Consórcio com Carta de Crédito Contemplada

Comprar um imóvel através de um consórcio com a carta de crédito contemplada é uma alternativa interessante para quem deseja adquirir esse bem ou mesmo um recurso financeiro, de forma mais rápida e menos burocrática, sem a necessidade de financiamento tradicional.

Pode ser também uma excelente alternativa para investidores. Abaixo, uma descrição detalhada sobre o tema:

O que é um Consórcio?

Um consórcio é formado por um grupo de pessoas que se unem para adquirir bens ou serviços de forma planejada.

Os participantes pagam parcelas mensais e, periodicamente, algumas cartas de crédito são contempladas, permitindo o uso do valor para a compra do bem desejado, como um imóvel, por exemplo.

Portanto, quando você faz um consórcio, você deve esperar a contemplação dele para assim poder usufruir da sua carta de crédito. Essa contemplação pode acontecer, resumidamente, de duas formas: via sorteio ou via lance (leilão).

Normalmente, o consórcio imobiliário se destina a pessoas que desejam adquirir um imóvel, mas não têm o valor para a entrada e não têm pressa em adquirir o imóvel.

No entanto, paralelo a esse mercado de consórcios, existe também outra opção, à qual muitas pessoas recorrem, quando têm pressa em comprar um imóvel e possuem uma reserva para a entrada e neste grupo estão incluídos investidores: Comprar Carta de Crédito já contemplada.

O que é Carta de Crédito Contemplada?

A carta de crédito contemplada é o documento que garante ao consorciado o direito de utilizar um valor previamente definido para a compra de um serviço ou um bem, como um imóvel, por exemplo.

Isso acontece quando o consorciado é sorteado em uma assembleia ou quando ele oferece um lance que é aceito, o que lhe dá o poder de acessar a carta de crédito para a compra do bem ou serviço que ele planeja adquirir.

Mas lembre-se: o consorciado não recebe o dinheiro em mãos, e sim um documento, a carta de crédito, que possui a mesma funcionalidade e lhe dá o poder de compra. Para mais detalhes, clique no link Consórcio Imobiliário.

Por outro lado, caso o proprietário da cota contemplada não deseje usá-la, pode vendê-la a uma empresa ou pessoa física.

Dessa forma, a pessoa que comprar essa carta já contemplada não precisa esperar ser contemplado via lance ou sorteio para utilizar o crédito. O direito ao uso é, praticamente, imediato.

É legal comprar Carta de Crédito de terceiros?

Sim, o processo de compra de Carta de Crédito de terceiros é legal previsto no Art. 13 do Capítulo II da Lei nº 11.795/2008, mas exige que o comprador tome alguns cuidados para evitar cair em golpes.

Além disso, a administradora do consórcio deve autorizar o processo de venda e a transferência de titularidade para garantir que tudo seja feito de acordo com a Lei dos Consórcios.

Vantagens da Compra com Carta de Crédito Contemplada

Esta alternativa oferece inúmeras vantagens, permitindo a aquisição de imóveis, serviços, capital de giro para empresas e até mesmo maquinários agrícolas, sem recorrer a financiamentos com altas taxas de juros. Veja abaixo as principais vantagens:

• Economia: Ao contrário do financiamento, sobre o qual há incidência de juros e outras diversas taxas, os consórcios não cobram juros, apenas taxas administrativas, e possuem um valor menor de mais de 240 %, quando comparada aos juros do financiamento. Portanto, é uma ótima forma de economizar. 

• Planejamento Financeiro: Permite que você se organize financeiramente, já que as parcelas são fixas, durante o ano. Os reajustes serão feitos a partir do segundo ano, sempre no aniversário da cota.

• Flexibilidade: Diferentemente de um financiamento imobiliário, quem ingressa em um consórcio de imóveis não precisa informar antecipadamente o bem que deseja adquirir. Ao receber a carta de crédito, o consorciado pode decidir o que fazer com o dinheiro, se comprar um imóvel novo ou usado, um terreno, ou mesmo usar os recursos para reformar ou construir, por exemplo.

• Rapidez: A maior vantagem da compra de um consórcio que já esteja contemplado é a possibilidade de obter o bem ou o valor da carta de crédito imediatamente. Diferentemente das modalidades de financiamento, por exemplo, onde processo é muito mais burocrático e a análise de crédito pode se prolongar por meses.

• Maior Poder de negociação: Com a carta de crédito em mãos, o seu poder de negociação aumentará consideravelmente, pois ao dispor do valor do crédito, você poderá pagar pela compra do bem ou serviço à vista.

• Valorização de Cotas Contempladas: Cotas contempladas são altamente procuradas por pessoas que desejam acessar o crédito de forma rápida, sem esperar pelo sorteio ou lance. Isso faz com que o mercado esteja sempre ativo para essas negociações.

Como Funciona a Carta de Crédito Contemplada

De uma maneira geral, a carta de crédito contemplada é o documento que o consorciado obtém e lhe confere o direito de usufruir do valor contratado no seu consórcio.

No entanto, é necessário que o pagamento das cotas esteja em dia e assim receber este direito.

Ao adquirir um consórcio com cota já contemplado, você economiza o tempo de espera pela contemplação.

Isso é especialmente útil quando você tem urgência do bem, do serviço ou do capital e tem o valor da entrada, que normalmente gira em torno de 25% a 60 % do valor do crédito.

Assim, com a carta de crédito em mãos, você pode utilizar o valor da carta como desejar, ou seja, para comprar veículos, um imóvel, investir no seu negócio, ou até para quitar dívidas.

As Prestações são Fixas ou existem Reajustes?

Entre as principais características que envolvem o consórcio, o reajuste é um aspecto de real interesse.

O reajuste influencia não somente no valor das parcelas e do saldo devedor, mas também no valor total do crédito.

As prestações são fixas apenas no primeiro ano da constituição do consórcio. A partir do segundo ano, as parcelas normalmente são reajustadas pelo INCC-M, até a quitação do saldo devedor.

Já o valor da carta de crédito de um consórcio imobiliário também é corrigido anualmente, de acordo com um índice de referência. 

O reajuste é feito no aniversário da cota. Portanto, como o valor da carta aumenta, consequentemente, o saldo devedor também aumenta.

A correção do valor da carta de crédito é feita geralmente pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Este índice é utilizado para medir a variação dos custos da construção civil.

É amplamente utilizado em consórcios de imóveis, uma vez que reflete os custos de materiais de construção, mão de obra e outros insumos essenciais.

Para cotas já contempladas e estando o bem já disponível, o valor da carta de crédito não sofre mais reajuste, fica aplicado por um fundo de renda fixa, até que o bem seja faturado para todos os participantes do grupo.

Vamos explicar melhor com um exemplo, como é feita a correção das parcelas:

Considerando um consórcio imobiliário com uma carta de crédito inicial de R$ 100.000,00 e 120 parcelas (10 anos) de R$ 833,33, sendo as 12 primeiras parcelas fixas.

A partir do segundo ano, as parcelas serão reajustadas pelo índice INCC-M e a carta de crédito pelo INCC. Lembrando que o valor da carta de crédito só será corrigido até a contemplação.

Valor da Parcela Inicial (P)	833,33
Número de Parcelas (N)	120
Taxa de Reajuste (r) – INCC-M	0,06 (6% ao ano)

Nota: O índice INCC – M de 6% ao ano, utilizado neste exemplo, é meramente didático para mostrar como as parcelas do consórcio são reajustadas. Por exemplo, o INCC-M acumulado em 2024 foi de 6,34%. Nos anos posteriores, esse índice pode ser maior ou menor.

Cálculo do Valor Total (VT)

O valor total do consórcio deve ser calculado considerando:

 

1. 1. Total do Primeiro Ano: 12 parcelas de P.
   2. Total do Segundo Ano e Subsequentes: As parcelas reajustadas.

1.  

Cálculo Manual

Observe o aumento das prestações ano a ano, de R$ 833,33 no primeiro ano para R$ 1.407,90 no último ano.

Os recursos do FGTS podem ser usados no consórcio de imóvel

Os recursos acumulados no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que costumam ser resgatados por quem vai financiar um imóvel, também podem ser usados no consórcio imobiliário, nos seguintes casos:

• Ao fazer um lance: Até 100% do saldo da conta do FGTS pode ser usado para ofertar um lance.

• Para complementar a carta de crédito: Também é possível usar o FGTS para complementar a carta de crédito na hora de adquirir o imóvel.

• Para amortizar ou liquidar o saldo devedor: O FGTS pode ser usado para amortizar parte do saldo devedor ou liquidar toda a dívida, desde que o consorciado já tenha sido contemplado e adquirido o imóvel.

• Para pagar parte das prestações: Segundo a ABAC, o FGTS pode abater até 80% do valor total da parcela, mais as penalidades por atrasos. A quantidade de prestações vencidas (até três) somadas às que estão por vencer não pode exceder 12 parcelas.

Como Comprar e Usar a Carta Contemplada

Para comprar uma carta de crédito contemplada, é importante seguir alguns passos e ter cuidado para evitar fraudes e problemas futuros. Abaixo, segue um guia para ajudá-lo nesse processo:

1. Pesquisa e Planejamento:

Ao procurar uma carta de crédito para comprar, é de suma importância entender suas necessidades e condições financeiras e verificar se essa é a melhor opção para você neste momento. Considere o reajuste anual das prestações.

Verifique cuidadosamente suas metas, prioridades e condições financeiras, tais como: 

a –  O valor do crédito; 

b – Valores suficientes para a entrada, que normalmente gira em torno de 25 % a 60 % do valor do crédito; 

c – Prazos de pagamento; 

d – Taxas e custos extras;

e –  A comprovação de renda, que dever ser acima de três vezes do valor das parcelas da cota.

2. Encontrar a Fonte e Administradora Confiáveis:

Existem corretoras e plataformas online que intermediam a compra e venda consórcios contemplados.

É essencial encontrar uma fonte confiável e verificar todas as condições do consórcio antes da compra.

Da mesma forma, a reputação e a solidez da administradora do consórcio são fundamentais para garantir a segurança da compra.

Pesquise sobre a administradora e a corretora, verifique suas situações junto aos órgãos reguladores (Banco Central) e leia avaliações de outros clientes.

Administradoras com boa reputação normalmente oferecem um processo de transferência mais transparente e seguro. A Casa Brasília Imóveis pode ajuda-lo e indicar boas corretoras.

3. Verificar a Autenticidade da Carta de Crédito:

Verifique se a carta de crédito que está sendo oferecida é autêntica. Para tal, é fundamental analisar toda a documentação relacionada à cota e à administradora do consórcio para ter a plena certeza que tudo esteja em ordem.

Solicite à corretora de consórcios o número da cota, além dos documentos e comprovantes que atestem a validade da carta de crédito, tais como, comprovantes de pagamentos das parcelas, bem como da aceitação e valor do lance vencedor.

4. Exigências para a Compra da Carta Contemplada:

Antes de comprar uma carta de crédito já contemplada, é necessário passar por algumas etapas e requisitos específicos.

Antes de tudo, entre em contato com uma administradora ou corretora de consórcios confiáveis que ofereçam cartas de créditos contempladas. Os principais requisitos geralmente incluem:

• Documentação pessoal: Fornecer documentos pessoais, como RG, CPF e comprovante de residência do comprador.

• Análise de crédito: De posse desses documentos, a administradora fará uma análise cadastral, para avaliar a capacidade de pagamento do interessado. Esse processo pode incluir a verificação do score de crédito, comprovação de renda e avaliação de histórico financeiro. De uma maneira geral, o comprador deve comprovar que possui renda de no mínimo três vezes o valor das parcelas da cota.

• Não ter CPF negativado: Se o CPF do comprador tiver restrições em órgãos de proteção ao crédito, a administradora do consórcio negará a transferência de titularidade.

• Ter o valor disponível para a compra e taxas de transferência de titularidade: O comprador precisa dispor do valor solicitado pelo vendedor e das taxas de transferência. Esses valores costumam variar de 25% a 60% do valor do crédito.

• Maioridade: O comprador precisa ter pelo menos 18 anos, para poder comprar uma carta de crédito contemplada.

5. Negociação e Formalização do Acordo:

Depois de encontrar uma carta de crédito contemplada adequada, conferir sua autenticidade junto à administradora do consórcio e ter o seu cadastro aprovado, é hora de negociar os termos e condições da compra com o proprietário da cota.

A análise minuciosa do contrato é uma etapa indispensável na aquisição de uma carta de crédito contemplada.

Verifique atentamente se todos os detalhes, como valor, prazos, taxas e todas as cláusulas do contrato estejam claros e bem definidos.

Este documento rege os termos da compra da cota, estabelecendo direitos, deveres e as condições sob as quais o crédito pode ser utilizado.

 Em seguida, formalize o acordo de compra através de um contrato escrito, que deve ser registrado em cartório e assim garantir sua validade legal. Veja abaixo alguns pontos cruciais a serem observados:

• Termos e Condições: Verifique as regras de uso do crédito e as obrigações do titular. É muito importante entender as limitações e os requisitos para a utilização do crédito.

• Taxas Administrativas e outros Custos: Identifique todos os custos, incluindo as taxas administrativas e de transferência, assim como o valor das mensalidades, uma vez que estes custos afetam o valor efetivo do crédito e o valor total da compra.

• Condições de Pagamento: Verifique o valor das parcelas, a frequência dos pagamentos, reajustes e o prazo total. Observe também as penalidades por atrasos ou não pagamento, incluindo possíveis multas e juros.

• Cláusulas de Rescisão e Transferência: Analise as condições para rescisão do contrato ou revenda da cota, caso decida mudar de planos e transferir novamente a sua cota.

• Disposições Legais e Recursos: Procure conhecer as leis aplicáveis e os mecanismos de resolução de disputas, incluindo os procedimentos em caso de problemas com a administradora ou o vendedor.

6. Realizar a Transferência:

Após assinar o contrato e finalizar todas as negociações, transfira a carta de crédito contemplada para o seu nome.

Esse processo normalmente envolve a participação de instituições financeiras e da administradora de consórcios.

Portanto, verifique os procedimentos necessários junto ao banco emissor e as regras da administradora e cumpra todas as suas exigências.

O processo de transferência da carta de crédito envolve a cobrança de taxas, que normalmente gira em torno de 1 % do valor original da carta de crédito.

Por exemplo, para uma carta de crédito de R$ 500.000,00, essa taxa gira em torno de R$ 5.000,00. Esse valor deve ser pago pelo comprador da carta de crédito contemplada.

Quer Vender sua Carta de Crédito contemplada? Como Estimar o Valor:

O valor da carta de crédito contemplada é composto pela soma das parcelas restantes do consorcio, acrescido dos valores pagos corrigidos até o momento pelo antigo titular, incluindo o lance, mais um ágio ou lucro sobre a venda da carta contemplada.

Ou seja, o novo titular terá que desembolsar uma quantia acima do valor já pago pelo antigo titular, para ter o direito ao montante contemplado.

Portanto, vai ser necessário contar com um valor de entrada, para pagar o valor inicial ao antigo titular da carta contemplada.

Veja um Exemplo de como Estimar o Valor da Carta Contemplada:

Vamos estimar o valor de venda para duas situações de contemplação:

1. Contemplação por Lance;

2. Contemplação por Sorteio;

1. Contemplação por Lance:

Supondo que você possua uma carta de crédito para investimento em imóveis de R$ 300 mil, contemplada através de um lance de R$ 46.875,00, correspondente a 25 prestações de R$ 1.875,00.

Considerando que até esse momento já foram pagas 15 prestações de R$ 1.875,00, totalizando um valor investido até o momento de R$ 28.125,00. Corrigindo este valor mês a mês com uma taxa de juros de 1,15% (Taxa Selic de 13,75 ao ano), tem-se o valor de R$ 30.505,88.

Por ser contemplada, é normal a cobrança de um valor extra (lucro), que pode variar de 10% a 20% dos valores pagos. Neste exemplo vamos considerar um lucro de 20%, o que corresponde a R$ 6.101,18.

Portanto, o valor base para venda da carta de crédito contemplado, neste caso, deve ser de R$ 83.482,06 (27,83% do valor da carta), assumindo o comprador as prestações restantes.

Lembrando que esse é um valor base e as negociações podem começar com valores superiores.

2. Contemplação por Sorteio:

Neste caso, como não houve lance, o valor base para venda deve ser de R$ 36.607,06, ou seja, o valor pago até o 15º mês (R$30.505,88) mais o valor extra ou lucro (R$ 6.101,18).

Este valor extra pode ser negociado, servindo este exemplo apenas como base para uma negociação justa para ambas as partes.

Ou seja, é possível que no momento da compra da carta contemplada, o valor seja um pouco maior do que o das parcelas pagas até o momento.

Contudo, mesmo pagando um valor superior ao pago pelo antigo titular, o custo ainda é muito inferior ao que o cliente teria que pagar caso optasse por um financiamento, por exemplo.

Assim, a compra da carta contemplada pode ser até 40% mais barata do que um financiamento. Além disso, o processo é muito menos burocrático.

Desta forma, a carta de crédito contemplada ainda é um excelente investimento para quem deseja realizar a compra de um bem com certa rapidez, com menos burocracia e sem pagar um alto valor em juros, incidentes em outras modalidades de investimentos.

Segurança na Compra de Carta Contemplada

Legislação: A compra de cartas de crédito contempladas é regulamentada pela Lei dos Consórcios (Lei nº 11.795/2008). Isso garante a proteção dos direitos dos consorciados e estabelece normas para o funcionamento dos consórcios.

Custos Extras

• Taxa de Administração: Cobrança mensal que varia de acordo com a administradora.

• Seguro: Alguns consórcios exigem seguro de vida ou de danos ao bem.

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto que deve ser pago ao município na transferência da propriedade.

• Registro de Imóvel: Taxas relacionadas ao registro do imóvel no cartório.

Possíveis Riscos:

• Taxas Elevadas: As taxas administrativas podem ser mais altas do que o esperado.

• Sobrepeso ou Ágio: A compra de uma carta de crédito contemplada geralmente envolve o pagamento de um valor adicional sobre o crédito adquirido. Esse custo extra deve ser analisado cuidadosamente na avaliação da viabilidade do investimento.

• Fraudes e Golpes: Esse mercado pode atrair fraudadores. Portanto, é essencial verificar a idoneidade do vendedor e da administradora, além de assegurar que todos os procedimentos legais e de transferência sejam seguidos.

• Contrato Complexo: Os contratos podem ser complexos e conter cláusulas que podem não ser claras para leigos e a falta de compreensão sobre as condições contratuais pode levar a surpresas desagradáveis no futuro.

• Risco de Inadimplência: Assumir o pagamento das parcelas restantes com os reajustes anuais requer uma análise cuidadosa da sua capacidade financeira. A inadimplência pode levar a penalidades severas e à perda do crédito.

• Imóvel com Pendências: O imóvel que você deseja comprar pode ter dívidas ou problemas legais.

Conclusão:

Comprar um imóvel através de um consórcio com carta de crédito contemplada pode ser uma boa alternativa, inclusive para investidores, mas requer atenção às condições do contrato, custos envolvidos e a idoneidade da administradora.

É importante realizar uma pesquisa detalhada e considerar todos os riscos antes de finalizar a compra.