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Perguntas Feitas Frequentemente Sobre a Venda de Imóveis

Um guia de perguntas e respostas sobre a venda de imóveis.

1. Planejando a Venda. Avaliação do imóvel

Qual é o melhor preço para colocar meu imóvel à venda?

O preço deve ser baseado em uma avaliação de mercado. Consulte um corretor de imóveis ou utilize ferramentas online para comparar preços de imóveis semelhantes na sua região. Considere também uma avaliação profissional para estabelecer um valor justo.

Colocar o preço correto em imóveis à venda é crucial para garantir uma venda rápida e eficiente, além de maximizar o retorno financeiro. Realizar uma pesquisa de mercado e, se necessário, consultar um profissional pode ajudar a definir um preço justo que atenda às expectativas de ambas as partes. Para mais detalhes, veja a postagem –> O preço correto do imóvel.

O mercado imobiliário pode variar ao longo do ano. Geralmente, a primavera e o verão são épocas populares, pois muitos compradores preferem se mudar durante o clima mais ameno. Analise também as tendências de mercado e a economia local.

Embora você possa vender o imóvel por conta própria, um corretor pode facilitar o processo, oferecendo conhecimento do mercado, estratégias de marketing e ajudando nas negociações, além da segurança. Avalie os custos e os benefícios antes de decidir. Você se surpreenderá ao descobrir que a venda direta pode sair mais cara do que a comissão do corretor. Para mais detalhes, veja a postagem –> Você sabe o que faz um bom Corretor de imóveis?

Sim, pequenos reparos e melhorias podem aumentar o valor do imóvel e torná-lo mais atrativo para os compradores. Concentre-se em áreas que impactam a primeira impressão, como pintura, limpeza e pequenos consertos. Um Corretor de imóveis pode ajudá-lo nessas tarefas, indicando profissionais e acompanhando os serviços. Para mais detalhes veja a postagem –> Inspeção Pré-Venda. 

Os documentos típicos incluem a escritura do imóvel com matrícula, certidão de ônus reais, comprovante de pagamento de impostos, e documentos pessoais do vendedor. Consulte um advogado ou corretor para garantir que você tenha toda a documentação necessária. Para mais detalhes, veja a postagem –> A documentação do imóvel e do proprietário.

A escritura pública é um documento formal que registra a vontade das partes envolvidas em uma transação, como a compra e venda de um imóvel. Ela é elaborada por um tabelião e tem validade jurídica, assegurando que o acordo foi feito de forma legal e transparente.

A escritura contém informações detalhadas sobre o imóvel, como a descrição, o valor da transação, dados das partes (comprador e vendedor), e condições da venda.

Importância da Escritura Pública na Venda

  1. Segurança Jurídica: A escritura garante que a transação foi formalizada e que ambas as partes concordam com os termos estabelecidos, minimizando o risco de disputas futuras.

  2. Transferência de Propriedade: Somente com a escritura pública, a propriedade do imóvel é transferida legalmente para o comprador. Sem esse documento, a venda pode ser considerada inválida.

  3. Registro no Cartório: Após a elaboração, a escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Isso é crucial para que o novo proprietário tenha seus direitos reconhecidos publicamente.

  4. Comprovação de Posse: A escritura serve como prova de que o comprador é o legítimo proprietário do imóvel, o que é essencial para futuras transações, como venda ou financiamento.

  5. Formalização de Condições: A escritura pode incluir cláusulas específicas sobre o imóvel, como condições de pagamento, prazos e obrigações das partes, garantindo que todos os aspectos da negociação estejam documentados.

Portanto, a escritura pública é fundamental para garantir que a venda de um imóvel ocorra de maneira legal, segura e transparente.

Você pode usar:

  • Sites especializados na venda de imóveis.
  • Redes sociais, como Facebook Marketplace.
  • Anúncios em jornais locais. Certifique-se de não expor informações pessoais ou fotos que possam comprometer sua segurança.
  • Faixas e Placas em locais estratégicos. Mas, tenha cuidado, pois faixas com propaganda não podem ser fixadas em qualquer lugar público.

    Informe-se junto a Administração local sobre as regras e normas para a colocação de faixas de propaganda. O não cumprimento dessas regras resultará em pesadas multas. 

Avalie a oferta e considere negociar. Você pode fazer uma contraoferta com um preço mais próximo do que deseja ou discutir termos que possam tornar a oferta mais atraente para você. Para maior eficiência e tranquilidade, considere contratar os serviços de um bom Corretor de imóveis ou os Serviços de Concierge Imobiliário.

Em média, o tempo para vender um imóvel em Brasília pode variar de 2 a 6 meses, mas essa faixa pode ser maior ou menor dependendo das condições específicas mencionadas. Principalmente se o preço estiver sobrevalorizado. Consultar um corretor de imóveis local pode oferecer uma estimativa mais precisa com base na situação do mercado atual.

Os custos podem incluir comissões de corretagem, taxas de registro, impostos sobre a venda e custos de fechamento. É importante calcular esses custos para entender seu lucro líquido. A estimativa total de custos que o vendedor pode enfrentar em uma negociação imobiliária em Brasília pode variar entre 8% e 12% do valor de venda do imóvel, dependendo das circunstâncias específicas de cada transação.

Sim, além dos custos já mencionados, existem outros custos adicionais que o vendedor deve considerar ao vender um imóvel em Brasília. Aqui estão alguns deles:

1. Despesas com Publicidade e Marketing

  • Descrição: Se o vendedor optar por promover o imóvel de forma independente, ele pode precisar investir em anúncios, fotografia profissional, vídeos e outras estratégias de marketing.
  • Custo: Varia de acordo com a estratégia adotada, podendo ser de algumas centenas a milhares de reais.

2. Taxa de Administração de Imobiliária

  • Descrição: Se o vendedor contratar uma imobiliária para gerenciar a venda e não apenas um corretor, poderá haver uma taxa de administração adicional.
  • Custo: Geralmente, varia de 1% a 3% do valor de venda, dependendo do serviço prestado.

3. Custos com Manutenção do Imóvel

  • Descrição: Durante o período em que o imóvel estiver à venda, o vendedor pode precisar realizar pequenas manutenções ou reparos para torná-lo mais atrativo.
  • Custo: Pode variar bastante, dependendo das condições do imóvel.

4. Despesas com Mudança

  • Descrição: Se o vendedor estiver se mudando para outro local, haverá custos associados à mudança, incluindo transporte e armazenamento de bens.
  • Custo: Varia conforme a distância e a quantidade de bens a serem transportados.

5. Impostos Locais

  • Descrição: Dependendo da localidade, o vendedor pode estar sujeito a impostos municipais, como o IPTU, que deve ser quitado até a data da venda.
  • Custo: O valor do IPTU varia conforme a localização e o valor do imóvel.

6. Consultoria Jurídica

  • Descrição: Embora não seja obrigatório, o vendedor pode optar por contratar um advogado para revisar documentos e garantir que a transação siga todos os trâmites legais.
  • Custo: Varia conforme o profissional, podendo ser uma taxa fixa ou um percentual sobre o valor da venda.

7. Custos com Regularização de Documentação

  • Descrição: Se houver pendências na documentação do imóvel, o vendedor pode precisar gastar com regularizações, como certidões de óbito, divórcio ou documentos de herança.
  • Custo: Varia conforme a complexidade da situação.

Conclusão

Esses custos adicionais podem impactar significativamente o resultado financeiro da venda de um imóvel. É essencial que o vendedor faça um planejamento financeiro abrangente, considerando todos esses fatores para evitar surpresas. Consultar profissionais do setor, como corretores e advogados, pode ajudar a garantir que todos os aspectos da venda sejam cuidadosamente considerados e gerenciados.

Caso haja lucro na transação, o vendedor deve pagar imposto sobre o seu ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o valor de compra e o de venda e deve ser pago à Receita Federal. Como funciona a tributação:

  • 15% a ganhos de capital de até R$ 5 milhões.
  • 17,5% a ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões.
  • 20% a ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
  • 22,5% nos lucros acima de R$ 30 milhões.

Após a venda, você precisará transferir a propriedade ao comprador, que geralmente envolve a assinatura de documentos e o pagamento de qualquer saldo devedor. É recomendável consultar um advogado ou um bom corretor de imóveis para garantir que todos os aspectos legais sejam tratados adequadamente.

Sim, é possível vender um imóvel mesmo que ele esteja financiado. No entanto, há algumas considerações importantes a serem feitas:

1. Quitação do Financiamento

  • Saldo Devedor: Antes de vender, você precisará verificar o saldo devedor do financiamento. O valor da venda deve ser suficiente para quitar a dívida com a instituição financeira.

2. Autorização do Banco

  • Consentimento: Em muitos casos, será necessário obter a autorização do banco que financiou o imóvel. O banco pode ter cláusulas específicas no contrato de financiamento que exigem essa autorização para a venda.

3. Venda Direta ao Comprador

  • Transferência de Dívida: É possível que o comprador assuma o financiamento, mas isso depende da política do banco. O novo comprador precisará ser aprovado pelo banco para assumir a dívida.

4. Venda com Quitação

  • Uso do Valor da Venda: Se o comprador não assumir a dívida, você poderá usar o valor da venda para quitar o financiamento. Após a quitação, você pode transferir a escritura ao novo proprietário.

5. Documentação

  • Documentos Necessários: Prepare toda a documentação necessária, incluindo o contrato de financiamento e a certidão de ônus reais, que mostrará que o imóvel está financiado.

6. Consultoria Jurídica

  • Assessoria: É recomendável consultar um advogado ou corretor de imóveis para entender melhor os trâmites legais e garantir que a venda ocorra de forma adequada.

Conclusão

Vender um imóvel financiado é viável, mas requer planejamento e atenção aos detalhes do contrato de financiamento. Certifique-se de seguir todos os passos legais e financeiros para garantir uma transação tranquila.

2. Sobre os Proprietários - Direitos do Casal na venda do imóvel

Quais os direitos garantidos aos casais em diferentes tipos de união sobre o imóvel vendido?

Os direitos vão depender do regime de casamento adotado: comunhão de bens, quando os bens são igualmente de marido e mulher; comunhão parcial de bens, quando apenas os bens adquiridos no período da união pertencerão aos dois; ou separação total de bens, quando o bem ficará no nome de quem o adquiriu.

A união estável é uma situação familiar caracterizada pela convivência pública, contínua e duradoura entre homem e mulher, com o objetivo de constituir família, reconhecida no Código Civil. Nessa condição, os bens imóveis vendidos por um ou por ambos no período da união estável passam a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais. A participação diversa na propriedade comum é convencionada pelo contrato escrito e, na falta desse documento, aplica-se o princípio da comunhão parcial de bens.

A divisão de bens pode variar conforme o regime de bens escolhido pelo casal (comunhão parcial, comunhão universal ou separação total). Na comunhão parcial, bens adquiridos durante o casamento são divididos igualmente. Na separação total, cada cônjuge mantém os bens adquiridos individualmente.

Em um regime de comunhão de bens, a venda de um imóvel que é considerado bem comum normalmente requer a concordância de ambos os cônjuges. A venda unilateral pode ser contestada judicialmente.

Imóveis adquiridos antes do casamento geralmente são considerados bens particulares e, portanto, pertencem exclusivamente ao cônjuge que os comprou. No entanto, se houver investimentos ou melhorias feitas durante o casamento, isso pode complicar a divisão em caso de separação.

Sim, um contrato pré-nupcial pode estabelecer cláusulas específicas sobre a propriedade de bens, incluindo imóveis, definindo como serão tratados em caso de divórcio ou separação.

Para registrar um imóvel em nome de ambos os cônjuges, é necessário apresentar a escritura de compra e venda, documentação pessoal de ambos, e, dependendo do regime de bens, um contrato de união estável ou certidão de casamento.

Em um regime de comunhão de bens, as dívidas contraídas por um dos cônjuges podem afetar o patrimônio comum. No entanto, bens particulares de um cônjuge, adquiridos antes do casamento, geralmente estão protegidos.

Sim, é possível alterar o regime de bens após o casamento, mas isso requer um acordo formal, que deve ser feito por meio de um contrato e, em alguns casos, homologado judicialmente.

O concubinato é definido no Código Civil como a relação não eventual entre o homem e a mulher, impedidos de se casarem. A relação extraconjugal quando um dos dois permanece casado impede a construção da  união estável. Para que o imóvel vendido em relação de concubinato seja dividido igualitariamente entre os parceiros, será preciso que aquele que pretende a divisão comprove que contribuiu efetivamente para a formação do patrimônio.

O imóvel será dividido entre ambos, sem alteração de responsabilidades assumidas com o credor, vale dizer, o banco. O credor fará um novo contrato e a dívida permanecerá  em nome de quem ficou com o imóvel, desde que tenha renda suficiente para o pagamento da prestação. Caso não tenha essa renda, persistirão as responsabilidades inicialmente fixadas em contrato, de acordo com a participação na composição da renda. 

O menor de 18 anos poderá vender se for emancipado ou por meio de representante legal que tenha a autorização judicial.

É o processo que antecipa a plena capacidade civil de uma pessoa, com no mínimo 16 anos completos. Pode ser concedida pelos pais ou, na falta deles, por uma decisão judicial. Poderá resultar de eventos como casamento, colação de grau em ensino superior ou pelo estabelecimento civil ou comercial ou relação de emprego, desde que o menor tenha economias próprias.

3. Vender o Imóvel por Conta Própria

É possível vender meu imóvel sem corretor?

Sim, é possível. A venda de um imóvel por conta própria, modalidade conhecida por venda direta, é permitida. No entanto, essa prerrogativa só vale para o proprietário. Ou seja, você pode negociar os seus bens imobiliários, mas não os de outras pessoas. Essa regra está determinada tanto na Constituição Federal quanto na Lei 6.530/1978.

A venda direta exige muta atenção a detalhes legais, conhecimento de mercado e principalmente cuidados com a segurança. Por isso, é indicado contar com o auxílio de um corretor de imóveis para evitar a ocorrência de erros no processo de venda do imóvel.

  • Avaliação Inadequada: Sem conhecimento do mercado, você pode definir um preço de venda impróprio, resultando em uma venda frustrante ou em perdas financeiras.
  • Problemas Documentais: A falta de experiência pode levar a erros na documentação, resultando em complicações legais.
  • Marketing Ineficiente: Sem acesso a ferramentas de marketing, seu imóvel pode ter baixa visibilidade.
  • Negociações Difíceis: Você pode não obter o melhor preço ou condições por falta de habilidade em negociações.
  • Oportunidades perdidas: A divulgação pode ser ineficiente por você não saber identificar os pontos fortes e fracos da propriedade, não cuidar da aparência do imóvel e não preparar adequadamente o seu imóvel para venda.  
  • Riscos de Calote: Você pode não saber pesquisar adequadamente a capacidade financeira dos interessados. Quem vende deve saber verificar se o comprador tem realmente condições de arcar com os custos da negociação.  
  • Insegurança: Receber visitas de interessados no imóvel pode ser uma tarefa arriscada. Quem vende um imóvel por conta própria não tem muito controle e conhecimento das reais intenções de quem entra no seu imóvel, o que é ruim e perigoso, especialmente quando você ainda está morando nele, tornando-se mais vulnerável.
  • Mudanças nas Regras de Financiamento: As regras de financiamento de imóveis mudam constantemente, com aumentos ou redução nos limites de financiamento aprovados pelo governo. Os tetos para o uso do FGTS devem ser obedecidos.
  • Pesquise imóveis semelhantes na sua região usando sites como OLX, Zap Imóveis e outros portais.
  • Consulte o valor venal do imóvel na prefeitura.
  • Considere contratar um avaliador profissional ou corretor de imóveis com experiência na região.

Para evitar um mau negócio, quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor (proprietário atual) e ao proprietário anterior, melhor.

1. No caso do proprietário ser pessoa física, os documentos essenciais incluem:

  • Cópia do RG e CPF;
  • Certidão de nascimento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do vendedor;
  • Certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e Municipal;
  • Certidão da justiça estadual e federal, a fim de verificar a ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal;
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa da justiça federal.

2. Documentação do imóvel:

  • Escritura do Imóvel.
  • Certidão de Ônus Reais.
  • Certidão de Registro de Imóveis.
  • Certidões Negativas (federais, estaduais e municipais).  Declaração de Imposto de Renda (caso haja ganho de capital).

Para mais detalhes, veja em   –> Documentação do imóvel e do Proprietário.

  • Realize reparos e manutenção necessários.
  • Faça uma limpeza profunda e despersonalize o espaço.
  • Considere fazer pequenas melhorias para aumentar o apelo do imóvel.
  • Tire fotos de qualidade para anúncios.

Quer saber mais detalhes, clique no link –> Preparar Imóveis Residenciais para Venda.

Divulgar seu imóvel de forma eficaz é crucial para atrair potenciais compradores. Aqui estão algumas estratégias que você pode usar:

1. Anúncios Online

  • Plataformas: Utilize sites como OLX, Zap Imóveis, Viva Real e W Imóveis. Esses portais têm grande visibilidade e permitem que você alcance um público amplo.
  • Dicas: Crie anúncios detalhados com descrições claras e fotos de qualidade.

2. Redes Sociais

  • Postagens: Compartilhe o anúncio nas suas redes sociais (Facebook, Instagram, etc.) e peça para amigos compartilharem também.
  • Grupos: Participe de grupos locais de venda de imóveis no Facebook e WhatsApp.

3. Placas de Venda

  • Visibilidade: Coloque uma placa na frente do imóvel com informações de contato. Isso pode atrair a atenção de quem passa pela área.

4. Marketing de Boca a Boca

  • Informar Amigos e Familiares: Fale sobre a venda do imóvel para amigos, familiares e colegas. O boca a boca pode gerar leads valiosos.

5. Anúncios em Jornais Locais

  • Publicações: Considere anúncios em jornais locais ou revistas de bairro para alcançar um público que ainda consome mídia impressa.

6. Eventos de Open House

  • Visitas Abertas: Organize um evento onde potenciais compradores podem visitar o imóvel em um dia específico. Isso cria uma oportunidade para mostrar o imóvel a várias pessoas ao mesmo tempo.

7. Fotografia Profissional

  • Qualidade das Imagens: Invista em fotos profissionais que destaquem os melhores ângulos e características do imóvel. Imagens de alta qualidade atraem mais atenção.

8. Vídeos e Tours Virtuais

  • Conteúdo Visual: Crie um vídeo ou um tour virtual do imóvel. Isso permite que os compradores conheçam melhor o espaço sem sair de casa.

9. Utilização de Anúncios Pagos

  • Promoções: Considere impulsionar suas postagens nas redes sociais ou pagar por destaque em portais de imóveis para aumentar a visibilidade.

10. Parcerias com Profissionais

  • Colaboração: Se possível, faça parcerias com fotógrafos, decoradores ou influenciadores locais para promover seu imóvel.

Conclusão

Combinar várias dessas estratégias aumentará suas chances de vender seu imóvel de forma rápida e eficaz. Mantenha a comunicação aberta e esteja disponível para responder perguntas de potenciais compradores.

Quer saber mais detalhes, clique no link –> Como Divulgamos o seu Imóvel.

Receber visitas de interessados no imóvel pode ser uma tarefa arriscada. Por isso, considere os seguintes cuidados:

  • Sempre agende visitas em horários seguros e, se possível, tenha alguém com você.
  • Mantenha a porta de entrada aberta para facilitar a saída.
  • Evite compartilhar informações pessoais durante as visitas.
  • Nunca marque a visita ao seu imóvel antes de verificar a capacidade financeira e a idoneidade do interessado.

A primeira etapa é realizar uma pesquisa sobre o mercado imobiliário local e analisar os preços dos imóveis semelhantes na região.

Essas informações servirão de base para a negociação e ajudarão a justificar um preço mais baixo.

É importante fazer uma oferta inicial razoável com base na pesquisa de mercado e nas condições do imóvel.

Ofertas muito baixas podem ofender o vendedor e acabar com as negociações.

Encare as negociações de forma positiva e não considere o comprador como um adversário. Evite a luta negocial. Defina um preço mínimo que você está disposto a aceitar e esteja preparado para negociar. Esteja disposto a ouvir propostas e contrapropostas. 

Anote seus itens obrigatórios e os que não podem ser negociados:

  • Qual é o seu prazo para se mudar?
  • Qual é o seu orçamento para fazer melhorias no imóvel?
  • Qual é o preço mínimo de venda que você aceitará?
  • Aceitará outro imóvel como parte de pagamento? Até que valor?
  • Maior responsabilidade sobre a documentação e questões legais, que podem levar a processos judiciais posteriores.
  • Necessidade de dedicar tempo para marketing e agendamento de visitas.
  • Risco de não conseguir o melhor preço devido à falta de experiência no mercado local. Avaliar corretamente um imóvel requer conhecimento de fatores como localização, valor de mercado e características do imóvel.
  • Insegurança ao tornar pública a sua intimidade a estranhos.
  • Não divulgar corretamente o seu imóvel. A divulgação pode ser ineficiente por não saber identificar os pontos fortes e fracos da propriedade.
  •  Maior dificuldade em encontrar um cliente idôneo e com capacidade financeira para comprar o seu imóvel.
  • Falta de Habilidades de Negociação. Negociar a venda de um imóvel exige habilidade e experiência, que um vendedor inexperiente pode não ter.
  • Sim, é possível fazer a venda de um imóvel, mesmo que ele já esteja financiado. Há nesse caso porém uma burocracia um pouco maior se o novo comprador for optar por financiar o imóvel também. Mas, é possível

Conteúdo atualizado em 22/10/2024

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