ALUGUEL COM INTENÇÃO DE COMPRA
Como alugar um imóvel com intenção de compra durante ou no encerramento do contrato!
Saiba o que é aluguel com opção de compra, seus requisitos e suas vantagens
O que é aluguel com intenção de compra
Você, como a maioria dos compradores de casas, precisará de um financiamento imobiliário para a compra de uma casa nova. Para se qualificar, você deve ter uma boa pontuação de crédito e dinheiro para um pagamento inicial, normalmente 20% do valor do imóvel. Sem isso, o caminho tradicional para a casa própria pode não ser uma opção.
Porém, existe uma alternativa: O aluguel com intenção de compra, no qual você aluga uma casa ou apartamento por um determinado período de tempo, com a opção de compra durante ou no final do contrato de locação.
Neste contrato existe uma cláusula que lhe dá duas opções:
- Locação com intenção de compra;
- Locação com a obrigação de comprar após um determinado período de tempo.
Você paga o aluguel todos os meses e o total ou uma parte desses pagamentos pode contar para o seu pagamento inicial. Caso decida comprar, o dinheiro excedente ou o total pode ser aplicado na compra do imóvel.
Ao término do contrato, o locatário pode não querer exercer esse benefício. Portanto, ele não perderá o dinheiro gasto durante a locação. Se escolher a opção de locação com intenção de compra, o locatário só aceita a compra do imóvel se ele quiser.
A opção de locação também impede que o proprietário ofereça o imóvel para venda a qualquer outra pessoa.
O locatário geralmente paga uma percentagem acima do valor padrão do aluguel mensal, que vai para o pagamento inicial da compra da casa ou apartamento, aproximadamente R$ 0,8% do valor do imóvel.
Dependendo do contrato, o inquilino comprador pode ser responsável pela manutenção e reparos que normalmente são de responsabilidade do locador.
Essa modalidade oferece a possibilidade de testar o imóvel, acumular crédito e capital para a compra, tempo para decisão e menor comprometimento financeiro inicial.
O aluguel com intenção de compra é bastante utilizada em países como Estados Unidos, Inglaterra e outros, mas ainda é pouco conhecida no Brasil, mas começa a ganhar maior espaço no nosso mercado imobiliário, inclusive, com empresas se especializando nesse nicho.
Como funciona a locação com intenção de compra
Para calcular os valores da locação e o percentual de acréscimo, é preciso levar em conta alguns fatores, como o valor de mercado do imóvel, o prazo do contrato, o valor do aluguel tradicional e o índice de reajuste (IGP-M). Em geral, o aluguel com intenção de compra é mais caro do que o aluguel tradicional, podendo chegar a 0,8% do valor do imóvel, contra 0,4% do aluguel normal, em média.
A legislação brasileira não possui uma norma específica sobre aluguel com intenção de compra, mas é possível aplicar as regras da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e do Código Civil (Lei nº 10.406/02) para essa modalidade.
O contrato deve ser bem elaborado e conter todas as informações necessárias, como o prazo, o valor do aluguel, o valor de venda, a forma de pagamento, as condições para a compra e o direito de preferência do locatário.
A diferença entre o aluguel com intenção de compra e o financiamento tradicional é que, no primeiro caso, o locatário não assume o compromisso de comprar o imóvel, mas apenas tem a opção de fazê-lo. Além disso, o locatário não precisa dar uma entrada ou comprovar renda para comprar o imóvel, mas apenas as exigências normais para locação e pagar o aluguel mensal.
Já no financiamento tradicional, o comprador precisa dar uma entrada, comprovar renda, pagar juros e assumir a dívida com o banco ou com o vendedor.
Razões para locar um imóvel com intenção de compra
Taxas iniciais não reembolsáveis
Em um contrato de aluguel com opção de compra , você (como comprador) paga ao vendedor uma taxa inicial única, geralmente não reembolsável, chamada taxa de opção, dinheiro de opção ou consideração de opção.
Essa taxa é que ele dá a opção de comprar uma casa em alguma data futura. A taxa de opção geralmente é negociável, pois não existe uma taxa padrão. Ainda assim, a taxa normalmente varia entre 1% e 5% do preço de compra.
São vários os motivos pelos quais o locatário e o proprietário podem celebrar uma opção de arrendamento.
Analise e considere se os benefícios superam quaisquer desvantagens na celebração do acordo.
Razões para os inquilinos
Um potencial comprador pode ter muitos motivos para usar uma opção de locação em vez de comprar o imóvel imediatamente no início.
- O comprador pode não ter dinheiro ou crédito suficiente para fazer uma compra. O aluguel pode permitir que o potencial comprador economize dinheiro para a compra e, ao mesmo tempo, construa seu crédito fazendo pagamentos regulares e dentro do prazo.
- O locatário tem a chance de comprar um imóvel no futuro pelos preços de hoje. Se o locatário não tem dinheiro economizado hoje para comprar uma casa, mas está preocupado com o aumento do valor da casa nos próximos anos, a opção de aluguel é uma boa escolha.
- Mesmo que o potencial comprador tenha meios para adquirir o imóvel, ele pode não querer se comprometer com isso imediatamente. Por exemplo, se um potencial comprador for de outra cidade, ele pode querer morar na nova cidade antes de se comprometer com a compra. Ou ainda ter uma propriedade antiga para vender antes de poder comprar uma nova.
- Um imóvel pode não se qualificar para determinados empréstimos, devido a reparos, atualizações adicionais ou regularização de documentos. Ao alugar primeiro, o potencial comprador pode fazer essas melhorias e regularizações para se qualificar para o empréstimo mais tarde.
Razões para os proprietários
Da mesma forma, existem vários motivos para os proprietários usarem a opção de alugar o seu imóvel com intenção de compra pelo inquilino.
- Às vezes, pode ser para ajudar um familiar ou amigo;
- O proprietário de um imóvel pode celebrar um contrato de opção de locação porque teve problemas para vender a casa imediatamente. A opção pode tornar o imóvel mais atraente para diversos tipos de potenciais compradores.
- Se o proprietário estiver pensando em vender uma casa em alguns anos, a opção de aluguel permite que o proprietário receba um prêmio acima do mercado atual de aluguel. O pior cenário é que o locatário não compre a casa; o proprietário o coloca o imóvel para venda e mantém os recursos extras pagos acima do aluguel mensal padrão.
- Também pode haver questões fiscais envolvidas na venda imediata do imóvel, em vez de vendê-lo mais tarde. A opção, embora não seja uma garantia de venda posterior, aumenta a probabilidade de o proprietário ter um comprador pronto para negociar no final da opção.
Vantagens e Desvantagens da locação com intenção de compra
O aluguel com intenção de compra tem vantagens e desvantagens para ambas as partes envolvidas. Veja a seguir:
Vantagens para os proprietários:
- Garantir uma renda extra com o aluguel até a venda do imóvel;
- Aumentar as chances de vender o imóvel para o mesmo inquilino;
- Evitar a desvalorização do imóvel por falta de uso ou manutenção.
Desvantagens para os proprietários:
- Não poder negociar o imóvel com outros interessados durante o contrato;
- Correr o risco de o inquilino desistir da compra e perder o negócio;
- Ter que devolver os valores pagos pelo inquilino caso o imóvel apresente algum defeito ou vício oculto.
Vantagens para os inquilinos:
- Testar o imóvel antes de comprar e verificar se atende às suas expectativas;
- Acumular crédito para a compra com os valores pagos no aluguel;
- Ter flexibilidade e tempo para se planejar financeiramente e decidir pela compra;
- Não precisar dar uma entrada ou comprovar renda para comprar o imóvel.
Desvantagens para os inquilinos:
- Pagar um aluguel mais caro do que o normal;
- Perder os valores pagos referentes a taxa de opção, caso não exerça o direito de compra;
- Ficar sujeito às condições estabelecidas no contrato para a compra, como o prazo, o valor e a forma de pagamento.
Cuidados ao optar por alugar com intenção de compra
Procure o imóvel certo
Trate o processo da mesma forma que faria se estivesse comprando um imóvel para morar: faça a devida diligência, pesquise a área, compare preços com outras casas próximas, pesquise o contrato e pesquise o histórico do vendedor.
É essencial realizar certas diligências antes de comprar qualquer imóvel, incluindo propriedades para alugar. Solicitar uma avaliação independente, obter uma inspeção de propriedade, certificar-se de que os impostos sobre a propriedade estão em dia e garantir que não haja registros negativos sobre o imóvel.
Estas informações podem ajudá-lo a tomar uma decisão correta sobre se deve alugar para comprar este imóvel.
Informações sobre o proprietário
Analisar e examinar o histórico do proprietário do imóvel pode tornar a experiência de aluguel com opção de compra positiva, antes de se comprometer. Por exemplo, você pode querer verificar o relatório de crédito do vendedor para detectar sinais de problemas financeiros e obter um relatório de título para ver quanto tempo o vendedor possui a propriedade – quanto mais tempo ele possui e quanto mais patrimônio líquido, melhor.
Responsabilidades sobre a manutenção
Dependendo dos termos do contrato, você pode ser responsável pela manutenção do imóvel e pelo pagamento dos reparos. Normalmente, isso é responsabilidade do proprietário, portanto, leia atentamente as letras miúdas do seu contrato.
Verifique quais os requisitos de manutenção e reparo estão claramente indicados no contrato (peça ao seu advogado para explicar suas responsabilidades). Manter a propriedade, por exemplo, cortar a grama, varrer as folhas e limpar as calhas, etc., é muito diferente de substituir um telhado danificado ou ajustar a luzes elétricas.
Seja você o responsável por tudo ou apenas pelo corte da grama, faça a inspeção da casa, solicite uma avaliação e comprove-se de que o imposto sobre a propriedade esteja em dia antes de discutir qualquer coisa.
Como os vendedores são os responsáveis finais por quaisquer taxas e impostos, eles normalmente optam por cobrir esses custos. De qualquer forma, você poderá optar por uma apólice de seguro do locatário para cobrir perdas com bens pessoais e fornecer cobertura de responsabilidade civil se alguém se ferir enquanto estiver no imóvel ou se você ferir alguém acidentalmente.
Analise bem o Contrato
É importante ler as letras miúdas de um contrato de aluguel com opção de compra para entender se ele é uma opção de locação com intenção de compra ou de locação com obrigação de compra.
Novamente, um contrato de locação com obrigação de compra pode colocá-lo na posição de ser solicitado a comprar o imóvel, o que pode ser problemático se você descobrir mais tarde que não tem condições de pagar por ele ou não deseja possuí-lo.
Elabore um bom contrato
A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de locação são documentos legais.
Um contrato mal escrito pode fazer com que a locação não se concretize, você tenha problemas com o seu inquilino, atrase seus recebimentos ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções.
Uma administradora imobiliária sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação o inquilino deve ter em ordem para poder locar e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, além de conseguir as garantias locatícias necessárias.
Cláusulas especiais para Contrato de locação com opção de compra
Celebrar um acordo de aluguel normalmente significa assinar um contrato legal formal. O contrato deve especificar os termos do acordo e se você é obrigado a comprar o imóvel ou simplesmente tem a opção de fazê-lo. Existem várias informações importantes que um contrato de aluguel com opção de compra geralmente deve incluir.
Negociando o preço de compra
Os contratos de aluguel devem especificar quando e como o preço de compra do imóvel é determinado. Em alguns casos, você e o vendedor chegarão a um acordo sobre um preço de compra quando o contrato for assinado, geralmente um preço mais alto do que o valor de mercado atual.
Nas demais situações, o preço é determinado no vencimento do aluguel, com base no valor do mercado vigente então do imóvel. Muitos compradores preferem determinar o preço de compra atual, especialmente em mercados onde os preços dos imóveis apresentam tendência de alta.
Negocie alguns pontos importantes do contrato
Os contratos de aluguel podem ser complicados e é vital que você entenda todos os detalhes. Por exemplo, reserve um tempo para revisar:
- Os prazos (o que é devido e quando);
- A taxa de opção e pagamentos de aluguel e quanto de cada um se aplica ao preço de compra;
- Como o preço de compra é determinado;
- Como exercer sua opção de compra (por exemplo, o vendedor pode exigir que você avise com antecedência por escrito sua intenção de comprar);
- Se animais de estimação são permitidos;
- Quem é responsável pela manutenção, taxas de associação de proprietários, impostos sobre a propriedade e similares;
- O que é “manutenção” significa: apenas cortar a grama e varrer, etc. ou reparos sérios, como consertar um telhado.
Mesmo que seja necessário buscar ajuda profissional, é necessário que o contrato de locação seja bem detalhado. Questões como tempo de duração, reajustes de aluguel, Laudos de Vistorias minuciosos e condições de devolução do imóvel devem constar minuciosamente nas folhas do contrato.
Caso você opte por uma imobiliária, ela mesmo cuidará dessa parte. Afinal de contas, ela possui expertise e experiência nessa área, além de conhecer em profundidade o Mercado Imobiliária local.
Mas se você quiser alugar por conta própria, talvez seja uma boa ideia contratar um advogado imobiliário especializado para ajudá-lo a compreender seus direitos e obrigações em um contrato de aluguel com opção de compra. Você pode negociar alguns pontos antes de discutir ou evitar o acordo, se ele não for favorável o suficiente para você.
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