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O que é Contrato de Gaveta?
Os contratos de gaveta são acordos informais utilizados na compra e venda de imóveis, que não são registrados em cartório e não sofre interferência externa, tais como instituições financeiras ou imobiliárias.
Essa modalidade é comum em situações onde as partes desejam evitar a burocracia, os custos associados a um contrato formal ou em casos de imóveis com irregularidades na documentação.
Este tipo de prática, a de negociar por meio de um contrato de gaveta, é comum no país, e provavelmente você conhece ou já ouviu alguém que em um determinado momento celebrou, ou cogitou celebrar, uma negociação com este tipo de contrato.
No entanto, apesar de trazer uma sensação de segurança ao formalizar o acordo, a natureza informal e os limites jurídicos do contrato de gaveta levantam dúvidas importantes.
Simbolismo da Gaveta
A “gaveta” simboliza o local onde esses documentos são mantidos, longe da vista e sem a garantia de que serão respeitados em caso de disputas.
Quando é Usado
Os contratos de gaveta são frequentemente utilizados em contextos onde:
- O vendedor ainda está pagando um financiamento e deseja repassar as parcelas ao comprador.
- As partes desejam evitar a intermediação de instituições financeiras ou imobiliárias.
- Há uma necessidade de agilidade na transação, evitando a burocracia típica dos processos formais.
- Imóveis com irregularidades na documentação, como a inexistência de escritura pública e matrícula.
Segurança Jurídica
Os contratos de gaveta não oferecem segurança jurídica, pois não são reconhecidos oficialmente. A falta de registro do imóvel em cartório significa que a negociação é baseada na confiança entre as partes, o que pode ser arriscado.
O contrato de gaveta registrado em cartório é uma tentativa de conferir maior formalidade e segurança ao acordo. Nesse caso, o contrato é levado ao cartório para ser registrado ou autenticado, o que dá publicidade a este instrumento.
Assim, na prática este documento registrado em cartório pode ser usado para demonstrar boa-fé, comprovar o vínculo entre as partes e, em alguns casos, embasar ações judiciais para a regularização da documentação ou situação do imóvel no futuro, como em casos de usucapião ou adjudicação compulsória.
Situações de Validade
Um contrato de gaveta pode ser considerado válido em algumas situações, embora sua validade legal seja limitada e dependa da interpretação das partes e do contexto. Aqui estão algumas circunstâncias em que ele pode ter algum reconhecimento:
1 – Reconhecimento de Firma: Se as assinaturas forem reconhecidas em cartório, isso pode dar maior legitimidade ao contrato, mesmo que não seja registrado.
2 – Prova de Intensão: Em disputas, o contrato pode servir como prova da intenção das partes, mostrando que houve um acordo, mesmo que informal.
3 – Boas Práticas: Se o contrato seguir boas práticas de redação e contiver informações claras sobre as partes e o objeto do acordo, isso pode ajudar em sua defesa legal.
4 – Acordos entre as Partes Confiáveis: Quando as partes têm um relacionamento de confiança mútua, o contrato pode ser aceito como um compromisso válido, mesmo sem registro.
5 – Prova Testemunhal: A prova testemunhal, apesar de algumas limitações, pode ajudar a validar um contrato de gaveta em diversas situações, especialmente em casos de disputas ou questionamentos sobre a existência e os termos do acordo.
Riscos
Mesmo registrando este contrato em cartório, ele não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel, não conferindo todos os direitos legais sobre o imóvel ao comprador.
Portanto, por mais que o contrato de gaveta registrado em cartório ofereça alguma formalidade ao acordo, ele apresenta uma série de riscos que devem ser considerados, quais sejam:
1 – Falta de transferência de titularidade: O imóvel, sem o registro no Cartório de registro de Imóveis, permanece legalmente em nome do vendedor ou do Banco, o que pode gerar problemas em caso de disputas ou litígios.
2 – Riscos de fraudes: O vendedor pode renegociar o mesmo imóvel com outra pessoa, já que a titularidade oficial ainda continua em seu nome.
3 – Vulnerabilidade a penhora e dívidas: Caso o vendedor tenha dívidas tributárias ou processos judiciais, o imóvel pode ser penhorado, mesmo que já exista um contrato de gaveta formalizado.
4 – Impedimento para venda futura: O comprador pode enfrentar dificuldades para vender ou financiar o imóvel futuramente, pois o mesmo não estará regularizado em seu nome.
5 – Falta de garantia contra terceiros: Sem o registro oficial, terceiros podem reivindicar o imóvel, principalmente em se tratando de herança, no caso de falecimento de uma das partes ou disputas familiares.
6 – Não pagamento das prestações: No caso de imóveis financiados, se o comprador não cumprir com os pagamentos, o vendedor pode ser responsabilizado pela dívida junto ao banco.
7 – Possíveis custos adicionais: Regularizar o imóvel futuramente pode envolver altos custos, incluindo o pagamento de multas, taxas cartoriais e impostos retroativos.
Portanto, embora o contrato de gaveta registrado em cartório ofereça maior segurança em comparação com o contrato puramente informal, ele não elimina os riscos. A solução totalmente segura é sempre realizar a regularização completa, transferindo a titularidade do imóvel nos órgãos competentes.
No Brasil, a transferência de titularidade só ocorre de forma oficial e legal por meio do registro no Cartório de Registro de imóveis, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil.
A venda de um imóvel financiado, que requer a anuência da instituição financeira, inviabiliza a validade de um contrato de gaveta, segundo a Lei 8.004/90.
Registro em Cartório
Contratos de gaveta não podem ser registrados em cartório, pois não atendem aos requisitos legais para a transferência de titularidade. No entanto, podem ser autenticados no cartório, com o reconhecimento das assinaturas das partes envolvidas.
A formalização de um contrato de compra e venda de imóveis deve ser feita por meio de escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade jurídica.
Vantagens do Contrato de Gaveta
- Menos Burocracia: A principal vantagem é a agilidade na transação, evitando a necessidade de documentação extensa e aprovação de crédito.
- Isenção de Taxas: Pode haver economia em taxas de cartório e outros custos associados a transações formais.
Desvantagens do Contrato de Gaveta
- Falta de Validade Jurídica: O contrato não tem respaldo legal, o que pode levar a disputas e dificuldades em caso de problemas.
- Risco de Venda Duplicada: O vendedor pode vender o mesmo imóvel para diferentes compradores, uma vez que não há registro que comprove a venda.
- Problemas em Caso de Falecimento: Se uma das partes falecer, a transação pode ser contestada pelos herdeiros, pois a propriedade não foi oficialmente transferida.
Como Minimizar Riscos
- Documentação Completa: Embora não seja um contrato formal, é importante que o contrato de gaveta contenha informações detalhadas sobre as partes, o imóvel, o valor e as condições de pagamento.
- Reconhecimento de Firma: Fazer o reconhecimento de firma das assinaturas pode ajudar a dar um pouco mais de segurança ao acordo.
- Acompanhamento Jurídico: Consultar um advogado ou uma imobiliária para redigir o contrato pode ajudar a evitar problemas futuros.
- Contrato de Compra e Venda: Esta modalidade de contrato está prevista no artigo 481 do Código Civil, onde um dos contratantes se obriga a transferir o domínio do bem e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Cuidados ao Elaborar o Contrato
- Clareza nas Cláusulas: As cláusulas devem ser claras e detalhadas, especificando todas as condições da transação.
- Dados das Partes: Incluir informações completas sobre os vendedores e compradores, como CPF, RG e endereço.
- Condições de Pagamento: Definir claramente como e quando os pagamentos serão feitos, além de penalidades em caso de inadimplência.
- Possibilidade de Regularização: Considerar a possibilidade de regularizar o contrato posteriormente, transformando-o em um contrato formal com registro em cartório.
Conclusão
Os contratos de gaveta podem parecer uma solução prática para a compra e venda de imóveis, mas apresentam riscos significativos devido à falta de segurança jurídica. É fundamental que as partes envolvidas estejam cientes das desvantagens e tomem precauções para minimizar os riscos associados a esse tipo de contrato.
Por isso, optar por soluções formalizadas, como Contrato de Compra e Venda registrados em cartório, escrituras públicas ou transferência de titularidade, é fundamental para garantir a segurança jurídica.
