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Você sabe o que é IGMI-R ?
O IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) é um indicador desenvolvido pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Ele reflete a variação dos preços de imóveis residenciais no Brasil com base nas transações efetivamente realizadas, o que o torna uma ferramenta importante para entender o comportamento do mercado imobiliário.
Diferente de outros índices que utilizam preços anunciados ou estimados, o IGMI-R considera os valores de venda final, o que proporciona uma visão mais precisa do valor de mercado dos imóveis.
Resultado de Agosto/2024
O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,83% em agosto, desacelerando em relação à alta de 1,06% observada em julho.
Com esse resultado, a taxa interanual continuou acelerando, passando de 12,13% em julho para 12,27% em agosto.
Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP
Como o IGMI-R é Calculado?
O cálculo do IGMI-R é baseado nos dados fornecidos pelas instituições financeiras que operam com financiamento imobiliário.
A Abecip coleta informações de transações que envolveram crédito imobiliário e as usa para formar um índice que reflete as variações dos preços ao longo do tempo.
O foco está em imóveis residenciais, e o índice é atualizado mensalmente.
Esse processo envolve a utilização de uma metodologia que considera uma amostra abrangente de transações em diferentes regiões e categorias de imóveis.
O índice oferece uma visão agregada do mercado, servindo como um termômetro para os preços efetivos de compra e venda de imóveis no Brasil, ajustados por fatores econômicos, como a inflação, e variações regionais.
Uso do IGMI-R para Calcular o Valor de Imóveis
O IGMI-R pode ser uma ferramenta útil para determinar o valor justo de um imóvel, especialmente quando se deseja aproximar o preço de um imóvel residencial ao valor de mercado real. Veja como ele pode ser utilizado:
1. Avaliação de Tendências de Preço: O índice permite avaliar como os preços dos imóveis em uma determinada região ou no país como um todo evoluíram ao longo do tempo.
Por exemplo, se o IGMI-R de uma cidade indicou uma valorização de 5% em um ano, essa variação pode ser usada para ajustar o preço de um imóvel com base no comportamento passado do mercado.
2. Análise Regional: O IGMI-R é regionalizado, ou seja, ele considera diferentes capitais e regiões do Brasil, permitindo ajustar o preço de imóveis de acordo com o comportamento do mercado local.
Isso é essencial, pois diferentes cidades e bairros podem apresentar valorização ou desvalorização em taxas distintas.
3. Preços mais Precisos: Por basear-se em transações reais e não em valores anunciados, o IGMI-R oferece uma aproximação mais precisa do valor que compradores estão dispostos a pagar em uma negociação.
Isso ajuda proprietários a evitarem sobrevalorizar o imóvel, o que, como discutido, pode afastar compradores e prolongar o tempo de venda.
4. Auxílio na Negociação: Compradores e vendedores podem usar o índice como referência durante negociações.
Um comprador pode argumentar que o imóvel está com o preço inflado ao comparar com a média de valorização ou desvalorização apontada pelo IGMI-R.
Limitações do IGMI-R
Embora o IGMI-R seja uma ferramenta valiosa para aproximar o preço de imóveis ao valor de mercado, ele tem algumas limitações:
- Base de dados restrita: O índice reflete apenas as transações que envolvem financiamento imobiliário, o que pode excluir transações realizadas à vista ou por outros meios.
- Atrasos temporais: Como o índice é publicado mensalmente, pode haver um atraso entre as variações mais recentes do mercado e o que o índice reflete.
- Diferenças regionais: Mesmo dentro de uma mesma cidade, bairros podem ter comportamentos de mercado distintos, e o índice pode não capturar essa granularidade com precisão absoluta.
Exemplos de Aplicação
Suponha que você esteja vendendo um apartamento em São Paulo, e o IGMI-R para a cidade mostrou uma valorização de 3% no último trimestre.
Se o seu imóvel valia R$ 500.000 no início do trimestre, você pode usar o IGMI-R como uma das referências para ajustar o valor de venda para R$ 515.000, considerando a valorização real do mercado.
Em resumo, o IGMI-R é uma ferramenta prática para quem deseja entender as flutuações do mercado imobiliário e precificar corretamente imóveis residenciais, evitando exageros ou subvalorizações que possam dificultar a venda.
