, veja a postagem –> Inspeção pré-venda.