Seus Direitos e Deveres como Inquilino

Quais seus Direitos como Locatário?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil (Lei nº 10.406/02) estabelecem os direitos e deveres dos inquilinos em contratos de locação de imóveis. Abaixo, estão detalhados esses direitos e deveres, com base nas legislações mencionadas:

Direitos Básicos dos Inquilinos

 

1. Uso do Imóvel:

O inquilino tem o direito de usar o imóvel conforme acordado no contrato de locação, respeitando o seu destino, seja ele residencial ou comercial.

2. Privacidade:

O locador não pode entrar no imóvel sem a autorização do inquilino, salvo em situações de emergência ou para realizar reparos indispensáveis, sempre com aviso prévio.

3. Reparos Necessários:

O locador é responsável pelos reparos necessários para a manutenção da estrutura e da habitabilidade do imóvel. Isso inclui problemas estruturais, de encanamento ou elétricos que não tenham sido causados pelo inquilino.

4. Desconto no Aluguel por Reparos:

Caso o inquilino realize reparos urgentes que eram de responsabilidade do locador, ele tem o direito de ser ressarcido ou obter desconto no valor do aluguel.

5. Devolução do Imóvel em Bom Estado:

Ao final do contrato, o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, considerando o desgaste natural decorrente do uso normal.

6. Vistoria de Entrada e Saída:

O inquilino tem o direito de uma vistoria inicial e final para documentar o estado do imóvel, garantindo que ele não será responsabilizado por danos preexistentes.

Venda do Imóvel Durante a Vigência do Contrato de Locação

Quando um imóvel locado é vendido durante a vigência do contrato de locação, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece regras específicas para proteger os direitos do inquilino e do novo proprietário. Abaixo estão as principais situações e disposições legais aplicáveis:

1. Direito de Preferência do Inquilino

Segundo a Lei do Inquilinato, o inquilino tem o direito de preferência na compra do imóvel locado. Isso significa que, antes de vender o imóvel a terceiros, o proprietário deve oferecer ao inquilino a possibilidade de comprá-lo nas mesmas condições.

• Art. 27: O locatário tem preferência na compra do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
• Art. 28: A comunicação da venda deve ser feita ao inquilino por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, contendo todas as condições da venda.

2. Exercício do Direito de Preferência

O inquilino tem 30 dias, contados a partir da comunicação, para manifestar seu interesse em comprar o imóvel. Se o inquilino não exercer o direito de preferência dentro desse prazo, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros nas mesmas condições oferecidas ao inquilino.

• Art. 29: O direito de preferência deve ser exercido pelo locatário no prazo de 30 dias, contados da data do recebimento da comunicação.
• Art. 30: Se o locador vender o imóvel a terceiros por preço inferior ao oferecido ao locatário ou em condições mais favoráveis, o locatário pode, dentro do prazo de seis meses, pleitear perdas e danos.

3. Continuidade do Contrato de Locação

Se o imóvel for vendido a terceiros, o contrato de locação permanece vigente até o seu término, com o novo proprietário assumindo a posição de locador. O novo proprietário não pode, em regra, exigir a desocupação do imóvel antes do fim do contrato, exceto em algumas situações específicas.

• Art. 8: Em caso de alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação, o adquirente do imóvel fica sub-rogado nos direitos e deveres do locador.
• Art. 31: Se o contrato estiver registrado no Registro de Imóveis, o adquirente fica obrigado a respeitar a locação.

4. Desocupação do Imóvel por Justa Causa

O novo proprietário pode, no entanto, pedir a desocupação do imóvel por justa causa, mas deve respeitar os prazos de notificação e as condições específicas previstas na lei.

• Art. 8, § 2º: Se o adquirente desejar reaver o imóvel para uso próprio, ele deve respeitar um prazo de 90 dias para notificar o inquilino sobre a intenção de desocupação.

5. Indenização por Desocupação Antecipada

Caso o novo proprietário solicite a desocupação do imóvel antes do término do contrato de locação, o inquilino pode ter direito a uma indenização.

• Art. 8, § 1º: O locatário tem direito a uma indenização correspondente ao valor de três meses de aluguel, se a desocupação for solicitada antes do término do contrato.

Estas disposições visam equilibrar os direitos e deveres de inquilinos e proprietários, proporcionando segurança jurídica e clareza nas relações de locação em caso de venda do imóvel durante a vigência do contrato.

Deveres dos Inquilinos

 

1. Pagamento do Aluguel e Encargos:

O inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e demais encargos estabelecidos no contrato, como condomínio, IPTU, água e luz.

2. Conservação do Imóvel:

O inquilino deve manter o imóvel em boas condições de conservação, realizando pequenos reparos decorrentes do uso diário, como troca de lâmpadas e limpeza.

3. Respeito às Normas do Condomínio:

Se o imóvel estiver localizado em um condomínio, o inquilino deve seguir as regras e regulamentos do condomínio, incluindo o pagamento das taxas condominiais.

4. Não modificar o Imóvel:

Qualquer modificação no imóvel precisa de autorização por escrito do locador. Modificações não autorizadas podem levar à necessidade de restauração ao estado original ou compensação financeira.

5. Comunicação de Problemas:

O inquilino deve comunicar imediatamente ao locador qualquer problema que necessite de reparo e que seja de responsabilidade do locador.

6. Restituição do Imóvel:

No final do contrato, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, descontando-se o desgaste natural decorrente do uso.

Legislação Aplicável

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)

• Art. 23: Obrigações do locatário.
• Art. 24 a 26: Direitos do locatário relacionados à devolução do imóvel e reparos.
• Art. 51 a 57: Direitos do locatário em relação à rescisão do contrato e garantias.

Código Civil (Lei nº 10.406/02)

• Art. 567 a 578: Direitos e deveres do locatário.

Fontes

• Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91
• Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406/02

Essas legislações oferecem uma base sólida para entender os direitos e deveres dos inquilinos, promovendo uma relação de locação justa e equilibrada.

Mais detalhes veja em -> Direitos e Deveres dos Inquilinos.