DIREITOS E DEVERES DOS LOCADORES
Os direitos e deveres do proprietário em contratos de aluguel
Quais os direitos e deveres dos Locadores?
Ao dispor um imóvel urbano para locação, você disponibiliza o uso do seu imóvel em troca de um determinado valor mensal, conforme disposições contratuais, de modo que a Lei do Inquilinato impõe a você direitos e deveres.
Entidades envolvidas na Locação
Ao confiar a administração da locação do seu imóvel a uma imobiliária, você contratou os serviços de quem detém a expertise da atividade locatícia, autorizando a intermediação e administração da locação, em seu nome e benefício, mediante o pagamento de uma taxa previamente fixada.
Nesse contexto, foram gerados dois vínculos contratuais:
1 – O primeiro ligando você, Locador, ao Locatário do imóvel;
2 – O segundo, de característica mista, com preponderância de prestação de serviços, entre você, proprietário, e a imobiliária encarregada da administração da locação.
Direitos que o Locador precisa conhecer.
Direitos do Locador
O locador tem seus direitos básicos resguardados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), sendo os principais:
1 – Receber o imóvel nas mesmas condições que o entregou. Para que seja comprovada essa condição, é realizada a vistoria, que é a análise detalhada das condições da propriedade, feita como ato prévio à assinatura do contrato de locação.
2 – Vender seu imóvel a qualquer momento — independente do prazo de vigência do contrato de aluguel.
Lembrando, que você precisa notificar o inquilino sobre a venda e dar a ele o direito de preferência para que isso não traga a você prejuízos depois;
3 – Receber os pagamentos em dia, em conformidade com datas e valores estipulados no contrato de locação.
Em casos de atraso no pagamento do aluguel, condomínio e outras taxas, o proprietário ou a empresa que administra o contrato tem direito a cobrar multa.
Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode solicitar o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias.
4 – Cobrar multa, geralmente, de 10% a 20% sobre o valor do aluguel, mais juros de até 1% ao mês, em caso de atraso de pagamentos do aluguel;
5 – Despejar o locatário inadimplente.
Um processo de ação de despejo pode ser iniciado sempre que o locador desejar retirar o locatário do seu imóvel em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato
6 – O dono do imóvel pode proibir a sublocação do imóvel.
E essa proibição nem precisa ser por escrito: segundo a lei, para que o imóvel seja cedido, emprestado ou sublocado a terceiros, é imprescindível a autorização expressa do locador.
Porém, mesmo assim sempre recomenda-se que essa proibição seja expressa no contrato.
7 – O proprietário tem direito de aumentar o valor do aluguel. De acordo com a Lei do Inquilinato, os reajustes podem ocorrer anualmente.
8 – Exigir uma nova garantia, quando aquela originalmente oferecida pelo inquilino não se mostrar mais adequada;
9 – Colocar no contrato cláusula que retire do inquilino o direito a reter benfeitorias.
“Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador”.
É o que determina a Lei do Inquilinato no seu Art. 578. Mas isso precisa estar muito bem escrito no contrato;
10 – Pedir revisão do valor do aluguel;
11 – Vistoriar o imóvel sempre que for preciso;
12 – Ceder ao inquilino o direito de representá-lo nas assembleias de condomínio;
13 – Definir como serão pagas as taxas de tributos, encargos e despesas de condomínio;
14 – Arbitrar um novo valor de aluguel para o inquilino que se recusar a sair do imóvel;
15 – Realizar reparos urgentes no imóvel, independentemente de autorização do inquilino;
16 – Designar e responsabilizar a imobiliária como sua representante para garantir que todos os seus direitos sejam cumpridos.
Deveres do Locador
A legislação também estabelece uma série de deveres do proprietário do imóvel alugado, sendo os principais:
1 – Entregar o imóvel em boas condições de uso, higiene e segurança, com as instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e demais instalações funcionando adequadamente;
2 – Quebra de Contrato. Enquanto o contrato durar, ele não pode exigir a desocupação da residência.
O proprietário deve garantir o uso pacífico do imóvel para o locatário ao longo do período de locação e se for necessário visitar o local, o pedido precisa ser feito com antecedência, de forma pré-agendada.
A quebra do Contrato de Locação só deverá ocorrer nos casos abaixo:
- Falta de pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
- Extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
- Utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- Fim de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
- Morte do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
- Permanência de sublocatário: quando o sublocatário se recusa a deixar o imóvel;
- Reparações urgentes no imóvel: quando se fizerem necessárias a realização de reparações urgentes em que não seja possível que o inquilino permaneça no local.
3 – Fornecer comprovantes de pagamentos.
É direito do locador fornecer todos os recibos de pagamentos de aluguéis e taxas.
A falta de fornecimento dos recibos e comprovantes de pagamento pelo locador configura infração contratual, que pode ser punida na forma prevista pelo contrato.
Além disso, os recibos devem conter a discriminação das despesas.
4 – Pagamento de taxas administrativas
É responsabilidade do proprietário o pagamento das taxas de administração e de intermediação, tais como:
- conferência da idoneidade do locatário e dos seus fiadores;
- impostos, taxas e seguros complementares para incêndios, exceto quando acordado em contrato;
- tarifas referentes à administração imobiliária.
5 -Defeitos na propriedade
Os defeitos na propriedade originados antes da locação atual são de responsabilidade do proprietário, assim como certos impostos e seguros.
6 – Despesas Extraordinárias
Estas despesas cabem ao Locador, pois não se referem a gastos rotineiros de manutenção. Por exemplo:
- Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de areração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva do condomínio.
7- Seguro contra Incêndio
É dever do locador manter a contratação do seguro incêndio.
Tenha sempre em mente, alugar um imóvel envolve responsabilidades e direitos do Locador e do Locatário. É muito importante conhecer todas as regras envolvidas no processo para evitar dores de cabeça.
A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar cada detalhe e proteger os interesses de ambas as partes. Estar atento a ela é a garantia de uma relação de negócio saudável.
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