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Aluguel de imóveis de temporada
Conceitos e Amparo Legal
Aluguel de imóveis de temporada é uma forma de hospedagem alternativa aos hotéis e pousadas, que consiste em alugar uma casa, apartamento, chácara, sítio ou outro tipo de imóvel por um período determinado, geralmente para férias, prática de lazer, cursos, tratamento médico, realização de obras na moradia, dentre outras hipóteses.
Essa modalidade de locação é especialmente popular em destinos turísticos, onde as pessoas procuram acomodações confortáveis e convenientes para suas viagens.
As propriedades disponíveis para aluguel por temporada podem variar desde pequenas casas de campo até grandes apartamentos de luxo no litoral, dependendo do destino e do público-alvo.
No entanto, é importante esclarecer que locação por temporada não é sinônimo de hospedagem. Ter essa diferença em mente é indispensável para entender o que é de direito na legislação da locação por temporada.
O que diz a Legislação
Locação de temporada:
O conceito de locação de temporada está descrito na Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91., nos artigos 48, 49 e 50, onde estão definidas as regras direcionadas exclusivamente à
locação por temporada, que são complementadas por outras leis, como o Código Civil, Lei nº 8.009/90, Código de Processo Civil, entre outras que dizem o seguinte:
- “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.”
Hospedagem:
No caso de hospedagem, o conceito está especificado nos artigos 23 e 24 da Lei Federal nº 11.771 de 2008, que dizem:
- “Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos,
independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede…’’
Para ser caracterizado como Hospedagem, é preciso constituir uma empresa que, formalmente, faz parte do ramo hoteleiro (como hotéis, flats e apart-hotéis), ter alvará de funcionamento, emitir notas fiscais aos seus hóspedes e, além disso, possuir cadastro em órgãos reguladores, como Embratur e Ministério do Turismo.
Vantagens do Aluguel de Temporada
RENDA EXTRA:
O aluguel por temporada pode ser uma excelente maneira de obter uma renda extra com um imóvel que não está sendo utilizado durante determinados períodos do ano.
Ao disponibilizar o imóvel para locação por curtos períodos, é possível gerar receita que pode ser usada para complementar a renda ou até mesmo para cobrir as despesas relacionadas ao próprio imóvel.
Além disso, o aluguel por temporada oferece uma grande flexibilidade aos proprietários, já que eles podem definir o preço da locação de acordo com a demanda, a temporada e as características do imóvel.
MAIS CONTROLE E FLEXIBILIDADE
Uma das principais vantagens do aluguel por temporada para proprietários é o maior controle que eles têm sobre quem utiliza o imóvel e por quanto tempo.
Diferentemente do aluguel tradicional, no qual o inquilino ocupa o imóvel por um período mínimo de 12 meses, no aluguel por temporada o proprietário pode definir o período de locação de acordo com suas necessidades e interesses, especialmente útil para proprietários que utilizam o imóvel em determinadas épocas do ano, como férias ou feriados.
Estabelecer regras e condições de uso mais rigorosas, garantindo que o imóvel seja utilizado de maneira adequada e preservado em bom estado. Isso ajuda a minimizar os riscos de problemas durante a estada dos locatários, como danos ao imóvel ou comportamentos inadequados, uma vez que as expectativas são alinhadas desde o início do processo de locação.
A flexibilidade também permite que o proprietário ajuste o valor da locação de acordo com a sazonalidade do mercado, tornando o imóvel mais competitivo e aumentando as chances de locação.
PÚBLICO GLOBAL
Com a crescente popularidade de plataformas de reserva online, como Airbnb e Booking.com, os proprietários podem anunciar seus imóveis para pessoas de todo o mundo. Isso significa que, em vez de depender apenas do mercado local, os proprietários podem alcançar turistas de diferentes países e regiões, aumentando as chances de aluguel e, consequentemente, de geração de renda.
As plataformas de reserva online também facilitam o processo de aluguel por temporada, pois permitem que
os proprietários gerenciem reservas, comuniquem-se com os hóspedes, definam preços e políticas de cancelamento e até mesmo processem pagamentos.
Isso torna o aluguel por temporada uma opção conveniente e acessível para proprietários que desejam alugar seus imóveis para um público global.
Direitos e Deveres do Locador e dos Inquilinos
Para que os proprietários e gestores de aluguel por temporada mantenham a lei a seu favor, é importante lembrar que os interesses individuais não devem se sobrepor aos interesses sociais.
Por isso, os inquilinos de temporada devem ser informados sobre as leis e normas estabelecidas pelo condomínio e cumpri-las.
Os direitos e deveres do proprietário em locação de temporada são aqueles previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. Alguns dos principais direitos e deveres do proprietário são:
Direitos do locador:
- Exigir o pagamento antecipado do aluguel total ou de parte dele;
- Exigir alguma das garantias previstas na Lei do Inquilinato, tal como fiança, caução, etc.;
- Estabelecer as vedações em contrato quanto à utilização do imóvel, de acordo com a finalidade da locação ou seus interesses particulares, desde que não importe em proibições abusivas que tornem impossível ou inviável a finalidade pretendida para o aluguel;
- Ajuizar ação de despejo para expulsar o inquilino do imóvel caso se encerre o prazo de locação e aquele não deixe voluntariamente o bem;
- Realizar a vistoria do imóvel, preferencialmente na companhia do inquilino, após o término da locação, a fim de verificar eventuais danos;
- Cobrar do inquilino eventuais danos causados ao imóvel ou à mobília, se for o caso.
Deveres do locador:
- Entregar o imóvel ao inquilino nas condições em que anunciado e contratado, em adequado estado de conservação e condizente com a finalidade do aluguel;
- Proporcionar que a estadia seja tranquila e sem perturbação de terceiros;
- Não exigir garantias exorbitantes ou desproporcionais ao valor da locação;
- Elaborar, preencher e assinar junto ao locatário o contrato de locação;
- Estipular o aluguel na moeda Real;
- Substituir em prazo razoável os itens/objetos descritos no contrato que porventura estejam danificados e possam comprometer de alguma forma o conforto, a segurança e o bem-estar do inquilino durante o prazo de locação.
Direitos do Inquilino
- Receber o imóvel em estado de conservação adequado;
- Receber o imóvel nas condições em que anunciado/contratado;
- Usufruir do imóvel locado com tranquilidade e sem perturbação de quem quer que seja;
- Realizar o check in (Vistoria Inicial) ao receber e entrar no imóvel no horário combinado;
- Acompanhar o locador na vistoria após término da locação.
Deveres do Inquilino
- Utilizar o imóvel locado para a finalidade a que se destina;
- Efetuar o pagamento do aluguel conforme ajustado com o locador;
- Zelar pela integridade do imóvel e dos itens que nele se encontrem;
- Não infringir as vedações previstas no contrato;
- Deixar o imóvel no prazo estipulado para o término do contrato, podendo sofrer ação de despejo caso não o faça;
- Realizar o check out (Vistoria Final), entregando/deixando o imóvel no horário combinado;
- Respeitar as normas do condomínio, caso o imóvel fique situado dentro de um;
- Avisar ao locador eventuais intercorrências ou danos ocorridos no curso da locação, seja por sua culpa ou não;
O Contrato de Locação
A relação de aluguel de temporada deve ser estabelecida por meio de contrato escrito assinado por locador e locatário e deve conter informações como o valor do aluguel, as datas de entrada e saída, as condições de pagamento, as regras da propriedade e outras informações relevantes, detalhadas mais adiante.
O pagamento do aluguel e demais despesas deve ser feito antecipadamente, antes da entrada do locatário no imóvel.
O Contrato de Locação de temporada deve ser redigido em consonância com as disposições legais, contendo todos as cláusulas necessárias para resguardar os interesses das partes. Abaixo, informações básicas que devem estar contidas no Contrato:
- Qualificações do imóvel, assim como do locador e do locatário;
- Datas de entrada e saída do imóvel, com duração de no máximo 90 dias;
- Inventário com todo o mobiliário e os utensílios disponíveis no imóvel, de forma detalhada, inclusive sobre o estado de conservação;
- Especificação de que se trata de locação para temporada, preferencialmente explicitando o motivo (negócios, por exemplo);
- Deveres e direitos do locatário;
- Horários para realização das vistorias de entrada e saída, quando da entrada e saída no imóvel;
- Descrição ampla do imóvel, especialmente das características principais que possam interessar à relação locatícia por temporada (ex: nº de quartos, banheiros, áreas de lazer, etc.);
- Número máximo de pessoas permitidas no imóvel em uma estadia, com a quantidade de adultos e crianças;
- Especificação dos animais de estimação aceitos no imóvel, caso se aplique.
- Regras para uso das áreas comuns (horário, barulho, estacionamento, acesso, etc.), especialmente caso o imóvel fique situado em condomínios;
- Se o imóvel for mobiliado, recomenda-se que os itens e mobílias sejam descritos e constem seus respectivos estados de conservação, sempre que possível;
- Valor do aluguel (com encargos) e forma de pagamento;
- Vistoria após o término do prazo da locação para constatar eventuais danos e a previsão que estes serão cobrados do inquilino;
- Previsão de alguma modalidade de garantia prevista na Lei do Inquilinato (fiança, caução ou outra);
- Regras e prazos para cancelamento (por exemplo, previsão de reembolso ou possibilidade de remarcação da reserva em caso de desistência);
- Multas rescisórias em caso de desistência da reserva ou saída antecipada, além de multas por depredação do imóvel e dos itens descritos em inventário;
- Regras para negociações pré-processuais: eleição de foro, número de testemunhas em um processo, perito destinado à avaliação de danos ao imóvel ou valor do aluguel, opção por renunciar ou não ao direito de recorrer.
Cuidados Indispensáveis
A Locação de Temporada pode ser vantajoso tanto para o proprietário do imóvel, que pode obter uma renda extra, quanto para o inquilino, que pode desfrutar de mais espaço, conforto, privacidade e economia. No entanto, para ter sucesso nesse ramo, é preciso considerar alguns aspectos importantes, como:
1 - Definir o tipo de Imóvel
O primeiro passo é definir o tipo de imóvel que se pretende alugar, as características, a localização, a capacidade, as comodidades e os diferenciais que ele oferece.
É importante fazer uma descrição clara e atrativa do imóvel, destacando os pontos positivos e informando as regras e restrições.
Também é essencial tirar boas fotos do imóvel, mostrando todos os cômodos e detalhes.
2 - Pesquisar a concorrência
Antes de definir o preço e as condições do aluguel, é preciso pesquisar a concorrência na região onde o imóvel está localizado.
É necessário analisar os valores cobrados por outros proprietários de imóveis similares, as avaliações dos inquilinos, a demanda e a sazonalidade do mercado.
Assim, é possível estabelecer um preço justo e competitivo, que atraia os clientes e gere lucro.
3 - Planejamento
Outro aspecto fundamental é fazer um planejamento financeiro e operacional do negócio.
É preciso calcular os custos fixos e variáveis envolvidos no aluguel do imóvel, como impostos, taxas, manutenção, limpeza, segurança, internet, água, luz, gás etc.
Também é preciso definir as formas de pagamento e recebimento, os prazos e as penalidades em caso de cancelamento ou atraso.
Além disso, é preciso organizar a agenda de reservas e disponibilidade do imóvel, evitando conflitos ou sobreposições.
4 - Preparação do imóvel
Para garantir a satisfação dos inquilinos e a fidelização dos clientes, é imprescindível preparar o imóvel adequadamente para cada aluguel.
Isso envolve limpar e higienizar o imóvel antes e depois de cada estadia, verificar o funcionamento dos equipamentos e utensílios domésticos, providenciar roupas de cama e banho limpas e cheirosas, deixar alguns itens básicos de higiene pessoal e limpeza à disposição dos hóspedes etc.
Também é recomendável deixar um manual com instruções sobre o uso do imóvel e dicas sobre a região.
Você sabe o que Home Staging? Veja nas imagens ao lado, o Antes (acima) e o Depois (abaixo).
Para saber mais sobre essa técnica, clique no link -> Como preparar seu imóvel para venda ou locação.
Home Staging é considerada uma arte ilusória que vai além de decorar. Cria uma atmosfera perfeita através da despersonalização e neutralização.
5 - Época do ano
A época do ano influencia diretamente na demanda e no preço do aluguel de imóveis de temporada.
Em geral, os períodos de alta temporada são aqueles que coincidem com as férias escolares, os feriados prolongados e as datas comemorativas.
Nessas ocasiões, há mais procura pelos imóveis de temporada e os preços tendem a aumentar.
Já nos períodos de baixa temporada, há menos procura e os preços tendem a diminuir. Por isso, é importante acompanhar o calendário e adaptar o preço conforme a sazonalidade.
6 - Perfil dos inquilinos
Conhecer o perfil dos inquilinos é essencial para oferecer um serviço personalizado e adequado às suas necessidades e expectativas.
É preciso saber qual o motivo da viagem (lazer, trabalho, estudo etc.), quantas pessoas irão se hospedar no imóvel (adultos, crianças, idosos etc.), quais são as preferências e os interesses dos hóspedes (praia, campo, cidade etc.), quais são as facilidades e os serviços que eles valorizam (piscina, churrasqueira, wi-fi etc.) etc.
Com essas informações em mãos, é possível criar ofertas mais atrativas e direcionadas para cada público.
7 - Seguro contra riscos
Alugar um imóvel de temporada envolve alguns riscos que devem ser prevenidos e minimizados.
Entre eles, estão os danos ao imóvel ou aos objetos nele contidos, os furtos ou roubos, os acidentes ou incidentes que possam ocorrer com os inquilinos ou terceiros etc.
Para se proteger desses riscos, é recomendável contratar um seguro específico para aluguel de imóveis de temporada, que cubra as possíveis perdas ou prejuízos decorrentes dessas situações.
Também é aconselhável exigir um depósito caução dos inquilinos, que será devolvido ao final da estadia caso não haja nenhum problema.
8 - Divulgação
Por fim, para atrair mais clientes e aumentar a visibilidade do imóvel, é fundamental investir na divulgação do negócio.
Existem diversas formas de divulgar um imóvel de temporada, como anunciar em sites especializados, que facilitam o contato entre proprietários e inquilinos.
Criar perfis nas redes sociais, como Facebook e Instagram, para compartilhar fotos e vídeos do imóvel e interagir com os seguidores.
Pedir indicações e depoimentos aos clientes satisfeitos, que podem gerar novas reservas por meio do boca a boca.
Fazer parcerias com agências de viagens, empresas ou influenciadores digitais, que podem divulgar o imóvel para seus públicos etc.
Para saber como a Casa Brasília Imóveis divulga os seu imóveis, clique no link -> Nosso Plano de Marketing.
OPÇÕES DE ALUGUEL POR TEMPORADA
O aluguel por temporada pode ser realizado de duas maneiras diferentes: tradicionalmente, por meio de agências imobiliárias e corretores, ou digitalmente, por meio de plataformas online especializadas em aluguel por temporada.
Por outro lado, existem empresas especializadas na gestão de imóveis de aluguel por temporada, através das plataformas digitais. Elas cuidam de todo o processo, desde a criação do anúncio, precificação e contratos, até a manutenção e limpeza do imóvel.
O processo tradicional:
Envolve a busca por uma agência imobiliária ou corretor especializado em aluguel por temporada, que irá ajudar o proprietário a divulgar o imóvel e negociar o contrato com o locatário.
Plataformas Digitais:
Quando realizada digitalmente, a locação por temporada envolve o uso de plataformas online para conectar proprietários de imóveis a potenciais inquilinos.
Existem várias plataformas online que facilitam a locação por temporada. O Airbnb, por exemplo, é uma das mais conhecidas e permite que proprietários anunciem seus imóveis para viajantes em busca de acomodações temporárias.
Além do Airbnb, outras plataformas incluem Booking.com, HomeAway, TripAdvisor e Expedia.
Aqui estão os principais aspectos dessa modalidade:
Anúncio e Reserva:
Os proprietários cadastram seus imóveis nas plataformas digitais, fornecendo detalhes como localização, fotos, descrição e preço. Os viajantes interessados podem pesquisar esses anúncios, verificar disponibilidade nas datas desejadas e fazer reservas diretamente pelo site ou aplicativo.
Documentação e Contratos:
A locação por temporada digital exige atenção à documentação. Os contratos são geralmente gerados automaticamente pelas plataformas e incluem termos como datas de check-in e check-out, valores, regras da propriedade e políticas de cancelamento.
Pagamentos Online:
Os pagamentos também são realizados digitalmente. Os viajantes pagam pelo aluguel diretamente na plataforma, que muitas vezes retém o valor até o check-in para garantir a segurança da transação.
Avaliações e Transparência:
Após a estadia, tanto o proprietário quanto o viajante podem deixar avaliações sobre a experiência. Isso ajuda a manter a transparência e a qualidade dos serviços oferecidos.
Legislação Local:
É importante estar ciente das leis locais relacionadas à locação por temporada. Alguns lugares têm restrições quanto ao tempo mínimo ou máximo de aluguel por temporada. Portanto, é fundamental verificar as regulamentações específicas da sua região.
